新收入准则对房地产行业的影响探析

■//赵丽锦 荣华旭

2017年7月5日，财政部发布了财会〔2017〕22号关于修订印发《企业会计准则第14号-收入》的通知，按照通知要求，在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。新收入准则（以下简称“新CAS14”）保持了与国际财务报告准则收入准则（IFRS15）的趋同，对我国现行收入准则做了重大修改与完善，也对企业的收入确认提出了更高的要求。新CAS14采用了与客户之间合同产生收入的这一会计确认模式，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。现行收入准则强调与收入相关的商品风险与报酬是否转移，新准则强调控制权转移，在一般的商品买卖过程中，收入新旧准则不会产生收入确认方式的差异，而对于非即时交易的商品收入确认则会造成很大的影响，诸如房地产行业即是如此，房地产行业的交易广泛采用预售-交付这一模式（现房销售除外），这样的交易模式就会形成控制权转移与风险报酬转移的时点不一致，而新CAS14的实施，就会对房地产行业在收入确认上形成一定程度的影响，本文基于此，主要通过以下几个方面来探讨新CAS14对房地产行业的影响。

一、“五步法”模型在房地产行业的应用

新CAS14将现行的收入准则与建造合同准则合并统一，并采用了与国际财务报告准则趋同的处理方式：“五步法”确认模型，当商品或服务控制权转移至客户时，按照合同的交易价格确认收入。房地产行业交易对价比较高，一直采用签订正式销售购房合同的方式来实现买卖交易，“五步法”模型的使用将对其收入确认提出更高的标准，收入确认过程中需要严格按照模型要求识别关键控制点。

（一）识别与客户签订的合同

新CAS14采用与客户之间合同产生收入来进行收入确认，所以在收入确认前，需要识别与客户签订的合同。根据新CAS14第二章确认条款，只有同时满足以下条款的合同，企业在客户取得商品控制权时确认收入：一是合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；二是合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；三是该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；四是该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；五是企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

具体到房地产行业，目前房屋买卖交易过程中会涉及到意向订单、草签合同、正式销售合同（房管局备案）等各种交易书据，在种类多样的签字文书中识别出符合条件的合同是收入确认的前提，有专门的主管机构备案的合同能确保合同的条款和对价等得到有效的贯彻执行，房地产企业草签合同在尚未进行正式合同备案登记前，是不能同时满足前述五个条件的，按照新收入准则，需要在后续期间保持持续评估，直至满足条件的合同签订。

（二）合理划分合同中的履约义务

识别合同之后，需要就合同中存在的履约义务进行识别与划分，履约义务的划分是收入确认的关键步骤，企业需要将签订的包含多项商品或服务的合同根据商品或服务是否可明确区分进行划分。当承诺的商品或服务同时满足以下条件时，则认同合同中多项履约义务能明确区分：一是客户能从该商品本身与其他易于获得资源一起使用中受益；二是企业向客户转让该商品的承诺与合同中其他承诺可单独区分。房地产企业在销售过程中需要严格识别合同中存在的多项可明确区分履约义务，严格遵照准则的要求识别确认收入，如房地产企业向同一购房人或其关联方出售房屋和车位的行为，按照新CAS14的要求，房地产企业应当将其作为单项履约任务，并根据单项履约义务的履行时间确认收入。

（三）计量交易价格

交易价格是指企业向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，企业应当根据合同条款并结合以往习惯做法确定交易价格，同时考虑可变价格、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。房地产行业交易价格的确定需要依据准则的要求进行计量，具体到执行过程中，可变价格使用较少，更多需要考虑是否存在重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素。在整体房地产市场下行的时候，房地产企业会使用分期付款、先租后售或售后包租等形式进行促销，这其中需要考虑涉及融资成分的影响，此时需要合理估计商品控制权转移时点的客户现金支付金额与当前合同对价的差额，并在合同期间内按照实际利率法摊销。涉及房地产企业无偿转让政府自建商品或通过非现金方式转让商品时，需要根据非现金对价的公允价值或向其他客户转让商品的单独售价来确定交易价格。同时，确定交易价格时，需要明确企业代第三方收取的款项以及企业预期将退还给客户的款项，应当作为负债进行会计处理，不计入交易价格，如代政府收取的维修基金、契税等费用。

