业主委员会的法律地位及其功能发挥

胡 琛

（河北大学 政法学院，河北 保定 071000）

一、引言

业主委员会作为物业管理区域内代表全体业主利益的社会组织，本应在监督物业服务、保障小区安全等方面发挥重要作用。而现实情况却不尽如此，很多小区业主委员会受开发商或物业公司阻挠等因素无法成立，一些已成立的业主委员会因为成员法律知识缺乏、业主维权意识淡薄等原因导致“有名无实”。面对业主委员会设立、运行上存在的种种弊端，应从法律层面深入分析问题根源，从业主委员会的法律地位和功能发挥入手，找出最大限度促进业主委员会正当职能得以合法、有效实现的法律手段，推动业主委员会在物业管理、业主维权等方面发挥积极的作用。

二、明确厘定业主委员会的法律地位

从制度层面分析，导致业主委员会功能无处发挥或者无序发挥的源头在于业主委员会的法律地位没有得到清晰界定，导致无法围绕其职责履行建立起完善、有效的法律制度。业主委员会相关法律制度构建所坚持的基本逻辑应是：首先，明确其在我国民事实体法中的法律地位，此关系到业主委员会民事权利和民事义务的范围和内容以及其是否具备民事责任能力及责任能力大小的问题。其次，在明确业主委员会程序法上的法律地位（即是否享有民事诉讼主体资格），此涉及到在业主与物业服务公司等物业服务主体产生纠纷时业主委员会能否享有原告资格向法院起诉以及业主委员会能否作为被告应诉的问题。

《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）通过自然人、法人以及非法人组织三章对民事主体制度进行了规定。按照民事主体制度的三分法，业主委员会不属于自然人自不待言，那么其是属于法人、非法人组织还是根本不具有民事主体资格，国内外学者各执一见，理论上并没有形成通说。考察国外立法实践，法国法承认业主委员会具备法人资格，德国法认为业主委员会应归为非法人组织，日本法有限承认达到特定条件的业主委员会具备法人资格①参见《日本建筑物区分所有权法》第3条：由30人以下的区分所有人构成的管理团体，性质上属于无权利能力之社团，称为“区分所有人的团体”或者“管理团体”。但是区分所有人人数为30人以上，且经区分所有人及表决权各3/4以上的多数同意时，即可申请登记为具有法人资格的管理团体，称为“管理团体法人”。，美国立法虽不承认业主委员会为法人，但在司法判例中赋予了业主委员会法人资格[1]。虽然国外法律制度中对业主委员会法律地位的规定方式和规定内容都不尽相同，但是至少都对其民事主体地位进行了明确界定。与之形成鲜明对比的是，我国相关立法始终对业主委员会的民事主体地位没有明确规定，导致围绕业主委员会的相关制度在制定和操作上充满争议，不仅徒增了业主维权的难度，还在一定程度上造成司法资源的不当消耗，也从侧面彰显了我国应通过立法赋予业主委员会明确法律地位的紧迫性。

三、明确业主委员会非法人组织的民事主体地位

（一）业主委员会作为非法人组织的适格性探讨

虽然“非法人组织”这一概念早已被学者普遍采用[2]，但在《民法总则》出台之前，我国民事实体法中将自然人、法人外的民事主体称为“其他组织”①参见《合同法》第2条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。。包括杨立新教授在内的大多学者倾向于认为“非法人组织”与“其他组织”在实质上并无差别[3]。综合立法及学界的相关表述，可以明确非法人组织的两大基本特征：（1）非法人组织不具有法人资格；（2）非法人组织作为民事主体，当然具有相应的民事权利能力和民事行为能力，能够以自己名义从事民事活动。

尽管《民法总则》的“非法人组织”与《合同法》等法律中的“其他组织”在概念及特征上所指相同，但两者的外延存在一定差异。具体到业主委员会上，《民法总则》规定的非法人组织类型中并没有出现业主委员会的相关字样②参见《民法总则》第102条第2款：非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。，但《民法总则》第102条第2款最后的“等”字可以被理解是为之后扩大非法人组织的外延预留了空间。由此，建议将业主委员会含括进《民法总则》第102条所规定的非法人组织之中。具体理由如下：

1.业主委员会不具备法人资格

法人最显著的特征是具有独立的人格，该独立人格突出表现在能够独立承担责任，前提条件则是具备独立的财产。业主委员会虽然拥有自己的办公设备以及从业主处筹集的办公经费以及专项维修资金等财产，并且能够基于业主共同利益对该财产进行独立使用。但归根结底，业主委员会只享有财产的使用权，而财产的所有权是属于物业管理区域内全体业主共有的，仅凭这一点就足以否认业主委员会的法人资格。

2.业主委员会具备独立意志，能够独立从事民事活动

我国《物业管理条例》赋予了业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同的权利③参见《物业管理条例》第34条第1款：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。，订立合同属于典型的民事活动，间接说明了业主委员会具备与其职能范围相应的民事权利能力和民事行为能力。此外，我国《业主大会和业主委员会指导规则》明确规定了业主委员会应由单数成员组成，以此方便业主委员会能够通过少数服从多数的办法作出决定。可以看出，业主委员会作出的相关决定并不是由全体业主的个体意志简单汇合而成，相反，业主委员会具备形成自己独立意志的组织架构和运作体系，并可以此为支撑以自身名义独立从事民事活动[4]。简言之，业主委员会符合法律对民事主体资格条件的相关要求，在其法人和自然人身份被否定之外，非法人组织应是其作为民事主体的适格依托。

