商业银行参与租房市场的业务探讨

谷琛婷

[摘要]租房市场在我国正处于住房制度改革与发展的初级阶段。巨大的需求市场空间，正吸引多方资本市场的融入。商业银行对租房市场的参与，是继房地产企业、中介公司参与之后的一大亮点。本文分析了现阶段我国租房市场的发展现状，概述了中介公司及房地产企业在租房市场的参与情况，并阐述商业银行参与租房市场的必要性和可能性。

[关键词]商业银行 租房市场 业务探讨

当前，我国的房地产市场供需失衡，城镇居民的住房需求与持续走高的房价，成为社会关注的焦点，也是重要的民生问题。在房地产市场中，传统的房屋购买方式仍是主角，租房市场发展缓慢，面临诸多制约因素。我国租房市场的参与主体单一，缺乏资本市场的有效融入，特别是商业银行的“曖昧”态度，让租房市场缺乏灵活多样的金融支持。虽然建设银行已于2017年推出了针对个人租房贷款的“按揭贷”，但仍缺乏实质性的发展。房地产企业、中介公司以长租市场的发展模式，参与到租房市场，是基于传统租房市场的有益尝试，并获得较好的业务发展效果。商业银行可以借鉴其经验做法，在参与模式及手段等方面，进行业务创新，转变传统的金融支持方式，以更好地参与到租房市场中，充分发挥融资工具的杠杆作用。

一、现阶段我国租房市场的发展现状

近年来，我国房地产市场持续火热，成为社会关注的焦点。但随着城市住房压力不断增加，城市商品住房的购买力下降，很多外来人口以租房为主，形成了多层次的房地产市场需求，是我国房地产市场发展的必然趋势。因而，构建多层次、多样化的“购租并举，以租为主”的城市居民住房供需体制，才是解决城市住房问题的重要突破口。

（一）租房市场发展步入快车道

当前，我国城镇化建设步伐加快，城市住房压力增加，特别是在一、二线城市，外来人口数量大，房屋租赁成为重要的住房方式。从国家到地方，纷纷出台了引导政策，鼓励租房市场发展，租房市场步入快车道，这是市场发展的必然趋势。

2017年，住建部等多部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等6个住房租赁相关文件，全面部署和发展房租租赁市场。在有关政策方针的引导之下，各地加快了房屋租赁市场建设。以武汉市为例，作为首批培育和发展住房租赁市场试点城市，其在全国省会城市中率先上线政银合作模式下的住房租赁交易服务平台，为探索大城市租房市场发展迈出了重要一步。

（二）租房市场乱象问题突出

租房市场乱象一直是阻碍租房市场发展的重要问题。市场的混乱主要表现为：①低端市场存在租金畸形上涨。随着城市住房压力不断上升，低端市场成为很大部分外来人口的首选，这就在一定程度上刺激了低端市场的租金上涨；②租赁关系不稳定，租赁合同范本不规范，极易发生纠纷问题。私人房屋租赁多以一年为合同期，但由于诸多因素的存在，如房屋售卖、子女结婚所用等，出现租约提前结束，且合同签约不规范，为后期的争议和纠纷埋下了隐患；③房屋租赁市场制度不完善，且出租住房管理缺乏专业性管理和监督，由此引发的社会安全问题比较突出；④中介公司操作不统一，缺乏规范化建设，参与各方信用监管不到位，导致行业恶性竞争问题频发，不利于住房租赁市场的健康发展。

（三）租房市场参与主体单一

当前，我国城市租房市场的参与主体单一，以私人住宅出租的方式，构成租赁合同关系。这种单一的租赁主体关系，容易形成垄断价格，不利于平抑租赁市场价格体系。因此，租房市场难以得到健康、快速的发展，成为房地产市场的主旋律。其重要原因是房地产企业和中介公司、商业银行及资本市场等的参与度不足。虽然国家出台政策推进各方资本市场进驻，但相对比较缓慢。特别是商业银行的有效参与，是今后城市租房市场重要课题。

