基于模糊层次分析法的旅游养老地产投资风险评价

李钰菲,杨慧娟,朱潘飞

(中国海洋大学 管理学院，山东 青岛 266100)

一、旅游养老地产发展分析

当一个国家或地区60岁以上的老年人口数量达到总人口的10%时，意味着进入老龄化社会。截止2016年，中国60岁及以上老年人口占全国总人口比例为16.7%，中国由此已成为全球老年人口总量最多的国家，且人口老龄化趋势仍以较快速率不断发展。随着国民经济的发展与居民生活条件的不断改善，其健康养老的需求正逐渐呈现出多层次与多样化的发展趋势，这无疑对养老产业资源的数量与质量都提出了更高的要求，养老问题成为全社会共同关注的焦点[1]48-53。从中国养老产业的发展现状来看，除家庭养老与社区养老两种与社会养老相对的模式以外，以集体式老年公寓与公共养老院为主要依托的养老住宅地产只能满足老年人基本的安全居住需要与浅层次的生理温饱满足，面对越来越多老年人提出的多样化人性化与个性化需求已显得力不从心，随着“互联网+”时代的到来与经济新常态的发展，“旅游养老”、“休闲养老”、“互联网职能养老”等应当成为未来养老产业发展的工作重点，进而推动养老模式的多元化发展[2]47-51。国家“十三五”规划明确提出，应积极应对人口老龄化问题并积极采取相关行动，建设以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充的全方位多层次综合养老服务体系，鼓励各服务主体通过购买养老服务项目以及参与股权合作等多种渠道共同增加市场中养老相关产品与服务的供给数量，努力优化供给质量，满足不断增长的庞大老年市场需求[3]。在旅游养老方面，2015年《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》中首次明确提出积极发展老年旅游，鼓励各地区及旅游企业创新开发出多样化多类型多层次的老年旅游产品。随着近年来延长职工退休年龄政策的普及推广、异地结算医疗治疗费用方式的正式实施以及商业保险制度的不断完善，开发旅游养老地产将为解决中国普遍存在的老龄人口养老问题提供有效帮助与良好选择。

从概念内涵具体解析来看，“旅游产业”属性意味着该地区必须是自然环境优美、能够给外来旅游者带来身体或心理上享受或放松的需要，能在当地产生一定的经济效益、社会效益或生态环境效益，具有休闲度假的主要功能；其次，“养老服务”属性表明了其服务对象的特殊性，这就要求其功能设计与产品内容必须充分考虑老年人较为特殊的生理特征属性，体现出对老年人人性化、人文化的关怀，在满足其基本住房需求的基础上营造了安静和谐的生活环境，打造完善的服务保障体系；最后，“房地产商品”属性决定了其必须满足一般房地产的要求，具有适宜投资、居住等共同特性。综上，旅游养老地产是为解决老龄人口基本生活居住与养生休闲度假需求而设计的集旅游、医疗健康、休闲养生以及住宅于一体的综合体，依靠对外销售与长短期出租等房地产专业化市场运作模式获取当前经济盈利与未来长远发展的复合性地产项目，属于旅游业+房地产业互相交融所产生的旅游新业态。从宏观层面来看，旅游业、养老服务产业以及房地产业属于发展速度较快、发展前景较好、产业综合性较强且具有高附加值的第三产业服务业。但是由于发展时间较短，无论在学术理论研究还是行业实际探索中，旅游养老地产项目的发展尚停留在探索阶段[4]73，旅游养老地产项目的投资开发仍然面临着项目地选址标准不完善、相关政策法律不健全、市场份额占比小以及经营管理模式不成熟等诸多风险。因此，如何有效判断并降低旅游养老地产项目的投资风险，使得旅游或房地产开发商有利可图，进行投资建设、同时解决老年人口的旅游需求和养老问题，达到经济效益与社会效益的统一，是目前亟待解决的问题。

当前关于投资风险评估方法很多，主要包括定性评判与定量评估两大种类，其中应用最为广泛的主要有层次分析法[5]29-32、灰色系统分析[6]6-9、模糊综合评价法[7]25-29。由于定性的指标描述具有较强的主观能动性，在一定程度上产生了模糊性和不确定性，需要对模糊性的信息进行处理。因此，本文决定采用模糊层次分析法，结合中国旅游养老地产发展实际，选取具体评价因子对旅游养老地产投资中的风险做出评价，确定投资过程中的关键风险因素，做到提前预防控制，使旅游养老地产投资更加安全，提高投资效率，进而提高旅游养老地产的核心竞争力。

