农村宅基地房屋买卖效力及其法律纠纷处理探析

原永朋

(浙江大学 光华法学院，浙江 杭州310008)

引言

房价高企、城市化进程突进、农村人口大量抽离等种种现实问题，导致了农村宅基地房屋买卖成为一种司空见惯的社会现象。然而，管理规制、利益驱动、理论争议等种种社会、法律问题横加交错，影响到法治化进程当中的正义实现、诚信依存。在这一问题的处理上，虽然政策上的考量在放松管制*2013年11月，中共十八届三中全会通过《关于全面深化改革若干重大问题的决定》就宅基地流转制度改革设定了以下路径:“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。2015年8月《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)，2016年3月人民银行、国土资源部、住建部等六部委关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，进一步为宅基地房屋的流通、融资提供了规范支持。，但是当前仍然处于管制的语境当中*涉及管制的文件主要包括国办发〔1999〕39号、国发〔2004〕28号、国土资发〔2004〕234号、国办发〔2007〕71号等。。在此语境下，重要的是正视生活现实当中的法律现象，通过规范解释和法技术构造，实现纠纷的有效解决，保证个案公平。

一、问题的提出

2002年7月，画家李玉兰购买北京市通州区宋庄村村民马海涛的宅基地房屋，当事人签订书面协议，约定房屋价款4.5万元。后北京房价大幅上涨。2006年10月，马海涛向法院起诉，要求行使撤销权、收回房子。通州区法院宋庄法庭一审裁判买卖协议无效，李玉兰交回房屋，马海涛支付李玉兰9.4万余元补偿款。后被告上诉，北京市二中院终审维持原判决。2008年1月，李玉兰重新起诉马海涛，要求对方赔偿房屋现价值和买卖时价格的差价48万元，北京第二中院终审判决：马海涛向李玉兰赔偿损失185290万元。*北京市通州区人民法院(2007)通民初字第1031号判决书，北京市第二中级人民法院(2007)二中民终字第13692号判决书。从法院裁判理由来看，法院认为宅基地使用权与特定的身份相联系，法院根据我国当前土地管理法律、法规、政策的规定认定协议无效。法院认为被告马海涛在合同无效中承担主要责任，买受人信赖利益损失应当由被告给予赔偿。

笔者通过北大法宝、北大法意、中国法院网以“宅基地房屋”为全文关键词进行检索，并通过最高人民法院应用法学研究所《人民法院案例选》进行查询，经过筛选，自作为典型案件的本案审结年份2008年以来共选取符合条件的案例45个。就判决结果来看，法院的主流态度是认定合同无效，所查询到的只有3起案件，判决为有效，无效裁判占到93%以上，基本上呈现一边倒的状况。并且，判决合同无效后，认定双方都有过错，无视房屋、土地增值的现实情况，相互返还房屋，经济上互不赔偿的占到61%以上。*统计数据截止2017年9月20日。类似的统计结果，参照郑杰：《小产权房买卖合同的教义学分析》，《交大法学》2015年第3期，第101页。作为小产权房形式之一的农村宅基地房屋买卖的效力如何认定？有效和无效的依据分别是什么，合理性何在？有效和无效界定后，特别是在判定无效的语境下，如何进行责任分担，确定赔偿范围，以及如何进行法律处理更能够体现公平正义和引向诚实信用，是本文努力的方向。

二、买卖效力的论争：有效效果与无效效果探析

通过解释论、立法论，达成使买卖有效之效果，或者关注在买卖无效情况下，如何实现公平的实证法研究，是当下不同的理论研究进路。

(一)买卖有效效果说

有效效果说关注的重点，是在使买卖有效的路径下，维护交易秩序，实现维护当事人利益的目的。主要有如下几种观点。

1.质疑判定无效的依据

(1)引用依据是否有效。其一，合同法52条规定强制性规定，《合同法司法解释(二)》14条区分管理性规范、效力性规范等规定，能够查询到的条文均为国务院及其组成部门颁布的行政规章，其本身法效位阶不足以否定合同效力，因此不能作为认定无效的依据。其二，《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未限制村民出卖其住房的权利，只是不得突破“一户一宅”的限制。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本条的立法目的，旨在保护农业用地，限制农用地转为建设用地，“农民集体所有的土地”有必要限缩为“农民集体所有的农用地”[1]。其三，物权法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家的有关规定”。关于“国家有关规定”，裁判所依据的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)，还有与之相对应的国土资发〔2004〕234号、国办发〔2007〕71号等文件，在效力上的适用不能找到明确的依据。其四，根据《民法通则》第6条规定,法律对民事活动无明确规定的，应当遵守国家政策。国家政策如何成为认定合同效力的依据值得商榷，否则势必造成公权力对自治的干预。依据合同法52条第5项，公共利益规定过于宽泛，很难论证农村宅基地房屋买卖行为对公共利益的违反，不具有实证法上的说服力。[2]