二、房企、中介公司是租房市场的主体

面对城市住房租赁市场供应主体单一的局面，房地产企业和中介公司在资本市场及商业银行的大力支持下，租房市场呈现出新一轮的发展热潮。房地产企业具有与生俱来的优势，征战“长租市场”，成为房企发展的重要领域。中介公司转变经营方式，开辟多元化的住房租赁业务，定会吸引更多的资本市场和金融支持。

（一）房企在租房市场的参与

房地产企业正在逐步转变角色，将业务发展的重点投向房屋租赁市场。如何在新的角色中，以“房东”的身份成为房屋租赁市场的主体，成为房企新一步在租赁市场发展的重要基础。近年来，房企更加注重“长租市场”的新模式。万科在2016年，独立运营了“泊寓”长租公寓品牌，开启了万科在房屋租赁市场的发展。万科在北京、广州等一线城市，依托自身的品牌辐射力和资源优势，相继自持物业地块，为长租市场发展创造了良好的基础条件。同样作为房企大佬的碧桂园，也是尝鲜房屋租赁市场的排头兵。2017年，碧桂园成立了长租公寓事业部，将建造上海首家长期公寓，为上海长租市场发展，注入新的市场动力。

在万科、碧桂园等大型民营房企投入的同时，具有央企背景的保利地产，也是长租市场的第一批冲浪者。现已建造的“N+青年公寓”、“瑜璟阁商务公寓”等租赁住房品牌，已在一线城市入住。因此，房地产企业将目光投向租房市场，是基于房地产发展的战略性考量。巨大城市住房租赁市场的大蛋糕，吸引着本就具有资源优势的房地产企业，抢占市场。以长租市场的发展模式，推进租房市场的发展。“场租市场”在租房市场的发展，成为房地产企业、中介公司参与的重要形式，也契合了租房市场的发展特质，具有显著的参与成效。

（二）中介公司在租房市场的参与

对于租房市场这一巨大的蛋糕，互联网中介公司也纷纷参与进来，以获得市场经济效益。互联网公司并非传统的住房中介公司，在租赁住房资源等方面，缺乏一定优势，但互联网公司的平台优势非常显著，成为互联网公司参与租房市场提供了切入口。以阿里巴巴为代表的互联网公司，正逐渐涌入租房市场，形成新的市场局面。2017年10月，依托支付宝平台建立的租房业务正式上线。截止目前，已有120万间公寓入住。租户可以通过支付宝交付房租，为交易的发生提供了便捷方式。并且，通过“芝麻信用等级”，建立租房信用等级，为进一步规范租房市场，具有重要意义。

从实际来看，支付宝入住的房源，以长租公寓为主，其中“蘑菇租房品牌”、“魔方”占主体。随着平台运营及发展，支付宝将进一步拓展市场发展。首先，房源的多样化，逐渐形成多品牌、良性竞争的市场局面；其次，建立完善的信用档案制度，形成房东、租客和从业人员的信用档案，为市场规范化发展，提供更好的制度保障，这也是当前我国租房市场发展的内在需求。

三、商业银行在租房市场的参与

商业银行是我国金融市场的重要组成部分，在房地产企业、中介公司及互联网公司纷纷参与的局面之下，商业银行也在积极探讨如何介入城市租房市场。2017年建设银行深圳市分行，发布了我国首个个人租房贷款产品“按揭贷”，这是“要租房，到建行”的新业务，标志着商业银行在租房市场的实质性参与。商业银行参与租房市场，是市场主体多元化发展的必然结果，依托金融机构优势，商业银行在租房市场的发展更具有冲击力。

（一）商业银行参与租房市场的意义

当前，房地产企业、中介及互联网公司均已在租房市场有所涉足，而作为重要的资本市场、商业银行积极响应国家政策导向，以及市场的发展需求，推出租房贷款产品，这是积极有益的尝试，也是今后商业银行参与租房市场的重要方式。首先，租房市场需要形成多方参与的市场主体，商业银行的参与，进一步扩到了市场主体，具有重要的现实意义；其次，租房市场需要推进金融创新，为租房者提供金融支持。目前，建行推出的“按揭贷”的利率低于同期按揭贷款产品，这就是对租房者的金融支持，能够在限购、限贷的大背景之下，为租房市场的发展提供良好的金融环境，实现市场的平衡发展；再次，从中央到地方，纷纷出台了导向政策，而市场的落地发展，需要商业银行的参与，为租房市场注入金融资本，让传统房地产市场逐渐向租房市场发展，形成多层次的市场体系。

