2017年土地科学研究重点进展评述及2018年展望——土地经济分报告

张清勇，刘 青，魏彩雯，丰 雷

（1.中国人民大学农业与农村发展学院，北京 100872；2.中国人民大学公共管理学院，北京 100872）

2017年，国内外学者针对土地经济问题展开了大量研究，取得了不少进展。本文采用文献法，基于中国知网、万方、维普、EBSCO、Elsevier、Springer、ProQuest等电子期刊数据库，梳理并比较了2017年国内外土地经济领域的研究进展和研究重点，展望2018年土地经济研究的科技需求、重点问题和重点方向。在选择文献时，用“土地价格”（land price）、“土地租金（地租）”（land rent）、“土地市场”（land market）、“土地流转”（land transfer）、“土地制度”（land institutions）、“土地产权”（land property rights）、“土地所有权”（land ownership）、“土地征收 /征用”（land expropriation or requisition）、“土地改革”（land reform）等作为关键词进行检索。最终，共筛选获得100篇文献，其中中文文献64篇，主要发表于《中国土地科学》、《经济研究》、《管理世界》、《中国农村经济》、《中国农村观察》等刊物；外文文献36篇，主要发表于Land Economics、Land Use Policy、Habitat International、Cities等期刊；内容涵盖土地经济领域的各个方面，遴选文献分布情况见表1。

表1 2017年土地经济领域国内外研究文献分布情况Tab.1 The literature on land economy

1 2017年重点领域研究进展

1.1 国内重点领域研究进展

1.1.1 土地市场

（1）土地价格。有关土地价格的研究关注城镇化的影响[1-2]。有学者将土地供给、房价和人口城镇化纳入同一分析框架，发现土地供给量对房价的影响强度与城市规模有关，大城市土地供给量增加对房价的影响强于中小城市；土地供给通过影响房价对人口城镇化产生扭曲效应[3-4]。城镇化的发展会推进当地和周围地区房价上涨，并具有明显空间异质性[5]。学者对农地价格的研究趋向关注农地流转价格的形成。侯凯和蒋远胜[6]提出农户预期价格对农地转出的实际价格有显著正向影响。黄文彬等[7]关注种粮目的对农户农地流转意愿价格差异的影响。陈奕山等[8]分析土地流转中的特殊现象——零租金，认为其是城镇化发展不完全背景下人情租对货币租的替代。

（2）市场参与主体行为。政府和企业的策略互动仍是主要关注点。研究发现在财政分权和晋升激励下，地方政府会采取差异化的土地出让方法，压低土地出让金并增加土地出让面积[9]。赵芸逸等[10]测度并比较在政府主导模式和市场主导模式下，湖北省5个增减挂钩项目挂钩实施前后效益的隶属度。张雄等[11]测算不同类型企业的土地资源要素错配程度及由此导致的经济效率损失。罗必良等[12]引入农户风险预期，认为租约短期化现象受到实际流转期限、土壤肥力、对承租方事中行为的介意程度、转出对象等因素影响。

（3）土地市场化改革。研究试图为进一步深化土地市场化改革寻找方向和对策。张明辉和蔡银莺[13]认为农地经营贡献与农地流转市场发育程度具有显著相关关系。钱忠好和牟燕[14]提出地方政府对土地财政的依赖阻碍了中国农地非农化市场化改革。黄贤金[15]认为当前城乡土地市场仍然存在割裂情况，要进一步推进城乡土地市场一体化改革。

（4）土地经营规模。研究从不同视角分析土地经营规模的影响与可行性。顾天竹[16]认为地块规模扩大能够有效降低成本，联耕联种和地块合并势在必行。这一观点得到李琴[17]的支持。学者[18-20]发现农地经营规模扩大不能有效提高农地利用效率，决定农地利用效率的是农业生产投入的资本、农技培训和种植作物类型的选择；经营规模和土地生产率在短期内呈现出“倒U型关系”，劳动生产率则与经营规模呈“倒L型”关系。王士海和李先德[21]关注技术传播，认为经营规模的扩大会削弱农户有意识的技术传播行为。林万龙[22]总结国际经验，认为在较长时间段内，中国仍将保持户均几十亩耕地的状态，大规模经营难以实现。

