不动产登记数据整合技术方法研究——以布尔津县为例

秦杨金秋 ，魏建新 ，1b，2

建立和实施不动产登记制度是中国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务［1］，这对保护权利人合法权益，保障不动产交易安全，提高政府统一治理效率和水平，实现便民化等具有重要意义。2007年颁布实施的《物权法》明确表明，建立不动产统一登记制度；2013年 《国务院机构改革和职能转变方案》中要求建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合至一个部门承担。在基本实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的基础之上，加快形成权界清晰、权责一致、运转高效和法制保障的不动产统一登记体系，改变不动产分散登记的现状，消除“信息孤岛”［2］。

不动产登记数据整合是对已有的多源异构及不同时期形成的分散登记数据按照一定的不动产登记数据建库标准进行转换处理，形成标准统一且满足不动产登记平台要求的数据，是一项全面、复杂和系统性的工程，整合过程主要包括数据提取、数据转换、数据清洗和数据加载入库。不动产数据整合是不动产统一工作的重点和难点，房产登记和土地登记是当前不动产登记的核心内容，房管部门和土地部门积累了大量不动产登记数据，在登记数据方面存在一定程度的耦合，同时在数据来源、数据组织方式、数学基础等方面存在较大差异。对这些分散且形式不一的数据进行有效整合，实现房地登记数据的对接，获取形式统一标准一致且满足不动产登记平台要求的登记数据，对当前不动产统一登记实施有重要意义［3，4］。

1　数据现状分析

1.1　土地及房产数据现状

目前，各地国土资源部门已基本形成了宗地空间图形数据，并完成了宗地统一编码的编制工作［1］。日常的图形数据基本可以做到及时变更，并建立独立的数据库对宗地、房屋等图形及相关的土地信息、权利人信息等登记结果数据进行存储和管理，且土地登记档案数据有纸质档案留存。

部分地区房产行政主管部门对房产空间图形数据管理主要采用CAD文件格式进行存储，未建立数据库，且与宗地图形数据分开管理［1］。也有部分地区建立了数据库，连同宗地图形数据和测绘数据一同对房屋登记数据进行图属联动管理，且留有纸质存档。目前，房地数据所有GIS平台、数据库的基本情况如表1所示。

1.2　数据整合难点

1.2.1多源异构 原有的不动产登记涉及多个部门，致使其数据来源、数据库标准、内容表现形式等问题复杂多样［4］，存在数据不完整、所有权和使用权数据结构不一致、数据之间互不衔接、已有数据库与新建立的不动产统一登记平台的标准和架构不尽相同等现象。因此，对现有的各类多源异构的海量登记数据进行整合难度较大，计算机自动匹配不能满足现实需求，需要投入大量的人力、物力和财力对档案进行核对匹配。

1.2.2数据量大 不动产基础数据主要包括属性信息数据和空间信息数据。属性信息数据主要包括不动产的具体位置、四至、面积、权利状况等；空间信息数据则涵盖行政区划界限、行政区、测量控制点、高程点等相关的矢量数据［5］，数据之间关系较为复杂。现存的土地数据和房产数据都是不同时期经过人力调查和手绘形成的调查登记数据，数据内容形式多样且权属关系复杂，这些登记信息由于时间跨度长，历史关系复杂，存在很多缺失和错误［3］。房产信息还涉及权利的限制和其他提示信息，在数据整合过程中既要保证数据成果的规范性、准确性、继承性和适应性，还要保证登记信息的连续性和完整性，因此，不动产数据整合工作在克服数据量巨大的前提下还有很高的技术要求。

1.2.3质量不一，复杂度高 由于长期的分散登记导致现有的不动产相关数据分散存放、介质不同，原有的各登记平台所采用的建库标准不同［3］，同一种数据在不同时期也有不同的技术规范，某种程度上数据还存在交叉和矛盾［6］。数据形成过程复杂，质量参差不齐，无法满足数据的规范性、准确性等有关要求，甚至还存在数据缺失的现象，因此需要对历史数据和现状数据进行匹配整理，明确数据之间的关联性，此项工作较为复杂。

2　不动产数据整合思路

不动产数据整合是不动产统一工作的重点，也是难点所在，原登记数据格式不统一，存在大量的登记数据错误或数据缺失等问题，导致房屋、土地双证衔接困难，确立合适的数据整合方法。实现高效准确的数据整合对不动产统一工作的进行有很大的价值，数据整合整体思路如图1所示。

