枞阳县房地产市场现状及对策研究

孙 军

（安徽省铜陵市枞阳县国土资源局 ，安徽 铜陵 244000）

去年，房地产市场价格一路走高引起社会各界的广泛关注，中央媒体也史无前例地加入了对房地产行业的批评，媒体如此集中激烈的关注被认为是中央将出台新的房地产调控政策的晴雨表。果不其然，国家在五月份连续出台多项新政和措施（如国十条、新国十一条，停发第三套房贷等），重拳出击，抑制房价过快上涨和规范开发商的开发行为，由此拉开了国家严格调控房地产市场发展的序幕。今年以来，国家更是加大房地产市场整治力度，政策和措施更趋严厉，针对土地出让、供后监管等环节均作了明确规定。千丝万缕的利益驱动和人们消费心理的纠葛让我国的房地产行业出现了错综复杂的迷局，在这种大背景下，随着国家加快城镇化建设步伐政策的贯彻落实，作为三线城市的枞阳县，房地产行业的发展又呈现出怎样的特点呢？

一、枞阳县房地产业的发展现状

枞阳县房地产业经过近几年的培育和发展，已步入升级换代的阶段，尤其是安庆市住房建设“十一五”规划编制完成和枞阳县推进开放攻坚、加快城市化进程的发展战略后，大力开展了“三违”集中整治，净化了房地产市场秩序，给房地产业带来了新的发展机遇并进入了最佳发展时期，呈现出强劲的势头。它不仅带动了县域经济的发展，促进了县城面貌的改观，而且还活跃了房地产市场，改善了县城居民的住房条件。

目前枞阳县的房地产业开发企业48家，其中外来企业35家。新开工住宅小区和成片改造项目34个。房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构趋向合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。据数据统计，2008年全县房地产开发投资24746万元，商品房销售面积8.05万平方米，销售额11810万元；2009年全县房地产开发投资81040万元，商品房销售面积15.10万平方米，销售额28532万元；2010年全县房地产开发投资155330万元，商品房销售面积31.62万平方米，销售额70611万元。

2011年以来，尽管遭遇全国性房地产硬性调控，房地产市场出现“拐点”，枞阳县房地产随大盘影响，成交量下滑，部分消费者持币观望，但商品房销售额稳中有升。2011年1-9月份商品房销售面积17.84万平方米，同比下降14.3%，其中住宅15.97万平方米，同比下降4.5%;商品房销售额49407万元，同比增长11.06%，其中住宅42977万元，同比增长27.98%。商品房平均销售价格2770.13元/m²，同比增长29.63%，住宅平均销售价格2690.89元/m²，同比增长34.03%。九月份，城区商品房平均销售价格3022.37元/m²，环比3.68%；城区住宅平均销售3037.32元/m²，环比6.79%。商品房成交量比去年同期有所减少，但成交均价上升幅度较大。

2011年1-9月份枞阳县城区商品住宅成交对比

二手房需求量明显增加，市场相对活跃。据统计，2011年1-6月份，枞阳县二手房交易179件（套），面积1.62万平方米，同比增长40.87%，平均售价842.75元/m²，同比增长14.98%。平均价格同比增长14.98%，环比增长2.36%。

廉租住房建设全面启动。2009年康居山庄廉租房建设获得省发改委批准立项，计划总投资2000万元，建筑面积10400平方米，工程完工后可满足208户低收入住房困难家庭居住，目前工程已全部完工；城区低收入住房困难家庭调查工作已深入开展，住房租赁货币补贴即将发放。相对廉租房的快速发展，经济适用房建设明显滞后，我县到目前为止，还未上马经济适用房项目。

经发放100多份调查问卷调查，购房者中，县城机关及事业单位人员占30%，乡镇政府工作人员及教师占38%，外地经商及个体商业人员占22%，其他人员占10%；月收入800元以下的占5%，800-2000元的占54%，2000-3000元的占31%，3000元以上的占10%；居住本县的占98%，外地的占2%；67%的人认为目前我县房地产价格太高，不能接受，28%的人认为较适度，可以接受，5%的人认为房价较低；所购房地面积在90M²以下的占5%，90-140M²的占87%，140M²以上的占9%。