（四）分配交易价格至各项履约义务

新CAS14要求企业应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。若为单项履约义务合同，则可将步骤3中的交易价格直接分配，若是包含多项履约义务的合同（如销售房屋和车位），则需要在步骤2中进行单项履约义务划分后再进行交易价格的分配。按照新准则的规定，合同中包含两项或多项履约义务的，企业应当在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。若单独售价无法直接观察的，企业应当综合考虑其他能够合理取得的全部相关信息，采用市场调整法、成本加成法、余值法等合理估计单独售价。房地产企业销售中涉及到多项履约义务的价格分配时，可参照同类商品的近期销售价格作为单独售价，并综合考虑商品的特殊性（如户型、面积、位置、配置等）。

（五）在履约义务完成时确认收入

完成以上步骤后，就到了收入确认的关键-何时确认。新CAS14对企业进行收入确认的要求是合同双方按照合同的约定履行了合同义务，客户取得商品或服务控制权时，其中对控制权转移的定义是，能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益，也就是所伴随着某个时点或某个时间段控制权的转移，企业即可进行收入确认。房地产企业具体的收入确认时点，不尽相同，需要视销售模式和销售商品的情况进行详细分析，此部分将在本文后续进行详述。

二、收入确认时点的选择与影响

企业的发展目标在于价值最大化，实现目标的方式是通过不断的创造收入，积累利润，所以说，企业需要重点关注收入的确认问题，及时准确的核算收入，向投资者和利益相关方披露经营业绩，是企业管理层的责任。在前文中介绍了新CAS14运用五步法来进行收入的确认，而在第5个步骤时需要确定收入的确认时点（或时间段），新收入准则与旧准则相比对收入的确认进行了不同的表述，下面我们先通过对比准则的修改结果进一步阐释新收入准则下在何时确认收入，并就房地产行业的现状进行详细分析。

表1 新旧收入准则关于收入确认条件的对比

对比新旧收入准则，发现新收入准则在整合了建造合同准则后形成了二元收入确认方式，收入的确认分为按时点确认和按时间段确认，除了满足特定的三个条件之一使用时间段确认，其它皆采用时点确认。

房地产企业的独特销售模式需要视具体情形进行分析，通过对时段确认条件进行逐一分析可知第1条和第2条基本不适用。首先，房地产行业不会存在履约过程中客户即可消耗履约商品所带来的经济利益（物业保洁等服务除外）；其次，房地产企业在履约过程中在建的商品房也是无法被客户所控制的（代建项目除外）。所以，能够满足时段确认收入的情形只能出现在第3条中，企业建造的房屋在一定情况下的确具有不可替代用途，按规定用于出售不能轻易改变用于其它用途，同时，房地产企业销售房屋后收取款项的权利有法律依据，在大概率条件下不会出现收不回款项的情况，本文下面按照期房销售和现房销售进行具体阐述。

（一）现房销售情况下收入时间的选择

现房销售如同日常商品买卖，实际上并无太多特殊之处，房地产企业与客户签订有效合同之后，收讫款项即可交付业主现房。所以，很明显现房销售不符合时段确认收入的任一条件，企业的履约过程实际为一个时点，则可继续按照现行的收入确认方式进行收入的确认，在房屋交付时确认收入。