(2)否认“房地一体”规则适用。上述所有规范的适用，是针对宅基地使用权，而并非宅基地上的房屋。所谓的效力性规范的限制效力，仅仅是因为我国实行“房地一体”规定，而反射成对房屋买卖的限制效力。这种接引是否有效，本身就是一个非常值得探讨的问题。按照有关学者的论证，“房地一体”的规范意义上，其自身的历史发展脉络，经由1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条和《城市房地产管理法》第32条、《物权法》第146条、第147条和第182条，形成了“房随地走”和“地随房走”两条并行不悖的规则，“房地一体”的规则，由此而设定。“房地一体”的实证法规定，仅是关于城市建设用地使用权及其地上建筑物，若要类推适用，至少符合性质上具有相似性，或者如果法律对此是例外规定、则不能扩张的原则。[3]城市建设用地使用权及其地上建筑物，是房屋所有权与土地使用权的结合，具有期限性。宅基地房屋使用权，所有权与宅基地使用权相结合，没有期限的规定和退出的条件规定，所以实际上与所有权很相似，所以“房地一体”并不能当然适用。

(3)债权合同有效说。基于负担行为和处分行为分离原则，实践中，也有法院提出买卖合同有效，而不能登记，属于履行不能，不当然构成合同无效，而是构成违约，从而负担履行利益损害赔偿的责任。在所查询的案例中，王爱记、陈永孙等与王爱购、王建国等房屋买卖合同纠纷案(浙江省温州市中院(2012)浙温民终字第1112号)，万昌琴与金素芬、王建敏等房屋买卖合同纠纷案(浙江省温州市中级人民法院民事判决书(2015)浙温民终字第1959号)采此类学说处理。但是，当前，由于房地一体原则的当然适用，导致债权合同因为合同内容本身违反法律强制性规定而无效，所以债权合同有效说，也很难根本性改变现有司法实务处理问题的轨迹。

2.解释论和立法论尝试

国家对于宅基地小产权房流转的实质担忧，是由于农民在转让房屋后居无定所，生存权可能受到威胁。在保证宅基地不动的情况下，创设或者改造权利，使得买卖有效。主要有以下观点。

(1)法定租赁权。在物权客体上，土地及房屋可以单独作为交易行为的标的。房屋因为其自然属性不能与土地分离而存在,所以实际操作上认为土地及其上的房屋同属一人所有，但如果只将土地或只将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与不同的相对人时,实务上见解认为除有特别约定以外，应推断土地受让人默许房屋受让人继续使用土地,但应支付相应对价。此时法律关系的性质，应当属于租赁,当事人之间在房屋使用期限内，除了有相反的证据之外，推定有租赁关系，并且期限不受法律关于一般租赁合同租期的限制。法定租赁权的性质是债权而不是物权。有质疑观点认为，若法律确认了“法定租赁权”，赋予该债权一定的对世效力，确实可以一定程度上解决问题。但在风险负担方面，无法支持买方对抗房屋灭失风险，特别是在拆迁补偿的情形之下，而这恰恰也是问题的核心争议之一。

(2)地上权。既然宅基地使用权的转让是担心农民生存权受到威胁，那么可以构造权利使农民能够在保留宅基地使用权的情况下转让其房屋所有权，也即房屋所有权可以不必伴随宅基地使用权转让。可以通过改造地上权，达到使买卖行为有效而又不影响宅基地使用权转让的“两全效果”。我国宅基地使用权使用期限不受限制，更接近于所有权，完全可以成为改造传统地役权的基础。宅基地上的房屋所有权让与他人时，宅基地使用权不必一同让与，只需要为房屋所有权取得人设定法定或约定地上权。该地上权是设立在宅基地上的限制物权，宅基地使用人有权要求房屋所有权取得人支付相应的地租；如果地上权期限届满，宅基地使用权人可以在补偿地上建筑物价值的前提下收回土地及其地上建筑物。[3]这一观点在地价变动剧烈而土地被征收时，如何处理房屋所有人与宅基地使用权人之间的利益纷争，仍然存在问题。