表1　房地数据GIS平台、数据库基本情况

图1　数据整合整体思路

2.1　数据准备

数据准备主要是收集分散的存量登记数据，通过对登记数据的内容和结构进行清理（图2），结合数据现状和实际需求确定数据整合的技术思路，最终形成满足实际需求的包含属性信息、空间信息和登记档案等内容的“图－属－档”一体化、标准化的不动产数据库，为不动产登记平台提供数据支撑。

2.2　数据整合

数据整合主要是对经过初步整理后的土地、房产数据进行匹配合并、剔除冗余、信息补录等处理，形成符合不动产登记数据建库要求的空间数据以及与之相关联的属性数据。房地数据整合过程中，可以以土地登记数据为核心构建不动产统一登记体系，在宗地统一编码的基础上，通过采用空间关联和属性（权利人名称和身份证号）匹配的方法［3］，优先整合土地地籍数据与土地登记发证业务数据，将其与房产楼盘信息相关联，在此基础上再整理房产业务数据，通过空间拓扑、属性关联等方式实现房屋附着物（以幢、户为主的楼盘表）落地以及历史房产证、土地证的关联，实现“房地一体”、“双证合一”，流程如图3所示。

2.3　信息落宗与不动产单元代码转换

信息落宗是指对不动产属性数据与不动产单元空间数据进行数据信息匹配和挂接，进行相互关联，最终达到“图－属－地”三者的一致。宗地和不动产单元之间用宗地编号连接，不动产和不动产权利之间用不动产单元编号连接，登记过程与不动产登记档案之间用证书号连接，最终形成不动产属性数据与空间数据相关联，数据信息清晰完整的不动产登记信息。

随着社会经济发展，人们对土地信息的了解和利用从二维空间逐步发展到涵盖地表、地上和地下的三维空间，以不动产单元为基本管理对象进行不动产统一登记，实现现实生活中人们对不动产信息的了解和应用，也便于不动产各产权单元的位置、形态、法定空间范围等基本属性的表达及登记［7］。不动产单元代码转化是指在宗地代码编制工作的基础上，对现有宗地按照不动产单元设定要求编制统一的不动产单元编码，满足不动产单元划定和标识要求，确保单元编码的惟一性。

图2　不动产数据清理流程

图3　房地数据整合流程

2.4　数据质量检查及入库

对整合后的数据进行质量检查是确保不动产登记数据质量的重要环节，可以确保成果数据结构完整、要素分层清晰、内容齐全以及属性与空间逻辑关系正确等［4］。检查合格的成果数据即可按照要求统一编制入库，最终形成格式一致、数据完整、真实可用的不动产登记数据库。

3　不动产数据整合案例分析

布尔津县隶属于新疆维吾尔自治区阿勒泰市，位于阿尔泰山脉西南麓，准噶尔盆地北沿，其北部和东北部与哈萨克斯坦、俄罗斯、蒙古国接壤，是中国西部惟一与俄罗斯交界的县。布尔津镇位于布尔津河与额尔齐斯河交汇处，全镇总面积7.8 km2，辖6个社区（环南东路社区、胜利路社区、向阳北路社区、民族路社区、幸福中路社区、幸福东路社区）、1个行政村（切克台村）。

布尔津镇不动产数据整合工作于2016年7月开始，在已建设好的不动产登记平台中，以城市主干道、街道社区为主要划分依据划分地籍子区，并录入了平台建设完成时地籍子区内所有不动产的空间信息数据及少量属性数据，通过提取、转换、分析整理原发证软件的土地信息数据库和房产登记系统，确定出土地登记档案7 993宗，楼盘表1 281个。依据不动产数据整合思路对已进行数据清理的数据进行整合工作：以土地登记数据为核心，优先处理既进行土地登记又进行房产登记的数据，通过比对2个系统的数据，逐一核对各楼盘、各套室的属性信息，并对缺失的属性进行补充，整理生成新的楼盘表；对只有单系统登记信息的数据进行分析和属性信息补充，建立土地数据与房产数据之间的关联性，对于不能够建立关联的数据，需要对数据中的属性信息进行检核，保证其准确性，最终形成“以小区命名”和“独立存在”2种形式的不动产数据，并交由国土局与房产局局内专员对各宗地的关键字段信息进行审查，判断套室的惟一性，甄别最新的案卷信息，以便根据测绘公司提供的坐标进行信息的落宗落幢；对于已落宗的不动产信息进行不动产单元代码的自动转换，转换后的信息经局内专员再次确认后，导入不动产登记数据库，最终完成全部数据整合工作。