（二）期房销售情况下收入时间的选择

期房销售情况下，企业的履约存在一个过程，从与客户签订有效合同开始，需经历一段房屋的建造和验收过程，短则1年，长则2-3年，在此期间，企业会根据合同条款的约定要求客户及时的交清购房款。那么期房销售是否可以按照时段确认的方式来确认收入呢？对比一下第3条，商品的具有不可替代用途毋庸置疑，主要看是否满足有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。按照目前房地产行业的惯例，在与客户签订不动产转让合同时会要求客户支付房款总额30%-50%不等的首付款（此处按照普遍要求，不排除国家限购政策发布后，部分房企要求更高首付比例或全款支付的情况），后续房款或分期支付，或贷款支付。在这种情况下，实际上在合同签订后很短的时间内，房地产企业即取得了履约义务的全部款项，所以，按照新收入准则的规定，这种情况下的收入是可以按时段确认，企业根据履约进度确认收入，若履约进度不能合理确定，可以选择产出法或投入法（考虑到房地产企业的特殊状况，投入法更加适宜）。当然，期房销售也有例外情况，即不动产转让合同签订后，客户的分期款项或贷款一直未进账，此时则不符合第3条的规定，这种情况需要企业对后续回款进行持续跟踪，当累计回款超过已完成履约部分款项时，可根据新准则规定进行时段收入确认。

2017年8月22日碧桂园在《截止2017年6月30日止六个月中期业绩》公告中说明了自2017年1月1日开始提前采纳了香港财务报告准则第15号，附注披露“在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下，本集团按一段时间内的方法确认收入；否则，本集团在买房者取得已完工物业控制权的某一时点确认收入。”碧桂园收入确认方式可以为国内房地产企业提供一个很好的借鉴，为新收入准则的执行提供案例。

三、会计估计的使用范围与挑战

新收入准则中使用了更多的估计和判断，具体准则条款中诸如“预期”、“估计”、“很可能”等需要准则执行者充分运用行业经验和职业能力去做合理确定的事项。首先，在五步法的使用过程中就存在需要进行估计和判断的事项，如：对于一项合同是否满足新准则对合同的定义，尤其是口头形式和其它非书面形式合同？一项合同内容的修改是否形成与客户订立一项新的合同？合同中约定的多项履约义务是否可明确区分为为单项履约义务？当交易对价为可变对价时，期望值和最可能发生金额是如何去估计量化？等。其次，企业在合同成本确定时也需要运用会计估计的方法，成本预期收回的可能性、计提减值准备时对资产价值的估计。再次，对于特定交易需要预计销售退回金额、质量保证条款是否构成新的单项履约义务等。新收入准则对会计估计的使用在一定程度上使得收入的确认更加灵活，给予企业执行准则更多的自主权，保证了收入金额的更加真实合理。房地产企业在收入确认过程中，会涉及对交易过程中合同交易对价的合理估计，尤其是上文提到的可变对价或具有融资性质的价格时更应保持谨慎的态度。同时，房地产是一个商品开发周期较长、交易金额大的行业，与客户不仅涉及不动产销售合同，后续更可能会涉及质量保证，销售退回等特定交易事项，所以，在进行估计和判断时要特别注意对会计估计的使用，需要从会计估计的事项、会计估计的执行者、会计估计的程序和方法上设定一整套完善的制度去规范。

会计估计的更多使用，也意味着数据的可变性更大，房地产行业的高交易对价也预示着一旦出现错误估计将会影响甚大。当前国家对房地产行业的调控处于持续状态，各地调控政策频出，给房地产的未来发展带来了一定的不确定性，适逢新的收入准则即将进入执行阶段，而时段收入确认方式的出现，也会使得一部分房地产企业有针对的选择确认时点，平滑收入与利润，实行盈余管理。同时，会计估计的使用对执行者能力和素质也提出了更高的要求，是否可以准确的理解准则的要求，是否可以有效地执行准则对估计和判断的要求都是房地产企业需要提前关注的事项。

新收入准则明确时段收入确认方式是对收入确认的一个重大改进，对于房地产这种开发周期长的行业，如果只在交付时点确认收入，则不能更好的将签约与收入进行匹配，时段收入确认对此问题做了一个极大程度的修正，但正如上文所述，时段收入确认中会带来一定程度的会计估计事项，如何去规避会计估计运用中存在的问题也给房地产行业的财务工作者提出了挑战。