二、旅游养老地产投资主要风险因素的理论分析

1.法律风险

旅游养老地产是一项综合性极强的产业，该项目的开发与运营会涉及到餐饮、交通、游览、购物、娱乐、医疗以及保险等多个产业的横向合作，形成了纵深的产业开发链，因此其中难免会涉及多重复杂的法律关系与风险[8]36-37。法律风险主要是指由于国家宏观行政管理部门与各级地方政府对旅游养老地产开发的政策出台、旅游养老地产行业法律法规的健全、使用土地性质的模糊、旅游资源开发的协调、养老产业链各角色的协商合作以及旅游和养老服务引起人身安全责任等问题，其根本上决定了一个地区能否顺利进行旅游养老地产项目的融资、投资、建设以及运营并最终获得利润。

2.经济风险

从经济学的视角来看，“消费、投资、出口”是拉动经济发展的三驾马车，但中国因受凯恩斯主义的“需求侧”管理思想影响，对“投资”的依赖性过强，而“消费”应当发挥的基础性作用明显不足，导致产能过剩现象十分严重。经济新常态背景下的旅游养老地产同样也面临着类似的问题，旅游房地产开发商资金链长短、具体融资方式选择与融资效率高低、未知的宏观金融市场波动问题等，均会对中国旅游养老地产投资开发及建设，容易造成负面影响。结合相关文献研究[9]82-86及当今中国旅游养老地产的开发现状，本文将经济风险划分为融资成本把控、项目资金周转，通货膨胀带来的物价上涨、居民消费观念转变、利率变化等诸多风险。

3.选址风险

对于具有旅游养老需求的广大老年人来说，清净优美的自然环境与和谐友好的社会环境至关重要，这就对选址工作提出了严格要求，旅游养老地产的选址工作会对旅游活动基本项目的运行与养老休闲服务的开展产生直接且较大程度的影响，一旦选址不当不仅会对老年旅游者的旅游体验满意度与养老休闲服务评价感知造成损害，还会严重影响社区内旅游、医疗、休闲、养生以及护理等多个经营板块的企业经济效益与产业竞争力[10]138-143。良好的旅游资源生态环境、稳定有序的经济环境以及安全和谐的社会环境共同组成了旅游养老地产项目投资开发的环境基础，本文将全面结合老年人生理和心理特征确定旅游养老地产的选址风险包括旅游资源、经济环境、自然环境和基础设施，此三项条件水平的高低优劣将直接决定是否适宜在该地区选址。

4.市场风险

目前来看，旅游养老地产尚未被广泛接受，大部分已开发的旅游养老地产销售陷入困境，因此，在投资前对拟开发区域进行市场风险分析显得尤为重要。市场风险主要是指由于市场供给与消费者需求对接的不稳定性、不确定性以及项目开发经验不足所产生的市场进入风险，具体内容包括旅游养老地产市场消费者的可接受度、老年旅游者的市场消费能力、旅游养老地产项目的开发成熟度、老年旅游消费者的购买感知与事后评价等。

5.运营风险

在完成旅游养老地产项目的投资与建设工作之后，如何做到专业化的市场运营则成为主要的工作重点，其中，如何让旅游养老产业链中的每个环节都做到无缝对接是极为重要的问题。同时还亟需关注旅游养老地产项目开发运营涉及的多方各利益主体的相处融洽度，具体包括当地政府管理部门、旅游养老地产开发商、旅游目的地社区居民、外来的老年旅游消费者、资金投资与管理公司等等，他们之间相互关系直接影响着最终的投资收益结果[11]56-61，73。

三、模糊层次分析法基本步骤

作为确定评价指标重要性程度以及具体权重系数的主要方法，层次分析法(AHP)是层次化的、系统化的、兼具定性和定量属性特征的一种分析方法，其核心是利用表2所示的标度构造判断矩阵，但是它没有考虑人为判断的模糊性，使其评价结果受主观因素影响较大。作为层次分析法(AHP)在模糊条件下的扩展，模糊层次分析法(Fuzzy AHP)是将模糊综合评价法的包容性以及层次分析法(AHP)定量与定性相结合的优点有机融合，该方法具有考虑因素更全面、主观能动性较低的多方面优点，较之层次分析法(AHP)具有更强的问题适用性[12]97-100。该方法的基本步骤包括：

1.建立多层次递阶结构模型

通过对研究问题全方位的理论分析与内涵阐释，确定综合评判系统中各评价因子之间的前因后果关系，建立多层次的递阶结构模型。综上分析，本研究在以上主要风险因素分析的基础上，构建了旅游养老地产投资风险综合评价指标体系，具体内容见表1。

