经济适用房项目合理定价研究

田浩余

众所周知，经济适用房的出现主要是为了应对我国低收入人群，其宗旨就是为了妥善解决该类群体的住房难题。由于我国房地产开发已步入商品化和货币化阶段进程，因此经济适用房建设就等同于在政府的干预调控下，为低收入群体提供福利或微利等形式的保障住房[1]。经济适用房的价格已经在相关管理办法中所阐述，而且明确提出了保本微利的开发原则。在此基础上，利润率决不能超过3%。经济适用房属于惠民工程，关乎着千万人群的切身利益，因此房价必须凸显合理和公益性质。综上所述，政府主管部门加强经济适用房销售价格的测算十分必要，且势在必行。它不仅能够有效调控和整顿房地产市场，而且还有助于民心的稳定并促进社会的和谐及及可持续发展。本文将以经济适用房投资利润率3%作为标准目标，对国内知名的房地产开发企业实际开发过程进行深入的分析和测算。

1　项目投资费用估算

该项目为某房地产开发企业实施的经济适用房项目，其主要建设内容为：商品住宅、商业店面、附属配套用房(如：幼儿园、社区卫生所、超市及物业各类管理用房等)、公共场所及人防工程。该项目投资估算是在规划建设初步方案的基础上，根据建材行业前一年颁布的工程造价指标，结合项目的特点，同时参考了当地类似工程的费用水平，并充分考虑到该地址的条件等因素。该项目投资估算包括工程费用、其他费用、预备费用等。项目投资费用测算见表1。

投资估算说明：

(1)工程费用主要包括：主体建筑工程费用(住宅建筑、商业建筑和其他用房)、项目区内道路广场建设费用、其他配套设施(水、电、天燃气管网等)建设费用。

(2)其他费用主要包括：项目前期工作及咨询费(包括项目可行性研究报告、环评报告编制费用等)、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、工程保险费、城市基础设施建设配套费、场地临时设施费和土地费用等。

(3)预备费按工程费用与其他费用之和的5%估算。

(4)该项目属于经济适用房用地，政府减免土地出让金，未计土地出让费用。

表1　投资估算表

2　利润控制下的销售房价测算

本次研究的的开发项目具有公益性，因此应该履行和贯彻保本微利的原则，依据国内现行的《经济适用住房价格管理办法》之规定，其利润率应低于3%，因此将3%作为研究的基准值，进而测算房价的合理区域。具体测算说明如下：

(1)可出售房产环节：首先，经济适用住宅、商业店面以及配套用房的面积极易确定，分别为90 817.47、6 299.44和11 533.44平方米。此外地下停车场的车位数量经统计为355个。

(2)销售计划环节：出售周期初步定为四年。1-4年之间的销售率分别按出售总面积的15%、30%、35%和20%来计算。

(3)按照利润率3%基准值来计算，上述投资估算总额(34 850)*3%= 1 045.5万元，该结果将成为经济适用房工程合理房价的总利润上限。

(4)商业店面出售环节：基于商业店面的特殊用途，根据现有的销售标准，一般遵循高于住宅平均房价的1.8-2.0倍的原则。

(5)附属配套用房出售环节：该部分用房的销售价格将会参考周围地区环境的大众趋势，进而运用综合性和针对性的分析路径，在住宅房价的基础上适宜调整。

(6)停车位出售环节：初步定为8万/位。

(7)各项税费环节：营业税、企业所得税率、项目土地增值税、城乡建设维护税以及教育费附加税都按照现行法律标准严格纳税执行。

(8)销售与管理费环节：分别占用收入的3.5%及 1.5%来估算。

项目住宅销售单价测算过程见表2(计划投资净利润率控制下的销售收入测算表)、表3(总成本费用测算表)、表4(税费测算表)、表5(计划销售单价测算表)。

表2　投资利润率控制下的销售收入测算表　单位：万元

表3　总成本费用测算表　单位：万元

表4　税费测算表　单位：万元

表5　计划销售房产价格测算表　单位：万元

经测算：该房地产开发项目投资利润率控制在3%(实际为2.97%)时，全部房产销售收入预计为42 642.12万元，该经济适用房住宅销售单价可为3 500元/平方米。

3　项目住宅保本销售房价测定

为了最大限度地满足低收人人群的购房需求，因此住宅还应该测算出最低单价，以为保本微利提供真实准确的参考。下面以保本销售的视角探析本次研究中住宅销售的最低单价。

首先，假设没有其他因素的干扰，进而采用盈亏平衡点的模式进行本次测算。保本销售收入的公式，即项目总投资/(1-销售税金及附加费率)，本次销售税金及附加费率经计算为5.55%，因此最终项目保本销售收入结果为34 849.06万元。其次，在此基础上就可以计算出项目销售的保本率为81.72%，其公式为保本销售收入/项目计划销售收入之后所得出的百分比[2]。也就是说达到81.72%就可以完全实现项目保本的目标。最后，将项目保本销售收入与各种销售收入作差，再除以住宅可销售面积，即可得出保本销售单价为2 861元/平方米。

4　结　论

通过以上分析和测算，该经济适用房项目的房价控制区间为2 861-3 500元/平方米。根据现有法律规定，政府具有指导职能，因此本次核算的意义在于能够为政府提供恰当合理的价格制定数值，即在上述价格区间进行取舍。当然最终还需要结合并考虑当地房价市场的需求与实况，让群众接受、满意和舒心。

参考文献：

[1] 梁顺明，霍鹏，张涛.商品房价格及销售趋势预测[J].中国物价，2000(10) ：2.

[2] 周锴.试论北京市商品房价格走势[J].华商，2007(22)：79+67.