（5）土地流转。土地流转研究方兴未艾，并在农户流转意愿的影响因素、农地流转的影响和政府在土地流转中的作用方面有所突破。

有关流转意愿的讨论，在关注城乡工资水平差距[23]、农地确权[24]之外，开始更多关注农户文化认知、政治身份和心理情感等个体特征。张桂颖和吕东辉[25]发现除网络异质性外，政治嵌入、认知嵌入、文化嵌入、关系强度、关系质量、网络密度和网络规模都对农户农地转出和转入行为决策产生正向影响。付振奇和陈淑云[26]关注农户的政治身份，提出家中有成员是党员和干部的农户，土地流转意愿相对较高。胡新艳[27]以行为心理因素切入，通过人地依赖关系和人地权力关系两个路径分析农地流转中的禀赋效应。邹秀清等[28]讨论农户间策略行为互动，发现村庄里家庭农场越多，普通农户土地转出意愿越强，转入意愿越弱，家庭农场专项补贴则对普通农户流转意愿具有反向影响。

土地流转促使土地由转出户向生产技术更高、经营规模更集中的转入户家庭转移，影响农户收入[29]。杨子等[30]发现农地流转给规模经营主体提高了转入户收入，但其对转出户的收入没有明显影响，这一结论与张兰[31]的研究结果一致。夏玉莲和匡远配[32]发现农地流转除收入外，在就业维度也具有明显的减贫效应，但在教育维度无明显作用。

政府在土地流转中的作用仍然是关注重点。翟黎明等[33]认为政府介入农地流转，没有改善农户生计资本，还造成了一定的负效应。耿宁和尚旭东[34]认为政府主导农地流转竞标模式存在助推溢价、政府创租等风险。

（6）农地金融创新。信任不足、金融产品匮乏以及基层政府的政策理解欠缺，使农地金融扶贫贷款“遇冷”，农地经营权抵押贷款无法得到满足[35-37]。研究由早期对国外经验的借鉴和对现实案例的效果评价，转向更为深入的贷款形式和抵押主体分析，试图推动农地金融创新走出困境。梁虎等[38]发现农地抵押贷款和其他贷款都可以促进农户收入增长，但相对其他贷款，农地抵押贷款对农户农业收入的促进作用更为显著。王岩等[39]认为抵押主体为农户时，组织合约的方式更优；而当抵押主体为规模经营主体时，市场合约效果更佳。

1.1.2 土地制度

（1）土地产权制度。土地产权制度与生产效率之间的关系受到关注。李宁等[40]研究农地产权结构影响农业绩效的内在路径，提出应加强农地产权保护，增强农户产权排他性，推进农地处分权改革。盖庆恩[41]通过分析土地资源配置不当对劳动生产率的影响，指出只有合理配置土地、完善土地制度，才能提高劳动生产率[42]。

土地产权制度的历史和变迁仍是研究热点。戴建国[43]研究宋代的土地制度演变，发现宋代土地产权多元化的发育成长，对明清土地产权关系和传统社会后期乡村经济的发展产生了深远影响。邓大才[44]考察农村产权的多重属性及其与国家治理的相关性，加深了对当下中国农村“三权分置”产权改革的认识。

学者评述土地科学相关研究，认为明晰产权是提高土地利用效率的有效措施[45]。张晓滨等[46]认为由于模糊立法模式无法适应城市化，以及土地增值和农民权利意识的觉醒，要求建立明确权利主体及农户内部权利关系的权利本体制度，实现承包经营权的彻底物权化。

