房地产财务风险及应对措施

李翔

摘 要：房地产行业是我国国民经济发展的基础性行业，在我国经济发展中具有导向作用。近年来，房地产行业受人民币货币政策及国家城市化进程影响，迎来了蓬勃发展，房企销售规模和聚集度达到空前水平，但是不可否认，发展的同时面临的财务风险也在逐渐加剧，这在一定程度上制约了房地产行业的良性发展。基于此，文章分析了当前房地产企业面临的财务风险及原因，并积极探究应对房地产财务风险的措施。

关键词：房地产；财务风险；应对措施

引言

近年来，我国城市化进程不断推进，这在一定程度上推动了房地产行业的发展，但同时，房地产行业面临的财务风险也逐渐暴露出来。当前，我国房地产行业面临的财务风险较多，探究应对房地产行业财务风险的措施，已经成为房地产行业的研究重点。

1房地产财务风险内涵及特点

1.1房地产财务风险内涵

从本质上讲，房地产财务风险是一种微观的经济风险，也是企业经济活动中的集中性风险。对财务风险的研究，可以从广义和狭义两方面进行。广义的财务风险就是企业的财务工作受不确定因素影响，导致企业财务的实际收益与预期收益方面存在一定差异，具体包括筹资风险、投资风险、资金回收风险等，这些风险增加了房地产企业的损失。

狭义的财务风险就是举债筹资风险，企业到期债权一般通过货币资金的方式进行补偿。狭义的财务风险认为，企业财务风险只是和企业的负债有关联，要是企业没有承担债务则不存在财务风险。

1.2房地产财务风险特点

一，利率变动风险较大。利率变化对房地产企业的影响较大，房地产企业在负债时期进行的经营，如果遇到通货膨胀情况，会导致贷款利率增加，进而增加房地产企业的资金成本，降低预期收益。

二，不确定风险较多。大部分房地产企业的项目开发资金主要来源于银行贷款，还包括经营性收款、房地产产品预收款、自有资金等，由于房地产企业资金投入较大，且资金变现能力较弱，回收期较长，因此房地产企业利润存在的不确定因素较多，这些不确定因素会加剧房地产企业的财务风险。

三，筹资风险。当房地产企业面临的资产负债较高是，会降低债权人所具备的债券能力，同时，会加大企业在不同渠道上筹资的难度。

2房地产财务风险成因分析

文章抽取某地143家上市房地产企业，并对这些房地产企业在2014年、2015年、2016年、2017年的财务安全情况进行评价，评价结果如图1所示，图1中数据为样本财务安全系数的均值。

由图1可知，2015年房地产企业的安全系数是小于50的，但是2016年开始稳步上升，到2017年已经与2014年的水平基本持平。

虽然从短期来看，房地产企业的安全系数有所提升，但是大多数房地产企业在实际的市场战略上表现出激进，甚至奋不顾身占地的情况，而逐年下降的房地产存货周转率指标则表明，房地产企业在中长期财务安全上仍然存在很大的隐患和危险。下文将详细分析房地产企业财务风险的成因。

2.1环境因素

当前，我国房地产行业还存在市场水平不足的问题，因此，房地产企业亟需国家的宏观调控，以实现公平、公正、有序的格局。但是现阶段，我国虽然颁布了一系列调控房地产行业的政策，但是在是实施过程中，这些政策难以真正发挥有效调节房地产行业运行现状的作用。

2.2资金链断裂

财务杠杆的有效利用能够为房地产行业带来巨大的利益，但是在国家对房地产行业密集调控的背景下，房地产企业的资金来源如果出现问题，很容易导致企业资金链断裂，进而导致企业的日常经营活动难以继续。另外，房地产企业没有正确处理消费与积累的关系，对资金流的关注不够，也会导致资金链出现断裂情况，影响企业的正常运营。

2.3高投资额

房地产企业的生产、经营往往需要大量的资金做支撑，给企业增加经济压力。出现这种情况的原因主要是房地产开发需要经历取得土地经营权、进行施工、完工销售等环节，这需要相当长的时间，这段时间需要相当大的投资金额，且这段时间资金难以回笼。并且，我国土地资源紧缺，尤其是在北京、上海等大城市，可谓寸土寸金，因此房地产企业需要花费大量的资金来获得土地使用权。在实际生活中，因为资金供应问题导致停工的“烂尾楼”极其常见。

3房地产企业应对财务风险的措施

3.1实施财务管理预算化

在房地产企业预算管理方面，经常会出现很多不确定的因素，这些因素对于房地产企业经营发展起着很重要的作用。房地产企业应当将项目和资本的预算工作作为房地产财务管理的基本环节，对自身在收入支出、开发项目所获利益与分配的各方面做出具体的安排。具体来说，在项目预算上，财务部门应积极建立财务预算制度，并贯彻落实预算制度，做好项目设计费用、项目开发成本、项目收益的预算工作，进而全面提升项目决策的准确性，降低因为决策失误带来的经济损失。

3.2对投资和融资项目做好可行性分析

房地产项目投资都比较大，有时一个投资项目的成败决定了企业的生死存亡，因此在对投资项目进行决策时，一定要严格按照程序先作好市场调研，在进行有关项目市场调研时，要准确把握不同用户的市场有效需求规模和用户市场偏好；然后充分考虑项目投资建设过程中产生的投资时滞以及融资时滞情况；深度寻找不利于项目实施的因素，找出可能影响项目成本的因素，进而进行可行性分析，最大程度避免损失。

3.3缩短房地产开发的周期

缩短房地产开发周期能够有效加快房地产企业的资金回笼速度。为了降低房地产企业的财务风险，房地产企业应分析当前国家对房地产行业的宏观调控政策，适当加快开发速度，合理限定开发周期，进而全面提升开发效率，保证城市建设计划的实施。

3.4控制负债规模

在一般企业的经营过程中，如果处于负债状态，通常会出现一定的财务杠杆效应，而经济效益也随之提高。但这并不意味着企业负债规模越大越好，因为一旦达到某一程度，偿还债务所带来的风险几率也会直线上升。究其原因，利息支出会随着贷款的金额数量呈同比增长，那么财务风险也就难以避免。房地产企业应当以改善资本结构的形式来减少财务风险，落到实际工作中，就是发掘自身的资金潜力，也可以通过将土地抵押而从金融机构贷款。房地产企业应将自身的负债规模控制在一定范围内，进而改善资本结构，降低资本负债率，促使企业自有资本和借入资本的比重更加合理。

结语

总而言之，当前房地产行业仍然面临着诸多财务风险，因此，房地产企业应做好可行性分析，认清当前的房地产环境，紧跟国家政策，控制负债规模，努力降低筹资风险，尽可能降低房地产开发周期，加快资金回笼速度，增加房地产企业的经济效益，促使房地产企业稳步发展。

参考文献：

[1]任娜.限购背景下的房地产财务风险分析[J].市场研究，2017（03）：66-67.

[2]丁紅梅.我国房地产企业财务风险管理问题研究[J].哈尔滨师范大学社会科学学报，2017，8（02）：59-66.