房地产行业财务风险分析

杨惠莉

摘要：我国房地产行业经过多年的发展，已日趋成熟，但其发展会受到诸多市场及调控政策等因素的制约，如果不重视这些制约因素，最终会引起房地产企业的财务风险。文章分析了房地产企业财务风险的现状，并有针对性地提出了解决措施。

关键词：房地产；财务风险；现状分析；措施

近年来，我国的房地产业蓬勃发展，由于该行业能带来巨大的利润空间，许多企业纷纷涉足房地产业甚至改行开发房地产。但是，收益和风险通常对等，可以说，房地产业是一个投资、回报、风险都较高的行业，因此，控制和防范风险是房地产企业中的重要工作，只有重视风险，才能识别风险、防范风险，抓住机会。在房地产业的诸多风险中，财务风险直接影响着企业的利润。

影响房地产业财务风险水平的因素主要有成本费用、税负、负债、资产周转率等，这些因素很大程度上受到市场和国家调控政策的影响，如果企业对这些因素把握不准，就会让企业蒙受巨大损失；反之，则会将风险化为机会，为房地产企业提供更强大的竞争力。

一、房地产企业财务风险现状分析

（一）成本费用较难把握

随着房地产业的发展，近几年国家拍卖土地的价格不断上涨，各地地王不断涌现，迫使全国各城市调控加码。但国家越限制，土地出让价越高。房地产企业为了拿到土地，不惜重金，这必然造成土地成本上涨，给房地产企业带来更大的财务风险。另外，最近几年，建材、人工等受国家经济发展的影响，价格也越来越高，而总包合同在项目开始时就已签订，这势必造成追加成本的情况，所以如果房地产企业对这些成本费用预测不准的话，将会引起财务风险。

（二）国家宏观政策的调整直接影响房地产的销售量，进而影响房地产企业的现金流

政府希望靠房地产拉动经济，增加税收，同时又要平衡房价，正是这种矛盾，导致房地产企业与政府之间存在微妙的关系。在房价大涨的形势下，政府要出台政策稳定房价，平衡市场，如出台限购限贷政策、将土地供应的“招拍挂”改为“控地价、竞配建”的出让模式；但如果房价大跌，政府又要出台政策刺激房价，刺激地方经济。总的来说，房价在政府反复出台政策的环境中震荡上升。在这种宏观环境下，房地产企业往往会在房价下跌之时，受调控政策影响，销量下降，造成资金回笼困难，为了缓解资金紧张的矛盾，房地产企业不得不降价或采取更多优惠吸引客户以扩大销量，或向银行增加借款，加重企业的偿债压力，而房价上涨之时，房地产企业又会出现无房可卖的情形。

（三）房地产企业税负重，税种多，给企业带来财务核算的困难，也增加企业的税务风险

国家调控房地产，往往会通过税收手段进行。比如，国家为调控房地产，往往会利用契税、营业税等税收杠杆。房地产行业作为我国的重要税收来源，税收种类繁多，企业税负压力较大。現行税制涉及房地产行业的有14种税种，几乎涉及房地产开发的各个阶段；房地产的计税过程复杂，税法规定与会计准则存在差别，给企业的财务核算带来困难。比如，土地增值税，税法规定对单一项目征税，计税复杂，这就要求财务人员对每个项目分开核算；企业所得税虽然先按预收账款的预计毛利率预征，但企业所得税的清算过程相当复杂。多项税种的计税复杂性，给房地产企业增加了税务风险。

（四）房地产企业资产负债率过高，筹资渠道单一

房地产企业无论是购地、设计、项目建设还是并购等行为，都需要大量资金的支撑，而利息较低的预收账款仅在销售环节存在，除此之外，银行贷款是房地产企业的首要选择。虽然负债能解决企业的资金，为企业带来更大的效益，但同时风险也是不可避免的，企业将要承担更多的利息和金融手续费；银行为了监控房地产企业，可能会设定很多贷款条件，比如设立监控账户、所有的收入支出要通过银行审批、银行入股等，企业可能要承担失去经营自主权的风险。另外，有些房地产企业为了获得更多资金，向民间借贷，这意味着企业将承担更高的利息成本，造成资金流困难甚至不能偿还本息。

（五）房款回笼期长，资金周转速度慢

造成房款回笼慢的原因主要有：1.房子一般总价较高，购买者大都采取分期付款或银行按揭方式，这些应收款的回笼，很大程度上受到银行按揭贷款速度和国家相关政策的影响，特别是公积金贷款。2.房产项目前期审批、建设期较长，前期基本只有资金的支出，几乎没有资金回笼。