（2）土地制度与政府行为。研究认为地方政府的土地财政行为对市场运行和经济发展产生了不利影响。齐红倩等[47]分析城镇化进程中土地财政对腐败的影响机制。高然等[48]分析土地财政行为在经济波动的传导中所扮演的角色，发现土地财政行为放大了房地产市场的波动并将波动传导到实体经济，造成福利损失。梁平汉等[49]研究地方政府内部利益分化与实际权力结构的影响，发现地方政府内部利益的偏差显著增加了地方政府对土地财政的依赖，地方政府更多地突破中央规定，参与和默许土地违法行为，获取更多土地出让金。

（3）土地流转制度。目前中国土地政策处于试点、改革阶段，诸多学者把目光投向了土地流转制度的设计。周文等[50]发现严格的土地控制和户籍限制会降低城市化水平，土地制度和户籍制度应该进行松绑的联合改革，加快城市化进程、促进城市化红利。刘同山[51]发现退出意愿对粮食产量产生负向影响，政府应为农户自愿有偿退出土地提供制度安排。曾大鹏[52]研究土地承包经营权抵押的困境，分析了土地承包经营权抵押在主体、客体、变动三方面的重点和难点，指出应进行宏观机制理念和微观规则设计上的改变。

（4）土地征收制度。土地征收制度的设计及影响仍得到较多讨论，其中征地对失地农民的影响是热点。丁士军等[53]从流动性视角分析失地农户的收入变化，发现家庭禀赋、征地后农户经济风险和健康风险对农户收入流动性具有明显冲击。卢圣华等[54]从社会资本视角解释被征地农户的生活变化差异。葛扬等[55]认为“以地谋发展”模式为超常规发展做出了贡献，但牺牲了被征地农民的利益。增值收益分配问题上，徐进才[56]等基于“贡献—风险”分析法研究增值收益的分配方式，测算出各参与主体的收益比例。

（5）土地制度改革。学界关注“三权分置”研究比较多。张旭鹏等[57]指出，学界对三权分置改革的制度必然性、功能价值与积极效应存在共识，但对政策表述、承包权和经营权的权源、性质和内容以及法律制度构建等，仍有分歧。蔡立东等[58]认为，农地三权分置政策要向可运作的法律实现机制转化，应以坚持农地集体所有权为前提，以稳定农地既有法权关系为基础，以农地权利财产化为指向。刘禺涵[59]指出，为保证“三权分置”改革目标实现，应将土地经营权视作土地使用权性质，进行不动产首次登记。房建恩[60]运用法经济学分析方法，结合国家干预理论，认为国家应适时调整激励手段、激励策略、激励力度和激励方向，逐步实现“三权分置”的政策目标。郑志浩等[61]认为，中央“不得调地”政策的实现有一定的难度。此外，土地市场供给侧结构性改革热度不减。除从总体上进行农业供给侧结构改革的战略思考外[62]，还有研究提出要将土地整治与供给侧结构性改革相结合[63]，具体分析不同省市土地市场在供给侧存在的问题和原因[64]。

1.2 国外学科重点领域研究进展

1.2.1 土地市场

（1）土地市场与宏观经济。政府干预土地市场从而对经济发展的影响被进一步细化。Qiu等[65]以上海市为例，发现国家对土地市场的干预盛行，形成了独特的政府主导的土地开发制度。Wu等[66]以义乌市为例，比较动态占补平衡和永久基本农田的管理效率，认为动态占补平衡增加了向工业和住宅用地转化的优质耕地，不利于耕地质量保护。Zhou[67]指出中国政府通过实施土地利用总体规划，遏制了建设用地扩张，使新增建设用地减少了107449 hm2。Wineman等[68]分析坦桑尼亚西北部的土地销售和租赁，发现家庭利用土地市场（特别是销售市场）来调整农场规模，最终提高了土地分配的公平性。Cohen和Fedele[69]以康涅狄格州为例，模拟分析统一财产税转变为土地价值税和分割税时的短期税负变化。

