我国养老地产发展问题及对策研究

(四川大学 四川 成都 610041)

截止2016年底，我国65岁以上人口约1.32亿人，占总人口的9.7%。另据联合国人口署预测，我国的老年人口会以每年超过800万人的速度增加，至2050年，我国老年人口约为4.3亿人，占总人口的30.8%，其中80岁以上的老人将超过1亿。我国人口老龄化的进一步加剧，为养老设施和相关服务业带来巨大发展机遇，养老地产将成为地产行业未来发展的重要方向。

开发主体涉及房地产开发商、保险公司和养老服务机构，且多环节参与。从已经推出或者规划的养老住宅项目来看，已经初步形成适应于不同年龄阶段和不同健康水平的老年住宅产品结构，产品多元化供给模式已初步形成。根据老年人健康状况与意愿可分为老年养生社区、老年公寓、养老院、独居式住宅、护理院5大类；按时间长短又可分为常住型和短住型，产品模式已基本满足当下养老需求。

养老地产产业链初具模型主要包括养老地产供给双方与政府监督方面，涵盖的机构包括政府机构、地产公司、保险机构、养老服务机构、其他投资者以及消费群体等。

一、尽管我国养老地产在以上方面初具雏形，但仍然存在相当的阻碍问题

(一)养老住宅市场多种运营模式并存，盈利渠道尚未成熟

目前，我国的养老地产产品类型众多，盈利模式上也呈现出缤纷多彩的局面。主要有以下几种：①养老地产销售型，与传统住宅销售一样，通常是借助养老地产之名进行房地产开发，风险小，是目前较普遍的盈利模式；②养老地产销售+回购，即出售住宅产权，然后开发商逐年回购产权，回购资金用于老人的养老费和医疗护理费用；③养老地产租售并举，常见于新建的综合地产开发社区，配建适老住宅面向市场销售，利用商业配套设施持有经营；④养老地产会员出租制，即会员以押金或者一次性入会的形式，保障养老公寓床位，缴纳年费与日常消费和护理费用即可。由于养老产业投资金额大，回报周期长，风险比较大，国内的养老住宅市场运营模式大体上仍是延续买地、建房、卖房，只是借助养老地产的概念，增添一些常规的医疗服务，与普通住宅开发销售区别不大。

(二)养老地产缺口大，配套服务设施供给不足

随着我国老龄化人口增速，我国对养老地产的需求也日益增大。目前养老地产面临巨大缺口为：其一，养老地产总量不足，虽然无论养老地产数量还是品类都有一定提升，但由于养老需求众多，总体还处于供不应求的状态，而且产品分布很不平衡；其二，养老地产覆盖面有失平衡，虽然养老地产品类众多，但大多面向较高收入人群，一般性收入人群很难享受服务，不能满足差异化需求供给；其三，现有的养老地产与客户真实需求差异较大，很多开发商为了抢占市场，对真实的养老需求调研不足，不能恰当地把握养老需求。除了硬件设施存在诸多问题外，养老服务业也比较匮乏，不仅仅是养老住宅运营管理人才和专业的服务人员匮乏，而且大多数开发商往往看重养老地产项目销量及资金周转效率，忽视了养老服务及运营质量，难以保证真实的养老需求。

(三)产业政策落实不够，融资渠道制约养老地产发展

完善的产业扶持政策是推动我国养老地产顺利发展的重要保障。目前我国养老地产方面的政策尚不健全，养老住宅配套政策法规体系尚未建立，政府对于养老住宅没有统一的设施标准、服务标准和收费标准，行业监管不力。时下，不良开发商常利用政府对养老地产的扶持优惠政策，拿到地后建造成普通住宅销售进而盈利；养老住宅项目与普通地产项目界限模糊，政府监督体系不到位，养老地产扭曲现象严重。此外，养老地产属于公益性事业，投资回报期长，资金占比高，流动性差，自身盈利能力弱，对资本市场吸引不大，而且，养老地产盈利模式尚不明确，很难吸引大量的投资建设主体参与。

二、基于此，为了合理有序地推动养老地产发展，满足市场需求，笔者认为我国养老地产可有如下完善对策

(一)深化各参与主体合作机制，探索养老产业链发展、创新盈利模式

养老地产不同于一般性住宅地产，无论其建设主体、接收主体还是盈利模式都有其特殊性。当前，我国的养老地产建设主体间虽有合作，但衔接效果较差，整个养老产业链生态尚未形成，盈利模式也在探索之中。未来的养老地产建设要依据中国特色并充分借鉴诸如美国、日本的各参与主体合作与产业链细分的成功经验，鼓励各参与主体之间的良性合作，充分发挥各主体的专业优势，加强房地产开发商、保险公司、养老服务机构在整个项目建设与运营中的沟通，探索新的开发建设与运营模式。要积极鼓励建设与运营主体对养老产业积极细分，打造多元化产品结构与产业链条，充分满足不同年龄阶段、不同收入情况、不同健康程度的老年人养老的需求。养老产业涉及到老年人衣食住行生活的各个方面，老年文化、旅游、教育、康复器械、娱乐、保健等都将获益于整体行业的发展，为此，养老产业链的形成除了紧密结合直接相关主体外，还应充分考虑衍生产业，积极推动相关产业合作。

(二)创新融资模式，拓宽融资渠道，助推养老地产发展

资金是推动养老地产建设的前提。目前，我国养老地产融资渠道比较单一，主要是开发单位银行贷款，即便是开发单位与金融机构诸如保险公司、证券公司等合作，但资金量占比微乎其微，养老地产产业链长，整合资源多，需要的资金量大，而流动性较差，盈利能力不足，目前传统的融资模式不能满足对其资金的需要，资金的不足在一定程度上限制了我国养老地产的发展。当下，除了政府加大对养老地产直接或者间接的支持外，还应创新融资模式，拓宽融资渠道。相比美国，其养老产业的发展除了政府财政支持、银行贷款外，还可以向社会融资、募集等，融资渠道非常广泛，可以借鉴。政府应积推动养老地产资金供给的创新，通过政策引导逐步开放市场限制，鼓励民间资金进入养老市场，探索诸如PPP模式、资产证券化等新型融资模式，还可以通过吸纳海外基金、地产投资信托基金、养老基金保险公司、资产证券化等融资模式，满足养老住宅融资的需要。

(三)加快行业标准建设与监管，推动养老地产行业发展

目前，我国养老地产市场整体比较混乱，养老地产建设标准尚未建立，市场监督体系亦不健全。大部分的养老地产只是出于概念，与实际的养老功能相差甚远。政府应加快对养老地产行业建设标准的制定，并加大对养老地产的监管力度。应积极抽调专家、学者以及养老地产标杆企业推动对养老地产的建设标准、验收标准、行业准入制度、违规惩罚措施等进行制定，并组建标准与准入制度执行落实监督小组，形成完善的监管体系，努力构建政府监管、企业自检、公众监督举报的三级监管体系，对开发商、保险机构以及养老服务机构中的不法行为要严惩不贷，构建良好的产业环境。

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