房地产市场的风险特征分析

周磊

摘要：最近这几年来，中国的房地产业得到了迅猛发展，各类有关房地产市场泡沫风险的讨论越来越热烈，“收益越大，风险越大”此话深刻描述了房地产市场的情况。本文意在研究房地产市场风险特征，对于我国而言，房地产业是一个暴利行业，要从根本上引导房地产行业的健康发展，我们就必须直面房地产行业的现实，避免在下一轮发展过程中透支了未来的成长的空间。

关键词：房地产市场；房地产市场风险；市场泡沫；风险预防

一、房地产风险的现状以及风险的类型

中国的房地产市场走到今天，因素很多，比如国家政府的大力支持、城市化集聚现象引发的租房市场、廉租房市场的缺失、有限的投资渠道、以及人们生活意识的改变和对好的生活条件的追求。

（一）房价泡沫型风险

房价泡沫风险是各界最为关注的风险，其典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅 。一旦房价突然上升且上升的数额超过人们收入增加的数额，房价泡沫风险将会很快爆发。房产泡沫一般周期较长，潜伏期较长，不易被人察觉，但爆发时伤害极大。

（二）供给过剩型风险

供给过剩型风险是由于二级市场房产提供的楼盘数量明显超过顾客需求的数量而形成的一种楼盘不容易卖出去的风险。出现供给过剩型风险时的可能房价不高，但由于供给量过大，远远超过市场的实际需要量，由此必然会造成大量房屋无法售出的情况，从而造成房地产开发企业无法顺利回收投资，并进而引发一系列资金链风险。供给过剩型风险实际上是对市场上房产消耗量的一种错误估计的体现。

（三）政策风险

政策风险是指由于国家关于征收房地产税、限贷以及二次购房等政策的改变给房产开发商与经营者带来各种不同形式的经济损失。它具有全国性的影响。

二、房地产市场风险产生的原因

（一）房价泡沫产生的原因

（1）不恰当的房地产金融政策（低利率、低首付）引爆房价泡沫风险。资金支持是价格上涨的必要条件，也是泡沫形成的必要条件，在房地产业，开发者、投资商、购房者都需要大量的外部资金的援助，而低利率、低首付的金融政策刚好可以满足大家的需求，使大家转而求助金融机构的贷款，当经济崩溃时，大量的贷款变成坏账，使得泡沫经济的产生。

（2）房价持续上涨预期也会导致房产泡沫的产生。房地产市场是一个高收益市场，开发商为了追求高额利润，往往忽略了可持续发展的经济理念。投资者造对市场的错误引导，使得人民仅仅看到了市场的表面景象，忽略了潜藏的危机，对市场前景的错误预判和投资者的盲目看好造成房产泡沫风险。

（3）缺乏供给弹性的房地产融资造成房地产泡沫。土地资源的有限和稀缺使得房地产市场弹性较小，其在实际运营过程中，可能掺杂了倒买倒卖的赚取超额利润的活动，从而造成泡沫的产生。

（二）供给过剩风险产生的原因

（1）国家政府的某些决策的驱使作用。国家关于利率的降低使得房地产开发商有机会拿到更多贷款作为房地产开发资金，同时也使得人们存钱利息减少而将目光转向房地产市场的房地产的投资活动，人们的需求使得房地产市场的供给持续增加，而房地产市场的信息具有延迟性的，开发商对人们的购买欲望无法及时了解以至于房地產的供给量远远大于需求量而引起供给过剩风险。

（2）投资商对市场的盲目自信。房地产市场是一个新兴的、生机勃勃的市场，其潜在的高额利润吸引了很多具有一定投资能力的投资商涌于该市场。对市场过分自信的投资商在进入市场前未对市场饱和度进行调查，他们忽略了人们对房地产需求量的有限性和人们购买能力的有限性，最终使得房地产的投放量超过人们的需求量而造成房地产的搁置，形成了供给过剩的现象。

（三）政策风险产生的原因

（1）产业政策的改变。房地产作为发展我国国民经济和改善人民基础产业之一。由于国家的经济模式由以工业经济为主改为以服务经济为主，推动了服务业的发展。由此可见，产业政策对工业发展有着极大的影响，这些政策无疑会影响将来我国工业地产的需求情况。种种不确定性造成的风险难以预测，需要时刻防范。

（2）税收政策的改变。税收政策在我国经济调控中起着重要的作用。小小的税收变动就会引发开发商和经营者的利益变动，国家对房产市场的控制有时候也是通过税收政策，税收可以改变投资商的投资方向给开发商和经营者带来不确定性

三、房地产风险的防范与应对

（一）防范个人住房贷款的风险。我国个人住房贷款主要有两种方式，一种是住房公积金贷款，另一种是银行信用贷款。目前，个人住房商业银行贷款便于操作，是大多购房者通常采用的融资方式。然而，个人住房贷款过分集中在商业银行会给银行带来较大的风险，为了减轻商业银行承担的压力，我们需要从多个渠道进行资金的筹集。我国住房贷款还只是在单渠道融资的阶段，刚向多渠道融资慢慢摸索着，需要国家政策的支持和金融意识的创新。

（二）实现对成本的有效控制。我们需要在发展中对市场信息进行综合细致的分析研究，探索出不同阶段房地产的成本消耗以及如何实施使得房地产成本花费最小，在资本管理的过程中我们需要正确的管理房地产的资金投入，实现对成本的控制，坚持合理性的原则，这样能够降低其他经营管理的费用，从根源上去除了风险发生的隐患因素。

（三）切实完善期房预售制度。期房预售制可以降低房地产开发贷款风险。期房预售制在楼盘未成功之前提前宣传进行售卖用以拿回部分财款进行接下来的工程的一种制度，它将未来房价风险同时分担给买房者和开发商。对于买房者而言，期房的房屋价格已经固定下来了，未来房价的上涨不会给购房者造成太大的损失；对于开发商而言，如果未来房价下跌，且买房者违约，造成房屋未能卖出，开发商也能收到期房中预付款带来的收益，从而减少损失。另外，期房预付款还帮助开发商降低了融资成本，减少开发商的贷款的数额，缓解了开发商的经济压力，减缓了资金链断节的可能性。 期房制度一方面能让开发商在开发刚开始时就去了解了市场需求，从而制定合适的开发规模，另一方面预售款的获得能使开发商在开发中期就可以获得一定的资金回收，避免不能承受更大的房价下跌风险，从而使开发商可以承受更大的贷款风险。因此，建议进一步完善期房制度，确保预售期房时所得的款项可以迅速用于下一期项目的开发建设，不耽误工程的进度，也避免了开发商大额的贷款给银行带来的风险以及给自身带来的风险。

参考文献：

[1]邓郁松：《房地产市场从快速转向平稳》，《中国改革》2014年

[2]聂鑫：我国房地产企业融资的风险及防范华中师范大学，2012年

[3]《房地产市场从快速转向平稳》-2014

[4]《防范我国房地产市场风险研究-道客巴巴》

[5]戴卉：《我国房地产投资信托基金的风险管理》-《中国总会计师》-2014

[6]庄宇：《房地产投资风险因素分析》-《消费导刊》-2012