保障性住房后期管理问题研究

韦玮

摘 要 只有良好的住房保障后期管理，才能让这项国家重要的民生措施得到持续推广，让更多的住房困难家庭受益。本文就保障性住房后期管理可能存在的问题进行探讨研究，并对其可能存在的问题提出几点意见。

关键词 保障性住房 后期管理 问题

保障性住房是指政府为住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，通常由廉租住房、公租房、政策性租赁住房等构成。如何科学管理保障性住房，让居住困难家庭可以“住有所居”，避免使其成为新的“贫民窟”，就成为我们要解决的突出问题。当前若要使保障性住房的后期管理具有科学性，就必须突破以往的行政手段管理模式，综合运用经济、行政、法律三种手段，增强保障性住房的社会效益、经济效益和环境效益，建立起运行协调、管理高效的廉租住房管理机制。

一、保障性住房后期管理的背景

大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为增强保障性住房的建设，尽快解决城镇低收入家庭、外来务工人员和新就业群体的居住困难的问题，达到“住有所居”的目标，国家对保障性住房下发了相关文件对其进行指导规划。一方面，明确指出当前的保障性住房的后期运营管理以准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营为依据维持运营；另一方面下发《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，规定“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期管理提出了指导性的意见。

保障性住房的推广实施解决了当下住房困难群众的窘境，而保障性住房后期管理指导意见的实施则确保了低收入群体居住舒适度的提升。行之有效的政策支持、灵活机动的市场运作管理，都将成为有效降低后期管理工作阻力、确保保障性住房后期管理可持续发展的坚实基础。

二、保障性住房后期管理存在的问题

（一）保障性住房的经济效益较低

以往的保障性住房的管理方式是政府的职能部门用行政手段对房屋实施管理。我们时常提及的“以租养房”的经营模式，伴随房屋的老化、物业管理费用和房屋的修缮费的逐年增加，导致“租”不抵“支”的问题接踵而来。可以预测，随着时间的推移、市场的变化，“以租养房”的经营模式必将崩塌，“以租不能养房、养人”的矛盾必将激化。

（二）后期管理不健全

目前，保障性住房的后期管理主要存在以下几个问题：第一，为住户提供的服务太少，并多限于日常服务；第二，保障性住房小区的安全管理不到位，人员混杂，极易发生失窃一类案件；第三，保障性住房小区的绿化不到位，车辆管理不完善；第四，保障性住房后期管理人员的工作效率低，不能及时解决小区居民遇到的问题；第五，保障性住房后期细化管理不充分。

三、针对保障性住房后期问题的建议

追根溯源，上述问题的成因有两个：其一，保障性住房缺乏资金投入；其二，后期管理手段欠规范。对此，可以采取的应对措施有：

（一）提高保障性住房的经济效益

租金作为保障性住房的主要经济收入就如同流入蓄水池的水流，而增强经济收入的重点在于流入蓄水池的水流大小，把“以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一”作为保障性住房后期管理思路，切实提升保障性住房的经济收入。

第一，根据保障性住房居民收入水平将租金档次进行区分。对于低收入家庭如廉租住房家庭实施政府统一优惠标准，而针对公共租赁住房家庭则是根据周边市场租金价格的标准来评定标准。为提高保障性住房的经济收入，根据标准的不同建立公共租赁住房租金管理的长效机制。

第二，对保障性住房实行公共租赁住房租金动态管理，与当地市场的租金水平保持衔接，考虑当地居民的经济水平，及时进行调整，对其进行科学化的管理。

第三，在保障性住房的规划建设中增设经济适用住房的建造，以此促进保障性住房的经济价值得以整体提升。用新增的经济适用性住房的经济收入，调控填补进廉租住房等低标准租金住户小区的后期管理中。

第四，加大对保障性住房居民拖欠租金的惩罚力度。租金的缴纳时限直接关系到保障性住房后期服务的正常开展，因此对于延迟交租或恶意欠租的居民应给予一定的处罚，并按照其标准严格执行，实现“以租养房”的目的。

（二）健全保障性住房的后期管理

保障性住房的后期管理體系由多方面的因素构成，行政手段作为重要的保障性住房后期管理手段之一，应进一步改进管理的方法、手段和内容。一是通过网络技术解决以往存在的“信息不对称”的问题，实时跟进市场中最新的信息，确保“组织网络化、管理制度化、运作程序化”，排除人为因素对正常工作的影响，提高保障性住房后期管理的科学化水平。二是建立诚信管理机制，严惩恶意欠租的居民。三是随着市场的多元化发展，房屋租赁也越发向多渠道、多途径服务靠近，原来的部门管理已经不能负担其后期管理了，所以为实现有效保障保障性住房小区社会效益和环境效益的目标，向社会公开招标管理公司已成为必然趋势。

四、结语

伴随国家对于低收入人群的关注度提高，保障性住房管理规范化已成为目前的首要问题之一。加大对保障性住房的投入，确保其顺利运行，为住房困难人群打造一个安全舒适的居住环境成为我们必然面临的问题。

（作者单位为桂林市象山房产管理处）

参考文献

[1] 徐剑雄.关于我国保障房小区物业管理问题的探析[J].科技创新与应用，2015（20）.

[2] 陈轶，蒋伶，王梓晨.基于因子分析法的保障性住房居民满意度研究——以南京市雨花台区为例[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2014（04）.

[3] 龙宇光，杨盛春.住房保障档案管理实践及其启示[J].山西科技，2014（02）.