（二）商业银行参与租房市场的争议与问题

建设银行推出了商业银行参与租房市场的首个租贷产品——“按揭贷”。但随之而来的争议，也成为商业银行参与租房市场的一个现实情况。1）“按揭贷”的最高贷款额度为100万元，这一额度的设定，成为争议点。贷款者是否会把100万元贷款用于商品房购买，成为购房者获取低利率购房的一种手段。为此，如何设定更加完善的标准及管理制度，是商业银行参与租房市场的重要基础；2）国家政策导向及监管方式有待提高。我国在房地产市场一直采取宏观调控的措施，以确保房地产市场的健康发展。但是，租房市场的政策及监管尚显不足。这也是商业银行如何参与、如何发挥作用的重要思考。商业银行参与租房市场，是基于市场发展的选择，也是政策引导的效果。如何在问题与争议面前，实现租房市场的新发展，仍将是商业银行所需解决的问题。

（三）商业银行参与租房市场的建议

商业银行参与城市租房市场的发展，是积极有益的尝试，对于租房市场的健康壮大，起到重要的促进作用。但如何实现真正意义上的促进发展，有待进一步的优化内外环境，通过完善制度、强化政策引导等措施，强化商业银行在租房市场的参与，发挥好重要的作用。在笔者看来，新的历史时期，商业银行参与租房市场，是租房市场发展的必然趋势，也是内在要求，但如何实现科学发展，应切实做好以下几个方面的工作：

其一，建立完善的市场制度，强化租房贷款监管。我国对房地产市场一直处于调控态势，通过限购等方式，控制市场资本流入。按揭贷等银行产品如何发挥对租房市场的金融扶持作用，应进一步制度相应的市场制度，强化对租房贷款的监管。对于租房贷款的使用、信用等级评定等内容，都要进行明确，以更好的规范市场，确保租房贷款成为租房市场发展的有效金融支持。

其二，强化政策引导。当前，我国在商业银行参与租房市场发展领域的政策引导缺乏，导致商业银行在参与中的“暧昧”态度。为此，要针对市场所需，制定引导政策，就商业银行如何参与、如何发挥作用，出台指导性意见，形成更加统一的政策引导。

其三，商业银行要创新参与方式，在传统借贷服务的同时，应该寻求与政府的合作，创建官方房屋租赁平台，让商业银行的作用更加凸显。武汉市在租房市场的发展中，通过国有企业的参与，试点搭建了国有住房租赁平台，可以在现有资本参与的基础之上，将商业银行加入其中，让租房市场的资本主体更加多元化，形成更具创新的参与方式，发挥重要的作用。

其四，商業银行需要加大对住房租赁的接入力度，通过与房地产企业和中介公司建立合作机制，为房地产企业和中介公司在长租市场发展中，提供资金保障。2017年10月，中信银行与碧桂园签订了关于长租公寓发展的合作协议，将在3年内为碧桂园提供近3百亿元的保障性基金，用于长租公寓的建设。中信银行的参与方式，实现了主体之间的合作，这应该得到进一步的推广，国有大型商业银行，如建行、工行、农行等，也可以寻求与房地产企业的合作，实现租房市场主体的发展。

其五，商业银行需要加强与互联网公司的战略合作，充分利用大数据资源，建立租房人的资信管理，拓展金融信贷业务创新和金融服务的覆盖面。

四、结束语

综上所述，我国城市租房市场是一片“蓝海”，未来将会是房地产企业、中介公司、互联网公司和商业银行等不同主体的共同市场。我国的租房市场主体具有先天不足，短期难以成为房地产市场的“主角”。为寻求城市租房市场的新发展，形成新的住房需求与供给发展格局，理应加快推进租房市场多主体的发展步伐。在房地产企业、中介公司和互联网公司开拓“长租市场”的基础之上，规范指导商业银行的积极参与，为城市租房市场健康发展提供金融支持。建设银行创立的“要买房，找建行”、“要租房，到建行”的金融产品，定会更加适合广大居民的市场需求。