四、新收入准则对信息披露的影响

新收入准则的发布实施，在一定程度上增加了很多全新的内容，同时，也对具体执行层面的操作步骤和使用工具做了更新。房地产行业以往的收入确认相对而言比较简单，交付确认，路径清晰，执行步骤也并不复杂，运用会计估计和判断的事项也相对较少，新收入准则基于与客户的合同确认收入，五步法和时段确认方式都对房地产企业收入确认提出了新的要求。房地产企业在执行新收入准则时如何更好的将这一变化以及涉及的影响准确的反映给投资者和利益相关方，信息披露内容、信息披露方式、信息披露频率则显得尤为重要，本文接下来进行简要分析。

（一）完善披露内容，减少会计估计和时段确认方式所带来的企业盈余管理行为

新收入准则给房地产行业提供了一个提前确认收入的机会，企业可以通过判断与客户签订的合同履行状况，以及合同履约是否满足收入确认条件等来对收入的跨期结转进行调节。外部投资者和利益相关方若想正确的识别和分析房地产企业经营状况，则需要依靠企业的管理层对经营信息的完整准确披露，而此次收入确认方式的变更，尤需企业披露会计政策变更的内容和影响数。所以，房地产企业在执行新收入准则后需要根据准则对列报的要求在报告附注部分对以下几个方面信息进行披露：（1）收入确认和计量所采用的会计政策、对于确定收入确认的时点和金额具有重大影响的判断以及这些判断的变更等；（2）与收入确认所涉及的合同相关信息，包括合同履约义务内容、合同履约进度、前期已经履行（或部分履行）的履约义务在本期收入的调整、以及涉及交易价格分摊的合同的履约义务拆分信息等；（3）采用时段收入确认方式时对收入和成本的计量方法、计量步骤等。

（二）不囿于形式，更及时更全面的履行企业责任

按照新收入准则的要求，企业需要在附注中披露准则变化所涉及的内容和影响，而根据目前的企业报告披露情况，上市公司也只需季度进行报告的披露，而新准则的影响不仅仅在报告披露的当期才会产生，信息的外溢使得不同的利益相关方接收到信息的时间不同，所以，当企业预期采用新收入准则时，可以提前披露这一情况，不局限于等到出具报告之时，给予外部使用者更多的时间去研究。目前，房地产行业正在经历一个发展的新时期，传统的招拍挂拿地和预售模式在不断的改变和刷新，收并购、跟投、限售、限制备案、联合开发、创新产业等花样层出，每一项活动和开发策略的变动都可能对企业的合同履约产生影响，对于采用时段确认方式的房地产企业来说，履约义务的执行情况事关收入确认，宜及时信息披露。

（三）理清流程，加强合作，保障信息的及时与准确

前文阐述了新收入准则执行后，房地产企业需要详细的披露准则变动涉及的内容，以及需要改变固定报告模式，应向外部利益相关方提供更及时更全面的信息。具体到执行层面，并结合新收入准则中基于与客户签订合同这一基础，则对企业内部的管控流程提出了要求，合同中最重要的在于条款，而条款的确认等与法务和销售息息相关，在这一关系网中，特别需要强调跨职能的沟通与合作，前期工作的质量直接影响到后期收入确认的准确与否，新收入准则实施过程中涉及的关键信息需依靠完整的工作流程进行保证，避免财务数据的失真，引致被监管关注。

总而言之，新收入准则的发布是我国保持与国际财务报告准则趋同过程中的一个重大举措，实施新的收入准则将会对房地产行业带来一定的影响，能够使得合同销售额与收入确认一致，避免一定程度的不匹配和信息失真，但同时给予更多的估计和判断也为房地产企业进行盈余管理创造了条件。最后，房地产行业对新收入准则的执行情况，以及新收入准则的价值仍需要通过后续的实践进行检验。

参考文献：

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[3]普华永道.遇见未来：深入分析新收入确认准则对企业的影响〔R〕.2014（06）.