基于Logistic的城郊宅基地流转意愿分析

张 琳，田 童，刘向晖，刘新平，黄姿瑜

（1新疆农业大学，乌鲁木齐830052；2中国人民大学，北京100872）

0 引言

2014年2月12日，四川首例农地经营权抵押贷款落定，使“土地流转”概念再一次高亮的走进了民众的视野，金融机构也是首次尝试对有形的地上作物和无形的经营权进行抵押贷款。随着城镇化进程加快，农村剩余劳动力不断偏移城市，加之城市房价高企不下，致使宅基地流转逐渐成为社会敏感问题。农村劳动力的转移，一方面制造了“一户多宅”的客观基础，另一方面也造成了城市土地紧缺，农村土地闲而不用的现实局面。本研究基于二元Logistic模型，找出对农户宅基地流转意愿影响较大的因子，揭示城郊农户流转意愿现状，对政府制定、实施拆迁补偿标准，创建、规范流转市场具有一定现实指导意义。

不同类型的农户其宅基地流转行为的决策因子具有差异性[1-2]，在经济收入增加，财产积累过剩的前提下，追求更优的生活质量成为人们普遍追求的目标[3-5]，有学者提出可以对原则性的法律规定进行细化，增强法律的可操作性，还必须对现有的法律理解性障碍进行清除，以促进法律的顺利实施[6]，这表明一方面中国现行法律并没有禁止宅基地流转，但流转过程中操作性不强却是现实存在的。众多学者的根本出发点均在于鼓励满足农户的合理需求，提高宅基地的利用效率，减少土地资源浪费。换言之即通过合理利用现有宅基地，提高宅基地利用效率，减少流转行为的发生机率[7-9]，以降低流转过程中所产生的社会问题。本研究将农户基本生活水平、宅基地流转诉求以及主观意愿作为切入点，分析各因素对个宅基地流转意愿的影响。通过对特定区域农户、村委会发放调查问卷，根据问卷统计结果和模型计算结果，了解宅基地流转的特点及问题，分析农户宅基地流转意愿的主要影响因素。

1 材料与方法

1.1 数据来源

本研究所用数据样本基于新疆昌吉市宁边路北门村和中山路的八工二村两处典型城中村，以及城市周边的两处自然村三工乡长丰村和常胜村，对这4个村拥有宅基地的农户进行随机选取参与访谈和问卷调查，共发放200份，回收181份，其中140份为有效问卷，问卷合格率为77.35%。

1.2 研究方法

本研究采取实证与数量分析相结合的方法，首先对数据进行统计，并根据统计结果进行描述性分析，同时采用二元Logistic模型对宅基地流转影响因素进行回归分析，设定目标对是否支持宅基地流转的意愿为因变量，将问题的正向回答记为1，负向回答记为0。设定户主X1、性别X2、年龄X3…新增宅基地是否公示X37作为自变量，其定义及特征详见表1，最终得到回归模型如式(1)所示。

其中，P表示宅基地流转行为正影响概率，1-P表示宅基地流转行为负影响概率，C为常数项，Xi为各要素，αi为各要素回归系数。

表1 变量定义及特征

续表1

2 结果与分析

2.1 样本描述性分析

本研究将“一户多宅”、宅基地使用情况、流转现象是否普遍等指标归为流转现状统计，将出售宅基地改善生活、是否愿意集约利用、抵押宅基地贷款等农户主观意愿型指标定义为感性认识基础，而将对宅基地流转含义是否了解、宅基地所有权归谁所有、宅基地流转程序等政策法规型指标定义为理性认识基础。