通过对布尔津县地籍子区内的不动产数据整合工作的分析得出，利用权利人姓名和相关证件号码进行属性数据匹配，完全匹配的比例达到76.7%，基本满足下一步不动产统一登记工作的要求。对于数据整合过程中遇到的问题进行分析后得出，由于布尔津县现有的土地登记系统和房屋登记系统中只收录了近几年的不动产属性数据，而早期的数据以纸质档案的形式存在，纸质版卷宗因年代久远无法判断宗地（或房屋）存在、坐落不明确无法比对、多次经手无法确定最新档案；由于之前分散登记的标准不一，存在土地登记信息与房产信息个别关键属性字段信息不符的现象，权利人手中已有的房产证和土地证信息不能完全匹配；由于登记体系的漏洞，房产数据中存在“同幢多名”现象，进行数据整合时无法进行数据的完全匹配；对于地籍子区外的不动产信息，无法落宗。

为更好地进行后续不动产统一登记工作，针对遇到的问题制定了相应的解决方案：对于年份较久远专员无法确认的档案，连同测绘公司去现场查看，确定宗地的最新信息并测量其界址点信息；或将此类档案暂时单独存放，待权利人实际办理业务时再进行现场核实，最后以发证信息为准录入不动产数据库。对于土地登记信息与房产信息不符的档案，经局内领导确认制定统一的标准后进行数据登记；应对房产信息多样化，可以联系房产建设开发商确定楼幢具体信息，也可以委托测绘单位进行测量；无法落宗落幢的数据如果在地籍区范围外，核实情况并增加地籍区和地籍子区，如果在地籍区范围内，则局内业务专员及测绘公司共同核实后，提供测绘数据进行落宗落幢。

4　小结

准确规范的不动产登记数据是顺利开展不动产统一登记工作的基础，数据整合的成果直接关系到不动产登记是否可以按照国家有关技术标准和要求进行规范化登记［4］。目前，房地登记数据整合是不动产统一登记数据整合的主要内容，二者因管理机制不同、数据多源异构性、信息化水平不同、数据质量不一等原因，数据整合难度较大。不同的地区在进行数据整合时所面临的问题不尽相同，因此目前并没有适用于房地登记数据整合的标准和规范，相关研究鲜见报道。简单的计算机自动匹配并不能满足房地数据整合的高要求，因此，需要在长期的探索中建立一个长效可行的机制，借助计算机自动匹配技术，投入人力、物力、财力，对现有资源和成果进行充分的调研和分析，在此基础上利用有效适应的数据整合方法完成数据整合工作。本研究以新疆阿勒泰地区布尔津县不动产数据整合工作为例，基于不动产统一登记需求，以土地登记数据为基础，房产信息为辅，采用二者协同匹配的技术方法，对不动产数据整合工作进行了分析研究，解决了数据难匹配、无法落宗等难题，并于2016年10月颁发了第一个不动产证。布尔津县不动产登记数据整合工作的顺利进行，对其他地区不动产数据整合工作提供了宝贵经验，对构建房地登记数据整合的长效机制具有重要意义。

参考文献：

［1］张正明，徐海洋.不动产登记地籍与房产数据整合建设关键技术研究［J］.现代测绘，2016，39（4）：56－58.

［2］林建平，邓爱珍.浅析“3S”技术在不动产登记信息管理中的应用［J］.城市建筑，2015（21）：274，277.

［3］徐财江，陈志荣，尹天鹤，等.不动产统一登记数据整合技术方法研究［J］.国土资源信息化，2015（6）：41－44.

［4］付丽莉，尹鹏程，李 钢，等.基于任务协同的房地登记数据整合模式研究［J］.中国土地科学，2015（2）：82－88.

［5］鞠 军.市级不动产统一登记关键技术研究［D］.江苏徐州：中国矿业大学，2015.

［6］程丽丽.基于SuperMap的不动产登记数据整合建库研究［J］.测绘通报，2015（S1）：7－10.

［7］郝铭辉.房屋物理模型在三维地籍中的表达［J］.测绘科学，2012，37（3）：99－103.