（2）土地价格。研究由探究价格波动的影响因素，趋向探究地价差距的形成原因。Hodge等[70]利用空置土地销售数据分析底特律的土地价值模式，发现中央商务区附近的地价水平相对较高，但地价梯度非常陡峭。Wen等[71]以重庆市为例，用价格梯度模型估算农村居民用地补偿价格与拍卖价格之间的差距，发现地区间土地价格差距依然较大，供给区域价格差异与可转化农用地的稀缺程度呈负相关，而在需求区域二者呈U型关系。

（3）市场参与主体行为。在有关发展中国家土地交易行为的研究日益丰富的同时，发达国家土地所有者的政策参与行为开始引起关注。D’Odorico等[72]讨论了国外投资者在发展中国家大规模收购土地带来的社会环境影响，认为其改变了当地的土地利用方式和种植模式。Zhang[73]提出农户参与土地调整的激励不足是土地调整停滞不前的重要原因，认为农户的数量和异质性会使其土地调整行为具有显著差异，必须根据农户结构调整激励政策。Xu等[74]以四川省为例，发现非农就业比例越高，农民选择土地流转的可能性越大。Manley和Mathias[75]发现美国土地休耕强化项目（CREP）增强了牧场主改善土地质量的动力。Jakus[76]针对近年来要求将联邦土地转向州管理的立法提议进行了讨论，认为州管理相对于联邦而言在成本上并不具有优势。

（4）土地市场化进程。发展中国家土地市场化进程和城市化进程仍然是研究的重点。Chen[77]认为无主地的比例越高，农业生产率越低，土地市场不完善会扭曲农户职业选择。Liu等[78]回顾了1978年以来中国耕地保护政策的发展的4个时期。Gao[79]等认为中国农村土地租赁市场的快速发展及其他农村土地政策的变化增强了农民土地投资的动力。Xie等[80]分析了中国土地细碎化和非农劳动力供给对土地流转的影响，认为土地细碎化会加剧劳动力的非农转移，增加土地流出，减少土地流入，且这种影响在女性中更为明显。Du[81]认为经济增长对中国土地城市化质量有正向影响，但其效应随时间的推移而减弱。Krishna等[82]发现苏门答腊地区土地市场的出现尚未对森林砍伐和林地占用产生显著影响。

1.2.2 土地制度

（1）土地产权制度。土地所有权的性别差异仍然是研究热点，妇女土地权利持续受到关注。Kieran等[83]分析孟加拉国等4个国家家庭层面土地所有者的性别差异，发现妇女拥有的土地少于男子，认为加强妇女的土地权利可以保护婚姻。国外学者也持续关注土地产权制度对于各国农业生产的影响。Ploeger等[84]讨论荷兰地租的存在和土地租赁形式是否合理，并对政策变动进行评估。Mwesigye等[85]考察乌干达土地占有制度从公有制到私人所有制的演变过程以及农村之间的人口迁移问题，发现移民为主的社区私人土地所有权会导致农业生产力提高。Ege等[86]以埃塞俄比亚某地为例，发现与传统观点不同，土地证书的颁发降低了土地产权的安全性。

（2）土地使用制度。土地使用政策对不同利益群体和各经济领域的影响是研究重点。学者分析土地使用政策的溢出效应[87]，关注土地使用政策转变问题[88]。Galbraith等[89]关注政策变动对不同利益群体的影响，发现政策驱动的土地利用和覆盖变化使哥斯达黎加的养蜂人生计受损，政策制定者应考虑政策变动对非地主利益相关者的影响。Fregolent等[90]发现威尼托地区土地使用管制政策的作用被低估，造成严重的负外部效应。Foldvary等[91]发现对土地价值征税可以防止由于地租补贴导致的不经济。Spalding[92]从巴拿马土地占有制的演变出发，讨论土地利用管理与土地利用变化之间的联系以及地方土地使用政策的影响。

（3）土地管理制度。土地管理权下放和土地管理政策评价成为新的关注点。Biitir等[93]评估传统土地治理机构为加纳的土地管理权力下放做出的贡献。Brown等[94]发现习惯治理和性别关系改革的压力可能会破坏利比里亚的土地管理制度，削弱穷苦农户的议价能力。Aydinoglu等[95]以土耳其例，研究土地管理制度的配套技术，认为有效管理土地信息是实现土地管理和土地可持续发展的关键。