2.1.1 宅基地流转现状 进城打工且在城市定居的农户，并未放弃自有的宅基地，部分村委会也难以收回这一部分宅基地，是导致“一户多宅”现象的主要原因之一。调查发现，认为本村存在“一户多宅”现象的受访农户达到72人，占到51.43%，认为不存在的占32.86%，还有15.71%的农户不清楚是否存在。说明“一户多宅”现象有一定隐蔽性，究其根源，则在于对“一户多宅”的定义缺乏法律细则的明文规定，留出了执行过程中的“灰色地带”，即村委会不愿意出面，而邻里间也不愿“损人不利己”。宅基地的使用情况认为“合理”的农户有24人，认为“比较合理”的有56人，二者占到了57.14%，而认为“浪费现象”存在的有44人，占31.43%，另外还有11.43%的农户“不清楚”。说明半数以上的农户还是能够合理利用宅基地，但浪费现象客观存在，不容忽视。宅基地的流转现象在目标村不显著，仅有30%的农户认为比较普遍。流转形式也多以租赁为主，由于靠近城郊，大量外来务工者首选便宜而毗邻城市的自建房，但调查中发现，存在通过“买卖”形式流转宅基地权属的现象。随着农户文化程度的提高和社会的不断发展，88.57%的农户愿意采取书面协议的方式来确立流转关系，说明农户对自身利益的保护比较重视；认为只需要口头约定方式进行流转的农户仅有8人，占5.71%。通过对农户的访谈和调查问卷统计结果，认为将自身宅基地卖给本村村民的有22人，占15.71%，半数以上的农户认为宅基地流转的对象是城市人口或外来投资者，占到受访农户的70%。还有14.29%的农户认为宅基地流转是村委会操作。一方面说明外来人口租赁或买卖刺激了宅基地流转市场，另一方面也说明即便国家明文规定城市户口禁止买卖宅基地，但“小产权房”市场还是存在的，详见表2。

表2 宅基地流转现状统计

2.1.2 农户对宅基地的感性认识基础 感性认识基础指标囊括了农户自身的主观意愿。调查表明：愿意出售宅基地改善生活的占30%；25.71%的农户并不愿意，其他农户因为收益的不确定性和合法性而难以下决定。在对宅基地的使用方面，有67.14%的农户表示愿意集约利用宅基地，即宅基地投入一定资金来扩大面积或增盖楼层，以求在流转时达到最大受益；除个别农户因为打工等原因而将自家宅基地闲置外，其余农户多将多余宅基地用作饲养牲畜、开辟菜地等用途，这一群体占到24.29%。造成差异的原因受区位影响较大，位处城中村的农户大多愿意采取集约利用方式，而自然村的农户采取集约利用宅基地的意愿较弱。受访农户多数需要用贷款来保证春播和肥料等田间管理的费用，贷款形式比较单一，大都采取“五（十）户联保”的方式去银行或农村信用联社进行贷款。对于抵押宅基地进行贷款，愿意的仅占50.00%，32.86%的农户并不愿意将自家的宅基地作为抵押物进行贷款，可见农户承担风险的能力相对较弱，更愿意选择风险系数较低的“联保”方式进行贷款。在进行宅基地流转后，认为流转后权益能得到保障的农户占35.71%，而因为没有法定标准程序而认为不能得到保障的占31.43%，而认为“不好说”的农户也占到32.86%，说明了多数农户仍然担心宅基地流转后的保障问题。有61.43%的农户希望在流转中得到法律保障，认为国家土地部门和法律援助机构可以保障其权利的分别占45.72%和37.14%。有45.72%的农户认为现在应该成立宅基地中介机构，以求提高流转信息透明度，但同时也有35.71%的农户认为目前不用成立，认为无所谓的占18.57%。通过实地访谈可以发现，区位仍然是农户意愿的决定因素，需求决定市场。愿意捐献出部分宅基地流转收益来改善村内基础设施建设的农户占到半数以上，达到57.14%，15.72%的农户表示不是很愿意，理由是不知道所捐款项能否真正落实到村内基础设施建设上来；18.57%的农户明确表示不愿意；还有8.57%的农户选择根据太多数意见。在进行深入调查时发现，多数农户还是愿意将宅基地流转后的部分收益捐献出来的，但不能强制捐献、强行扣留。村集体需要对农户所捐款项进行清单化处理，列出使用明细、范围，并告知捐款人。捐款人在看到使用预算明细不同意时有权否决村集体的利用规划，提出自己的意见。在“如果进城是否愿意出售宅基地”的问题上，有半数以上的农户表示不愿意，明确表示愿意的农户仅有38人，占27.14%，明确表示不愿意的农户占50%。说明缺乏必要的城市生存技能，在无法保证搬进城市后生活质量不降低的前提下，农户即使进城务工时间较长也不愿意将自身宅基地出售。

