浅谈徐州矿务集团存量土地盘活路径

文| 孔鸿鹏

徐州矿务集团是具有一百多年煤炭开采历史的特大型能源企业，同时也是江苏省直属唯一的特大型能源企业，随着徐州本部煤炭资源趋于枯竭，矿井关闭停产，形成大量的存量土地，亟需重新盘活利用。

存量土地的成因

1.2001年以来，因资源枯竭和去产能政策调控，徐矿集团先后关闭了17对矿井，因矿井关闭而形成大量的存量工业用地。

2.2008年以来，根据江苏省委省政府对棚户区改造的统一部署，徐矿集团积极开展棚户区改造工作，对棚户区住户采用原拆原建和异地集中相结合的方式进行安置，原棚户区住户搬离后腾空的土地。

3.按照徐州市人民政府《关于推动主城区工业企业退城入园的指导意见》要求，徐矿集团华东机械厂、煤矿机械厂等7家单位被列入搬迁企业目录，企业退城入园搬迁后腾空的土地。

4.因徐矿集团内部产业结构调整等原因形成的闲置和未充分利用的土地。

存量土地特点及盘活难点

分析徐矿集团存量土地资源的现状，发现具有以下特点：地块零散、分布范围广。关闭矿井的土地分布在徐州市贾汪区、鼓楼区、泉山区、铜山区，分布范围广；因用途不同，地块零散，一个矿就有几宗或几十宗土地，小地块分散在矿井周围，且互不连接。

结合现有存量土地资源的现状及特点，目前存量土地的盘活存在以下难点：（1）地块综合开发条件差。大多数地块分散在郊区和县区，周边被村庄和农田包围，交通和配套条件差，缺乏燃气、热力等供应条件，招商引资开发困难；（2）缺乏规划衔接。矿区建设用地属国有城镇建设用地，被集体所有土地包围，而城市建设规划范围未涉及独立矿区土地。受行政区划的限制，存量土地的开发利用与区域建设规划衔接困难。

存量土地盘活路径探讨

1.盘活目标。通过企业内部优化、强化整合利用闲置土地资产，外部则通过融入地方发展，通过招商引资使开发项目落地、土地综合开发、土地收储等方式或途径，提高存量土地利用效率，从而增加企业效益，提升企业竞争力。

2.盘活原则。（1）坚持综合平衡、科学规划、因地制宜、经济可行、合理处置利用的原则；（2）坚持保护和利用并重的原则。以有效保护来保证开发利用，并重点抓好开发利用，以此实现有效保护；（3）坚持企业积极运作，依靠政府支持的原则。进行市场化运作，融入地方工业化、城市化发展进程；（4）坚持以实现集团土地资产的价值为目标，因地制宜运作的原则。宜交收储则交收储，宜转让则转让，宜自开发则自开发，宜联合则联合，宜工则工，宜商服则商服，不拘形式，争取企业收益满意化。

3.盘活路径。一是融入地方发展，深度协同建设地方经济园区。主动对接徐州市和各相关区县的发展规划，深度参与地方经济园区建设，融入地方，实现共赢发展。（1）协同建设生态文化旅游景区经济园区。利用采煤塌陷地资源优势，协同地方把潘安湖、九里湖和安国湿地打造成国家级生态湿地和特色文化旅游景区。发挥潘安湖等湿地公园自然环境好的优势，将临近湿地公园的徐矿集团存量土地权规划集文化旅游、儿童娱乐世界、特色小镇、工业旅游及地产开发于一体的大型综合体项目。（2）协同建设综合保税园区。利用徐矿集团原大黄山矿工业广场及周边部分土地位于徐州综合保税区规范范围内的优势，参与保税区的融合发展。发挥保税区的独特优势，发展徐矿集团的国际贸易业务。（3）协同建设临港产业经济园区。充分利用徐州市建设临港产业经济园区的机遇，发挥临港、临大宗商品集散地优势，利用徐矿集团垞城矿工业广场等土地，发展废旧汽车、锂电池和铅酸电池等其他废旧设备回收、拆解、再利用和垃圾发电等国家鼓励类循环经济产业，以及大宗商品物流园区。二是变资源为资产，实施土地综合开发。以自有存量土地为中心，连同周边采煤塌陷地，推进生态修复与产业发展相融合，发展生态文化旅游和特色小镇等项目。（1）利用原新河矿工业广场土地和周边采煤塌陷地，结合周边旅游资源和矿泉水的独特优势，整体规划为集生态旅游、高品质住宅、养生等于一体的综合性项目。（2）充分利用夹河矿工业广场处于泉山经济开发区的区位优势和现存的工业建筑，积极规划为具有煤矿特色生态文旅项目，吸引人气，拓展后续开发利用空间。（3）进一步提高大黄山机电安装处工业广场地块的土地利用率，提升土地使用价值，通过收储改变用途，集团下属房地产开发公司依法取得土地使用权，实施综合开发。三是规划用途改变，交地方政府收储。依据省、市土地储备管理办法和振兴徐州老工业基地政策，将按规划需改变用途的土地，加强与地方政府及国土部门的沟通，积极争取收储和挂牌出让，企业获取收储补偿和出让净收益分成。获取的货币收入补充集团现金流，为集团转型发展提供有力支撑。

4.保障措施。（1）加强政策研究。积极贯彻落实好江苏省人民政府有关支持徐矿集团存量土地盘活的政策，争取集团公司土地盘活利用收益最大化。（2）加大政府协调力度，融入地方发展。积极争取地方政府相关部门在集团公司土地资源开发过程中各环节的支持，通过土地收储、转让、作价出资以及土地复垦置换建设用地指标等多种途径盘活存量土地资源，实现融入地方、依靠地方，共赢发展。（3）用好“五大合作”平台。充分发挥企企、政企、银企、校企和研企合作五大平台，对土地资源的开发进行科学规划，与地方政府共同招商引资，与有品牌、影响大的房地产企业共同合作，借力外部先进理念和资本为我所用，促进集团公司土地资源的盘活和开发。