表1 旅游养老地产投资风险综合评价指标体系

2.准则间相对重要性比较

对相同层次因素以上一级的评价因素为对照准则进行两两比较，确定其相对重要性，进而建立模糊判断矩阵，具体步骤见表2。

表2 判断标度的设定

模糊判断矩阵R是将下一层因素α1,α2,…αn相对于上一层因素的重要性进行两两对比，基于此得到相对重要性的模糊判断矩阵

式中：riji,j∈1,2,…,n的实际表达含义是：因素αi和因素αj相对于上一层因素进行比较时，αi和αj具有模糊关系“……比……重要得多”的隶属度，具体可以采用表2中的标度来表示。

3.各因素相对重要性计算

一般而言，采用Fuzzy AHP方法需要多位专家进行评价，即

假设有m个专家，令λ1=λ2=…λm=δ，即给每一个专家赋予一样大的权重δ，

4.各因素综合重要度排序

根据以上计算步骤，可以得出低层次因素相对于高层次因素的相对重要性，并以此为依据对重要性进行排序，从而确定每一个因素在总体评价指标体系中所处地位。

四、旅游养老地产投资风险评价实证分析

1.准则间的模糊判断矩阵

通过运用上述计算方法，基于表1综合评价指标体系的具体内容，可以得到为中国旅游养老地产投资风险的层次结构，即：

结合表2各因素间重要性比较的说明，通过对旅游养老地产投资方和相关专家的咨询与调查，得到准则层的模糊风险判断矩阵，见表3。

表3 A-B准则间的模糊风险判断矩阵

同时，通过计算可进一步得到准则层各项评价指标的权重指数W分别为法律风险B1(0.086)，经济风险B2(00.40)，选址风险B3(0.448)，市场风险B4(0.274)，运营风险B5(0.152)，据此，从准则层间的模糊风险判断比较值看，选址风险是目前中国进行旅游养老地产投资需要最为重视的风险来源。

2.准则内部的模糊判断矩阵

同理，根据调查数据可进一步求得准则内部的模糊风险进而判断矩阵和各个影响因素的相对权重指数W，见表4-8。

表4 法律风险B1的模糊风险判断矩阵

表5 经济风险B2的模糊风险判断矩阵

表6 选址风险B3的模糊风险判断矩阵

表7 市场风险B4的模糊风险判断矩阵

表8 运营风险B5的模糊风险判断矩阵

3.综合排序

根据准则层间的相对重要程度值和准则层内部相对重要度值W，进而计算出同一层次所有因素相对于目标层重要性的排序权重，即每一个因素在总体评价指标体系中所占权重，具体计算结果见表9。

表9 各个因素相对目标层的权重值

根据表3-表9的综合评价与排序，可发现当今中国旅游养老地产产业投资面临的诸多风险中，选址风险最大，其次是市场风险和运营风险。进一步分析来看，主要的投资风险因素是B31(旅游资源)、B32(经济环境)、B33(自然环境)、B41(市场接受度)、B42(客群消费能力)等。

五、结论与讨论

旅游养老地产行业自身的综合性、年轻性与易受影响的脆弱性特点，决定了该房地产项目在投资、建设与开发的过程中必不可少地会遇到许多风险，对具体风险来源内容与可能性大小的辨别与判断，成为了旅游房地产业投资决策过程中必不可少的阶段，只有在做出投资决策前全面准确地分析可能的风险，了解各类风险因素对旅游养老地产投资的具体影响程度，才能在最大可能上有效避免造成重大损失，因此，选择正确的分析方法就显得尤为重要。本文从为决策经营管理者提供充分有效分析方法的角度出发，将层次分析法和模糊识别理论结合起来，有效运用了模糊层次分析法于旅游养老地产投资风险评价中，结合中国旅游养老地产发展实际，建立了旅游养老地产投资风险评价的模糊层次分析模型，较好弥补了了以往风险评价方法的不足。

综上研究结果表明：旅游养老地产投资风险的一级指标权重由大到小依次是选址风险、市场风险、运营风险、法律风险以及经济风险；具体分析来看，旅游资源禀赋、经济发展环境、自然生态环境、市场认可接受度、市场消费能力、开发盈利模式、基础服务设施与公共服务完善度、开发成熟度以及使用土地性质等，是相比之下比较重要的二级指标，是旅游养老地产投资开发建设过程中应当率先考虑的主要因素。但同时，本文还存在着一些不足之处，今后可结合旅游养老地产的开发实际现状，进一步筛选和修改投资风险评价指标。

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