2.1.3 农户对宅基地的理性认识基础 调查发现，农户准备或正在将其空闲宅基地进行流转，但缺乏对流转定义的了解，仅有2.86%的农户很清楚宅基地流转含义，不清楚的占到51.43%，大部分农户对宅基地流转的含义仅停留在基本了解和听说过的层面上，占总数的45.71%。认为宅基地所有权应归国家所有和归个人所有的分别占到24.28%和42.86%，不清楚了占到11.43%，能够正确认识宅基地归属的农户仅占21.43%。了解宅基地流转程序的占20.00%，听说过的占8.57%，不清楚的占71.43%。缴纳了宅基地使用费的农户占40.00%，没有缴纳的占44.29%，不清楚是否需要缴纳的占15.71%。在宅基地的使用过程中，没有登记的占到45.71%，而不知道需要登记的占到22.86%，只有近1/3的农户进行了备案登记。流转过程经过村领导同意批准的占25.71%，召开村民大会的占18.57%，双方同意即可的占54.29%。宅基地流转过程中，几近一半的农户认为不需要经过村委会同意，此外还有21.43%的农户表示村委会不管宅基地流转的相关问题，纯属个人行为。对于宅基地流转的公示问题，有82.86%的农户选择了没有公示、不知道需要公示或没注意是否进行了公示。说明公示环节并没有做到十分透明，同时表明了制度的不健全必然带来监管的缺失和执行的无力。但是，对于新增的宅基地公示问题，农户的肯定回答显然多于流转宅基地的公示问题，只有31.43%的农户认为新增宅基地没有经过公示环节。

2.2 模型运算结果及分析

2.2.1 模型运算结果 采用SPSS 17.0进行二元Logistic回归参数估计和检验，采用Wald法，整个模型共运行24个步骤剔除不显著变量，得出结果详见表3。

由表2可知，该模型的-2对数似然值为42.892，拟合度为0.863，模型卡方统计值为137.124，在1%的水平上显著，模型检验结果良好，能够较好解释自变量。受教育程度、村如何批准、已经流转的宅基地是否公示等5个指标检验值均在1%水平显著，其他变量不显著。

2.2.2 结果分析 受教育程度变量X7的系数为12.987，随着受教育程度的提高，其宅基地流转行为决策发生的概率是上一个级别的43671.422倍。说明在宅基地流转过程中，农户受教育水平在一定程度上起到决定性作用，受教育水平越高，越愿意将自身多余的宅基地通过租赁或买卖形式进行流转，使之带来更大的经济效益。反之，受教育程度越低，越不愿意参与到宅基地流转中，使自身宅基地仅发挥了自住保障作用。

出售宅基地改善生活变量X20的系数为-12.851，愿意将宅基地进行出售的农户其行为发生概率比不愿意出售的农户高2.021倍，而认为无所谓的农户，其宅基地流转意愿最低。说明流转过程中，多数农户基于对未来生活不确定性的考量，不愿意一次性出售自身宅基地，而是渴望获得持续性的收入补偿。

表3 二元Logistic回归模型估计结果

捐献出部分收益来改善基础设施变量X27的系数为-3.780，表示不愿意捐献收益的农户其宅基地流转意愿发生概率相当于上一个级别的97.70%，差距不大。这表明多数农户为了自身利益的多方面考虑，还是愿意牺牲一部分经济利益去改善自身及子女、老人的生活居住环境，同时期望居住环境的改善能带来额外的收益（如提高房租）以弥补损失的经济利益。