（二）业主委员会作为非法人组织的制度构想

在明确业主委员会属于非法人组织的基础之上，建议通过立法或者司法解释对业主委员会的民事主体制度进行以下三方面的具体设计。

1.业主委员会的民事权利能力范围应取决于其基本功能

业主委员会作为一种非法人组织，其参与民事活动的范围，或者说其民事权利能力的外延取决于其特殊的性质和基本功能，超出该范围，业主委员会的行为即属无效[5]。我国《物权法》、《物业管理条例》等法律文件都对业主委员会的相关职责作出了明确规定，在法定职责框架下，很多小区的物业管理公约或者业主大会章程还进一步细化了业主大会对业主委员会的授权范围。概言之，业主委员会的基本功能限于物业管理范畴之内且与全体业主共同利益紧密相关。

2.合理规定业主委员会财产专用权制度

在围绕业主委员会设计财产制度时应首先明确的前提条件是业主委员会对其所用财产享有专用权，且使用目的仅仅限于维护业主共同利益，而财产的所有权属于全体业主共有。考虑到现实生活中某些业主委员会为保护专用财产安全及谋求财产增值，会将相关财产用于购买国债或者信托基金，如果最终使原专用财产得到了增值，该增值部分仍应属于业主共有，但全体业主可以约定将财产增值部分用作业主委员会成员的工作奖助[6]。同时，在相关制度设计中还应着重规定业主对业主委员会使用财产情况的监督权利，保障业主基于建筑物区分所有权而享有的知情权，一旦产生相关纠纷，由业主委员会对财产用途符合全体业主共同利益承担举证责任。

四、明确业主委员会享有民事诉讼主体资格

如果赋予业主委员会诉讼主体资格，使其能够针对侵害广大业主共同利益的行为起诉加害人，一方面能更大程度保障业主利益，另一方面也能震慑物业服务企业使之尽快清除侵害业主共同利益的行为。

（一）明确业主委员会具备诉讼主体资格，维护司法审判的统一性

早在2003年和2005年，最高人民法院就通过两个批复分别肯定了业主委员会的原告资格和被告资格①参见《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》、《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》。。司法实践中对业主委员会诉讼主体资格的普遍承认对通过立法明确业主委员会的诉讼主体资格提出了现实的要求。

我国《民事诉讼法》规定民事诉讼的当事人包括“其他组织”②参见《民事诉讼法》第48条第1款：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。。此处的“其他组织”与上述民事实体法中的“其他组织”应作同一理解[7]，即为《民法总则》所规定的“非法人组织”。将同样作为其他组织的业主委员会明确纳入适格的诉讼参加人之列，一方面可以为各级法院认定业主委员会的诉讼主体资格提供明确法律依据，有利于维护司法审判的统一性，另一方面能够与业主委员会作为非法人组织的民事主体地位有效衔接。

（二）业主委员会作为适格诉讼主体的具体构想

1.有关业主委员会原告资格的具体构想

业主委员会起诉必须满足两个先决条件：一是案件关乎业主委员会所负责物业管理区域内的物业管理事务，二是业主委员会起诉是基于维护其所代表的全体业主的共同利益，两个条件缺一不可[8]。如果在诉讼进行中，对方当事人就业主委员会是否具备诉讼主体资格提出异议，则由业主委员会就起诉符合上述条件承担举证责任。此处的举证责任倒置，一则能够有效制止业主委员会滥用诉权；二则该证明在现实诉讼中实属简单，因为小区物业管理问题通常会以安全巡查缺位、物业服务企业处理问题不当等外化现象表现出来，业主委员会基于这些问题起诉自然符合上述两项条件。

2.有关业主委员会被告资格的具体构想

业主委员会作为民事诉讼中的被告所产生的核心问题是一旦业主委员会被判败诉，其法律责任应如何承担。按照《物业管理条例》的相关规定，业主委员会就其作出的不当决定承担限期改正或者被撤销的法律责任③参见《物业管理条例》第19条第2款：业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。。该规定可以作为业主委员会被判败诉后责任承担的相关依据，即其被判依法履行职责的，由其自身承担，对其不当决定进行改正或者撤销[9]。另外，因为业主委员会使用的财产属于全体业主所有，业主即可被视为业主委员会的出资人，因此当业主委员会承担的法律责任涉及到财产支付时，业主应承担最终责任。而在实务操作中，因为业主委员会对其从业主处筹集而来的资金和设施等享有相对独立的占有、使用、支配的权利，在其承担财产赔付责任时可以先以这部分专用财产承担，这样可以在一定程度上简化赔付程序。

五、结语

鉴于业主委员会在维护广大业主共同利益时的重要性和不可替代性，应明确业主委员会的民事主体地位，在分类上应属于《民法总则》所规定的非法人组织。在此前提下通过立法或司法解释肯定业主委员会的诉讼主体资格，以便其在相关物业纠纷中能够有效利用诉讼手段维护全体业主的共同利益。只有明确界定了业主委员会的法律地位，做到业主委员会民事实体法律地位和程序法律地位的有效衔接，才能真正促进业主委员会基本功能的发挥，才能真正通过业主自治实现对业主共同权益的维护。