（4）土地制度的设计与变革。不少研究讨论如何通过土地制度的设计来提高公民接受度、实现既定目标。Pleger等[96]分析瑞士18个空间规划措施的投票情况，讨论选民接受政策措施的决定性因素。Papazian等[97]关注萨赫勒地区的农户如何接纳新的土地使用权政策，发现利益相关者对新政策的认知，在很大程度上取决于政策在社会和空间上的引入方式。Harahap等[98]研究土地在印尼实施产业部门政策中的作用。Roudart等[99]分析尼日尔地区家庭农场土地投资的影响因素，发现土地、灌溉和信贷方面的优惠政策能促使家庭农场进行土地投资。Park等[100]从宏观层面上回顾韩国国家建设历史，讨论韩国人力资源对土地制度建设的影响。

2 国内外重点问题对比

国内外在土地经济领域既有土地价格、土地市场化、妇女土地权利和土地产权安排等共同关注点，也有不同的侧重方向。在土地市场方面，国内对于土地价格的研究侧重关注城镇化对土地价格的影响及农地流转价格的形成机制，国外则偏重探究土地价格差距的形成原因。国外对于土地市场化的研究侧重发展中国家土地市场化与城镇化的进程，国内则多讨论城乡土地市场一体化改革和农地流转市场改革。国内学者尤为关注政府和企业的策略互动，而国外则从关注发展中国家市场交易行为，趋向注重发达国家土地所有者的政策参与行为。此外，与国外研究相比，国内研究更加关注土地流转、土地经营规模和农地金融创新等现实问题。在土地制度方面，国内外学者都关注土地产权安排对于社会生产的影响和妇女土地权力问题，且国内学者对征地、三权分置、土地调整的讨论较多，在变革的大背景下更着眼于对盘活土地资源的制度改革，而国外则偏重土地管理制度和使用政策。

表2 国内外土地经济领域研究侧重点比较Tab.2 Comparison of the main research of land economy in China and overseas

3 2018年研究展望

3.1 主要科技需求

2017年，中央一号文件要求落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法，鼓励农民在“三权分置”原则下发展农地入股、土地信托等；加快推进农村承包地确权登记颁证，探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地；探索建立农业农村发展用地保障机制。党的十九大提出乡村振兴战略，要求“巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地三权分置制度。保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年”。2017年11月，全国人大常委会决定，农村土地制度改革试点期限延长至2018年底，将农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点在全部33个试点地区统筹协调推进。从2017年起，全国各地多个城市也已准备好或正在实施统筹利用集体建设用地、利用集体建设用地建设租赁住房的试点，将在2018年进一步推进。另外，2018年是改革开放40周年，对土地市场、土地制度的系统性回顾、分析与展望也将是学术界关注的一大热点。土地政策和实践领域的新动向、新问题，为土地经济研究提出了一系列的研究课题。

3.2 重点问题研究

2018年，土地经济研究的重点可能有：在土地市场方面，要持续关注土地领域的供给侧结构性改革，农地金融创新试点与推行，规模经营的影响与可行性，农户土地流转决策，土地流转的减贫效应，改革开放40周年城乡土地市场的系统性回顾、分析与展望。在土地制度方面，要注重三权分置下的土地流转制度改革，土地制度改革试点成效评估，土地制度改革过程中法律的设定、权利界定与实现，集体建设用地统筹利用的配套制度安排，改革开放40周年城乡土地制度变迁的系统性回顾、分析与展望。

3.3 《中国土地科学》重点关注方向

2018年，《中国土地科学》将重点关注落实乡村振兴战略的土地政策、农村土地制度改革试点、集体建设用地统筹利用、农地三权分置、农业农村发展用地保障机制，以及改革开放40周年土地市场与土地制度的系统性回顾、分析与展望等。

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