村集体宅基地流转批准方式变量X35的系数为7.532，认为流转双方同意即可进行交易的农户其宅基地流转意愿最为强烈，Exp(B)值达到1867.595。而对于已经流转的宅基地是否公示变量X36，其系数为7.470，同样Exp(B)值达到1755.217，即认为不用公示、不知道公示事宜和没注意公示的流转发生概率均高于认为需要进行公示的概率。说明在宅基地流转中，受到的规则限制越少，农户的流转积极性越高。

3 政策建议

3.1 健全农村宅基地法律保障体系，加强制度建设

逐步健全《土地管理法》、《物权法》和《继承法》关于农村宅基地的管理、使用、权益等细则的规定[10-13]，完善宅基地管理制度建设，通过法律、法规的不断丰富，使土地管理中有关宅基地的管理实现有法可依，减少或避免管理过程中人为因素的干扰，遏制非法买卖、侵占农村宅基地现象，从制度上规避利益集团或个人利用农村宅基地牟取私利，侵害农民利益。在不降低农民现阶段生活条件的同时，在现有法律架构内，积极探索尝试有限的土地使用权流转制度，使农民真正可以享受到城市化过程中的红利。

3.2 加强引导，科学规划和管理农村宅基地

长期以来，农村宅基地的无偿使用或仅需支付较少金额的有偿使用，是造成土地浪费的主要原因之一。低廉的消费成本和相关法律法规的不健全造成了农村宅基地长期处于粗放式利用的状态，虽然农户在利用过程中投入了经济成本，但总体集约利用度较低，缺乏统筹而又科学的管理又使得宅基地利用无序性加大，造成了一个村庄内宅基地利用良莠不齐，杂乱无章的状态。规划和管理并非是集约度较高的城市用地的专有名词，依法对宅基地进行规划和管理，一方面可以将农村宅基地使用中存在的土地浪费现象降到最低，另一方面也可以在居住环境、美化景观等方面有所建树，从根源改变宅基地建设无序、无章，个人意愿为主导的宅基地利用的现状。

3.3 积极创新，因地制宜建设多元化宅基地流转市场

随着市场化进程的不断深入，宅基地流转已是大势所趋[14]。如今，城市正吸引着新一代农村人口向城市涌进，随着城市向外扩张，城郊农户对农业的依赖性也在在逐年降低，越来越多的农户逐渐或被迫适应了非传统式生活方式[15-16]。宅基地无疑成为了这个群体唯一的大额物质基础。由于上一代留下的宅基地被子女继承，致使“一户多宅”的现象大量存在，“一户一宅”的教条式管理已经逐渐不再适应时代发展，村集体难以将农户所继承的、非独一宅基地收回，在此时代背景下，宅基地流转方式亟待需要革新以顺应发展现状。从政府角度可尝试放权给村集体，使村集体拥有在本村内部有偿收回“多余”的宅基地并进行管理，采取自给自足的方式高效利用宅基地获得持续性收益，全村村民有权表决收益的使用方式。增加宅基地流转试点，将宅基地流转较为活跃的地区设为试点，创建村级宅基地流转管理体系，对宅基地流转对象进行监督和审核，杜绝违法流转宅基地现象的发生。

4 讨论

宅基地流转改革任重而道远，不仅关乎农户的个人利益，更关乎土地集约节约、高效使用的客观需求。地区的差异性决定了宅基地流转不能为了管理方便实行“一刀切”政策而牺牲了农户自身利益，同时也不能任由其无序发展，自由流转，危害国家正常经济秩序。本着农户负责、合理合法原则，探索宅基地新型流转模式，是缓解土地紧张，杜绝纠纷和违法事件的根本。

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