枞阳县购房者类别对比图

1县城机关及事业单位人员，2乡镇政府工作人员及教师，3外地经商及个体商业人员，4其他人员

通过调查，我们发现目前枞阳县房地产开发基本处于适度增长阶段，由于房地产市场化程度不高，居民可支配收入有限，消费层次较低，房产投资结构合理，住宅用房占比高，总体呈现供求基本平衡供略大于求的市场格局。

二、枞阳县房地产业发展的特点

县城房地产业虽然起步比较晚，但是发展迅速，尤其是近几年，随着国民经济快速发展、人民生活水平不断提高和城市环境不断改善，房地产业快速发展。

从供给来看主要有以下特点：（1）外地房地产开发企业成为投资主体，进驻枞阳从事房地产开发的48家房地产企业中，有35家系外地房地产开发企业；（2）开发量逐年上升，住宅面积比例逐渐增多；（3）小区规划设计逐步规范，新开工的住宅小区设施齐备；（4）供应户型以中等户型和大户型为主，2009年住宅投资68427万元]，其中90平方米以下投资860万元，仅占总投资额的1.26%。

从需求来看，主要特点如下：（1）总需求中，低收入家庭所占比例大，但由于住房商业贷款审查严格，“门槛”较高，使有效需求相对较少；（2）我县房地产起步较晚，对外不具备辐射力，以本地需求为主；（3）机关事业单位人员及外地务工人员购房比例大；（4）付款方式多样，贷款购房比例逐渐增加；（5）住房价格稳中有升，涨幅不大，暂不具备投资和投机的潜力，绝大部分为自用性需求。

三、枞阳县房地产业发展存在的问题

在调查过程中发现，枞阳县房地产市场的发展与其它大城市相比有一定的相似性和滞后性，既有共性也有自己的个性的方面，可以归纳为以下几个方面问题。

房地产开发缺乏科学统一的规划。政府有关职能部门应在充分调查研究的基础上，根据经济社会发展状况和居民需求等实际情况制订出切实可行的发展规划，进行有序开发，然而我县前几年一味坚持市场的主导地位而忽略了相关的调控机制，放任房地产自由发展。近几年枞阳县加大了对房地产市场的调控力度，以关注民生为出发点，出台了一系列房地产政策，才使以上局面有所改观。

部分房地产开发企业规模较小，商品房开发层次不高。房地产开发不能适应市场需要和提供布局合理、套型多样、设施完善的商品住房，房地产中介机构不规范，房地产信贷规模偏小，还没有健全完善的房地产信息发布系统。

房价的阶段性涨幅过快，房价增长明显快于居民收入增长，与枞阳县城市竞争力不相匹配。2010年度，枞阳县居民人均可支配收入14086元，同比增长8.4%，农民人均纯收入4504元，同比增长7.2%，远远低于房价涨幅，考虑收入分配差距，大部分居民收入增速低于房价增速。

商品房交易市场管理不到位。主要表现在房地产开发混乱，私人开发商品房进入市场，房产证取得困难，私自交易情况严重，国家契税收入大量流失。

四、枞阳县房地产调控的几点对策

第一有效增加供给，促进房地产市场健康发展。第二进一步规范房地产市场，积极引导房地产理性开发、良性发展。第三转变观念，走可持续发展道路。

通过以上措施，必将促进我县房地产市场秩序良好发展，购房需求也将趋于理性，房价上涨的势头会逐步得到控制。但我们也清醒地认识到，稳定和发展房地产市场是一项综合性、长期性的工作，需要各级部门的密切协作。我们须按照国家宏观调控政策的要求，进一步加大调控力度，加强制度建设，努力建立房地产市场长效调控机制，实现我县房地产市场稳定、持续、健康发展。

参考文献：

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