(二)买卖无效效果说

通过纠纷解决有效地实现规制目标，保证个案公平，在尊重现行规制目标的框架下展开，试图找出有效实现当事人间利益平衡的处理方案。此类学说主要有以下观点。

1.类型化处理。对相关问题做出法律处理，类型化处理的思路不失为一种有效的方法。实践中，一些地方法院，在原则上认定无效的前提下，例外采取类型化做法：其一，对发生在同一乡镇范围内的农村成员之间的宅基地房屋买卖，可以认定买卖合同有效；其二，房屋出售给本乡镇外的人员，但取得有关组织和部门的批准，可以认定买卖合同有效；其三，将房屋出售给本乡镇以外人员、未经有关组织和部门批准，尚未实际居住使用房屋的，一般认定合同无效；其四，出售给本乡镇以外人员，虽然没有有关组织和部门批准，但合同现实际履行完毕、实际居住使用该房屋的，问题效力可以暂不表态，维持购房人对房屋继续占有居住使用该房屋的状态。[4]从规范法学角度而言，这一处理依据问题值得探讨，但通过限制无效的范围解决实际问题，可以认为对诚实信用原则的适用，具有一定的实际意义。

2.诉讼时效说。该观点认为，可以通过诉讼时效制度的适用，准许被告有限度提出返还财产、赔偿损失请求权时效抗辩。无效合同，当事人依据合同约定取得的利益缺乏合法性，应自取得相应金钱、房屋等合同利益时起负返还义务。城镇居民购买农村房屋的合同效力，现阶段原则上无效，当事人应当知道该项法律后果。可否在实务当中，自房屋买卖合同履行，特别是以特征性履行——宅基地房屋交付使用，作为时效起算点。这样，超过时效，虽然合同被判为无效，但是却不能主张返还房屋、请求赔偿。这会对于遏制形成长期买卖事实，却在市场价格高涨因利益驱使而背信弃义主张无效的行为获利，起到一定的限制。[5]

3.无效行为的转换。为尊重当事人的意思，通过设立一定规则，对法律行为效果意思进行解释，把无效的行为转换成其他的有效法律行为，该制度被称为“无效行为的转换”。这项制度源于罗马法，后世立法予以继受。这个制度的目的作用在于不拘泥于行为的外观，尊重当事人的合法真意，通过解释当事人的意思表示而达到一定的效果，对交易做出新评价。宅基地房屋房主出卖房屋的时候，其意思中当然包含有让受让人使用宅基地的意思，该意思可以作为出卖人要求返还宅基地的限制；这里的用益意思明显不是转让宅基地所有权，也不是对宅基地使用权进行转让，根据情形，可以具体解释为借用或者租赁。[6]

4.事实上处分权说。此说的提出是参照台湾判例的有关理论。“最高法院”于20世纪60年代就对违章建筑交易相对方的权益保护有判例：在原建筑人出卖建筑物时，根据一般规则，负有交付该物于买受人的义务，事后以有不能登记的问题为理由，主张建筑物所有权是其原始取得诉请确认，交易安全难以确保。确认所有权存在之诉，在这种情形下应当被驳回。*参见1961年台上字第1236号判例。此后的案例中，进一步抽象出“事实上处分权”概念予以定位*参见1980年台上字第2913号判决。：“查讼争房屋系违章建筑，上诉人买受该房屋后，虽无法办理所有权移转登记，但已就该房屋取得事实上之处分权,自有拆屋之权能。”违章建筑本身无法程序补正，无法实行交易登记，此种与农村宅基地房屋似有相似之处，应认为事实上处分权说有其适用余地。这样，对于返还房屋的诉求可以驳回，剥夺原告的诉权；对被告赋予事实上的处分权，可以对房屋进行维修管理等一系列的处分。[5]

在对效力和学说进行整理和梳理之后，有的学说很具有创建性，比如法定租赁权说、事实上处分权说，有的学说具有实际价值，比如类型化处理、诉讼时效说、部分无效说，但其对问题的解决，各自存在一定的问题，仍需进一步深入的理论对接和探讨。