二、房地产企业财务风险的防范措施

（一）投资前应谨慎调研

房地产企业应成立专门部门或外请专业调研公司，进行项目研究分析，对项目所在地的消费水平、消费偏好、周边环境、配套交通、当地房价地价、成本利润、融资、当地政策等进行充分论证，分析、识别风险事件，对危险性因素尽可能规避，对控制性风险和机会风险，则提前做好预防，切忌盲目投资，避免企业投资不合理而造成财务危机。

（二）做好项目的全面预算管理，及时查明差异原因并调整对策

房地产企业应在项目开始时就编制好全面预算，确定好项目成本利润，然后根据目标利润做好进程管理，在全面预算执行过程中，发现差异就要及时分析，使收入、成本、利润在可控范围内，做好财务风险防范。

（三）建立财务风险管理机制

可以建立一个数据信息化平台，将财务数据、造价成本、工程进度等都收集至数据平台，企业管理者可以通过这个数据平台，及时掌握财务经营状况，预测项目利润，结合国家相关政策，及时分析识别出企业潜在的风险并做出评估，防范相关风险，抓住机会风险中的契机。

（四）扩大经营范围，转移风险

房地产行业牵涉到许多行业，如设计、建材批发、基础配套、绿化、教育等产业，如果房地产企业资金雄厚或有筹资来源，可以扩大经营而不局限于房地产，比如搞教育产业化，自成教育集团体系，开办幼儿园、小学、中学甚至课外培训、青少年宫等，既解决了自建楼盘的教育问题，又可以通过教育产业积累资金，转移风险。

（五）做好税收筹划，加强税收核算

税收筹划又称合理节税，是企业采用合法的手段进行纳税方面的有利于纳税人的税收安排。房地产企业在每个项目开始前，就应做好税收筹划。比如，房地产企业所得税实行按预收账款的预计毛利率预征，因此应筹划好销售节点，既要保证企业有充裕的资金流入，能够支持项目的资金安排，又能在最合理的时间缴纳企业所得税，减轻企业的税收负担。要充分利用税率的不同进行税收筹划，例如商铺的自持经营与销售的选择、设备的采购与安装分开签订合同等，只有做好税收筹划，才能降低企业的税收风险。

应健全企业的涉税会计核算体系，财务人员应对会计准则与税法核算上的差异进行分析，尽量使财务核算接近税法核算，避免核算上的偏差带来税务风险。

房地产企业的高层领导应重视税收核算，加强财务人员及其他管理人员的税法培训，使企业全员重视税法，降低企业的税务风险。

（六）扩大筹资渠道，降低房地产企业负债率及财务费用

房地产企业不应单一依靠银行贷款筹资，企业应将资本结构控制在合理比例之内。银行贷款的利息高，企业将承担高额利息。债券利率低，稳定，偿还期限长，是很好的融资工具，但国家限制房地产企业发行债券。股权筹资没有利息，但会分散企业的经营自主权。各种融资工具各有利弊，房地产企业要灵活应用，拓宽融资渠道。可以考虑部分产业上市，如上述的教育产业可以上市获取资金，也可以考虑采用内部员工跟投、发行债券等方式。内部员工跟投制度下，可以将员工和企业的利益捆绑在一起，有助于提高员工的积极性，但也要平衡股东权益，以保障公司和股东利益。

（七）加强应收账款管理

对房地产企业来说，稳定的现金流入是企业的核心竞争力，所以应收账款的管理极为重要。首先，从源头上管理，对不同的付款方式给予不同梯度的优惠，争取在销售环节就以最短的时间回笼房款；其次加强销售合同的管理，及时催款，建立坏账预警机制。只有加快房款的回笼，企业才能有足够的资金支撑房产项目的运作，才能将资金用作其他投资获取更多利润。

总之，房地产行业是高风险的产业，企业管理者必须重视财务风险，及时关注国家宏觀政策的调整，事先做好各种风险防范，加强管理，才能获得健康稳定发展。

参考文献：

[1]韩涛.浅析房地产企业财务核算与税法的协调[J].财会学习，2016（24）.

[2]蔡楚微.房地产行业财务风险分析与防范措施[J].现代企业杂志，2017（08）.

（作者单位：金成房地产集团有限公司）