三、法律纠纷处理：无效损害赔偿的适用

通过案例数据整理，司法实践对于农村宅基地买卖无效的处理大致分为三种：其一，返还房屋和购房款及其利息；其二，返还房屋和购房款，卖方赔偿买受人房屋溢价损失；其三，返还房屋和购房款，双方按各自过错分担房屋溢价损失。需要进一步论证正当性基础，以期与实际法效目的协调一致。

1.请求权基础。学理普遍认为，《合同法》第42条规定对缔约过失责任做出了相应的规定，但对《合同法》第58条第2句规定“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”适用领域有所疑问，对于合同法42条和58条第2句之间的关系问题，也存在诸多争议。有学者认为各自是独立的请求权基础，有学者认为58条第2句是42条缔约过失责任的特别规定。在宅基地房屋买卖中，出卖人故意隐瞒房屋性质、利用买受人对有关规定不了解的劣势的情形属于特殊情形，合同法第42条单独适用的空间不是很大。大多数当事人对于房屋性质和禁止买卖的情况是有所了解的。笔者赞同58条是独立规范条款的学术观点，是处理无效法律关系的清算效果的法条规范。具体在此类案件的解决中，认为双方都存在过错，以58条第2句作为请求权基础。主张无效的一方，根据诚信原则，双方的过错大小存在差别。过错的大小，由案件本身的具体情况来确定。

2.过错认定。在难以确定双方过错的情况下，统计研究发现，似乎各地法院不约而同地选择了“三七开”的比例，认为主动提起诉讼宣告合同无效的一方应承担相当于百分之七十比例的民事责任，相对方承担百分之三十的民事责任。责任承担的具体比例，应当如何把握，笔者认为最合理的做法，恐怕是在通说比例的基础上，综合考虑如下因素进行调整：一是时间因素。购买时间越早、交付使用的时间越长，买方责任越小。二是目的因素。对于自住型购房，买方责任较小；对于投资、出租型住房，买方的责任较大。三是政策和形式因素，形式上越具规范性、越接近政策要求的，买方责任较小，反之卖方责任较小。在划分责任时，一般对上述要素做综合衡量。

3.赔偿范围。综合来看，合同认定无效之后，我国学界与实务界对此类案件确定损害赔偿范围时，理论上将赔偿范围界定在信赖利益的范围内。关于信赖利益的界定，学界与实务界始终缺乏统一见解，对于积极损害和消极损害是否都包含在内存在争议，但是对于信赖利益范围的限制，即不得超过合同的履行利益是明确的。实践当中，应当认为积极利益和消极利益都包含在信赖利益损失当中，计算时应全面考虑因土地升值或拆迁补偿出卖人所获得的利益，作为房屋现值和合同签订时原价格之间的差价。对于买受人已经翻建、扩建房屋的实际情况，对其添附价值应一并进行补偿。

结语

法律的基本原则是：为人诚实，不损害别人，给予每个人他应得的部分。[7]因城市居民购买农村住房而发生纠纷，囿于多方面的非规范法学的因素，当前立法论基本上对这一问题持回避的态度。通过对案例的统计分析，实务界所持的基本态度是认定该房屋买卖无效，双方当事人相互返还。按照上述实务裁判结果，作为出卖人的村民在此裁判效果的感召下，鉴于成本收益的基本考量，通过诉讼主张确认时经多年的房屋买卖合同无效，请求无效的相互返还的法律效果，无疑给予不当行为而得利者以存在空间。通过梳理和论证，可行的途径之一，就是在实用主义的视角下，通过教义学的解释论方法，寻找到解决问题的依据。将无效损害赔偿范围进一步技术化，形成一定的规则，可能是解决问题的可行路径。

[1]郑杰.小产权房买卖合同的教义学分析[J].交大法学，2015(3):100-111.

[2]陈耀东，吴彬.“小产权”房及其买卖的法律困境与解决[J].政法论坛，2010(1):49-55.

[3]王卫国，朱庆育.宅基地如何进入市场？——以画家村房屋买卖案为切入点[J].政法论坛，2014(3):92-99.

[4]许瑜华.论物权法出台后农村房屋买卖纠纷的司法抉择——以宅基地使用权之保障功能和效率功能的博弈为中心[J].上海审判实践，2008(1).

[5]安徽省高级人民法院民四庭.农村房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用[J].法律适用，2015(6):86-92.

[6]韩世远.居民买农房纠纷的裁判之道[N].人民法院报，2007-12-06(5).

[7]查士丁尼.法学阶梯[M].张企泰，译.北京：商务出版社，1997.