城市商业综合体活力提升策略研究——以合肥市政务区安粮国贸中心为例

彭善文，金乃玲，郭雨濛

安徽建筑大学建筑与规划学院，合肥， 230601

1 提出问题与相关研究

近年来,安徽省经济发展迅速，综合实力飞速提高。与此同时，合肥作为安徽的省会城市，吸引着大量的人口不断地向该城市聚集，由此打开了巨大的商业多元化需求市场。在经济和消费能力多元化需求的当今社会，商业购物综合大楼作为一种新的商业综合体模式悄然萌发，并得到了广大民众的喜爱，安粮国贸中心就是在这样的发展潮流中诞生的。当然，新生事物必然带有一定的缺陷，在城市化不断发展的社会背景下，商业化竞争日趋激烈，在此大环境下产生的类似建筑运营过程中暴露出了种种问题。安粮国贸中心是合肥较早开发商业综合体中比较典型的代表，问题比较突出，本文以此为例作出了深入的调查研究。

合肥安粮国贸中心位于合肥市的南二环路、合作化南路、金寨路和休宁路衔接处(见图1)，处于多区交界处：北面衔接合肥市的老城区，地处商业圈的范围内，是合肥行政和经济开发区的首要考虑范围。其中安粮城市广场开发项目二期就是安粮国贸中心，建筑面积大约在18万平方米，这个巨大的商业综合体是由一座近250米高的办公塔楼和7层的商业裙房构成，商业裙房主要包含了商业内街和潮流时尚购物中心，多元化经营，涵盖了百货、生鲜超市、保利影院及餐饮娱乐等不同的服务流行业态。

图1 区位分析

国内对于城市商业综合体的研究比较少，相对于国外的研究起步晚、发展慢，但也取得了不错的成绩，有了一些实用性的研究成果。其中，国内著名的王建国院士在其《城市设计》中提出，国内土地资源非常有限，设计要充分地应尽可到这一点，制定出最高合理容积率范围，进一步提高城市中有限土地资源的利用率[1]。韩冬青等认为，现阶段国内大型综合建筑还是要充分考虑到与城市协调[2]。李东鹏提出了未来购物中心与百货公司业态两者有本质的不同，主要体现在：购物中心是围绕人而存在的服务型业态，主要关注的是商业文化、增加人的体验感而达到形成良好的互动机制的问题，如此一来才能更好地实现经营的多元化，实现各个商业投资项目的良性互动[3]。不难看出，国内对商业综合体虽然有了多方面的研究，对其研究也已经深入到各个领域，但是系统全面的规划、交通运输的选择、业态定位等方面还有很大的欠缺。本文针对现有的问题，从多个可能影响商业综合体成功运行的方面加以分析研究，得出可行的解决方案，希望可以为该方面的研究提供借鉴，同时为今后创建商业综合体提供理论依据。

2 城市商业综合体活力评价方法

2.1 商业综合体活力构成要素

简·雅各布斯明确指出，人的活动才是现在城市最为突出和基本的特点，在其著作《美国大城市的死与生》一书中提出：“城市是人类聚居的产物，成千上万的人聚集在城市里，而这些人的兴趣、爱好、需求、财富等都千差万别。因此，城市注定是复杂而多样的，城市的规划与设计也必须满足多方面的需求。”[4]他坚持认为城市发展存在的动力是人与人互动的结果，人与人的交流互动才是城市发展的源泉，而各个不同生活场地之间多样化的联系构造是产生城市多样化的主要原因，也是城市文明持续和发展的主要动力。丹麦著名学者扬·盖尔在著作《交往与空间》一书中明确将户外活动划分为三类：一是必要性活动，二是自发性活动，三是社会性活动。并指出“城市公共空间的活力在于处于其中的人以及人们的活动”[5]，不难看出，扬·盖尔认为公共空间与人类关系的密切联系，只有仔细体会才能感觉到，参与互动的这些因素应该被关注和研究，他们才是各种交互活动活力产生的主要来源。

如果一个空间失去了人的聚集，那么在空间和实践上不会存在持续发展的动力，人才是保持发展的活力来源，当人类在这个空间中参与活动才会带动一个场所的发展活力。所以，商业综合体主要的活力构成因素有两个：一是人的活动，二是人活动的场所，而场所就是商业综合体本身。

2.2 商业综合体活力评价指标

实际上真正能体现出商业综合体场所活力的因素就是空间使用频率，这种因素的实质内涵就是规定时间内空间使用频率，这充分体现了消费者对该场所使用价值的认同。在大部分参数不变的情况下，若某一商业空间中出现消费者频率比较高的场所，则证明该场所具有消费活力。实际上人的活动在各种商业综合体中扮演的就是消费者与商户这类群体，而他们相应的商业活动量化后体现出来的就是营业额和商铺租售率。

2.3 商业综合体活力调查与评价方法

本文通过文献搜集、统计分析、实地调研等途径，对安粮国贸中心商业综合体进行研究，并对运营现状作调研分析，在此基础上运用科学的方法分析安粮国贸中心商业综合体出现种种问题的原因。

此次实际考察主要采用的是实地走访的方式。主要调研的对象包括了零售消费者、商户等个股群体。采用问卷的形式对各大商业户进行访问，调查问卷共发放150份，最后收回有效问卷142份。

通过对现实调研结果的分析，发现现阶段制约安粮广场发展的主要问题包括三方面：一是商业综合体的业态问题；二是场所交通实际运行问题；三是外部广场空间利用率，这也是导致该商业场所活力下降的主要因素。本文将针对这三个方面对商业综合体活力下降进一步研究分析，并提出相关的解决方案。

3 安粮国贸中心活力不足现状分析

3.1 商业综合体业态布局分析

在实际考察和调研中发现，很多商业综合体往往在未来的运用发展中没有对所处城市未来的发展做出准确判断，价值市场预测能力不足，这些都导致业态组成与当前市场经济发展严重不匹配，甚至出现滞后的状态，因此商业综合体活力慢慢下降，究其主要原因可以概括为以下三个方面。

3.1.1 业态布局缺乏有序规划

图2 业态分布分析

通过调研发现，在安粮国贸的业态规划中，布局不够合理有序，往往会出现书店、内衣店、服装店、餐馆、教育机构、旅游公司、健身房、美容室等不同经营店铺在同一层，这对于消费者购物体验非常不利，加之店铺过多，面积有限，店铺布局不够吸引消费者(图2)。商品的品牌种类划分不够明确，高低档次界限模糊，不够明确，不能为消费者选购提供明确的引导，从调查结果得知，大部分消费者在购物的时候因为购物环境的层次不够分明，在挑选商品的时候如同海选，导致大众购物体验直线下降，从而致使商场活力降低。

3.1.2 政务区商业综合体同质化竞争严重

安粮国贸项目位于合肥市政务区内，规划面积约12.67平方公里，该地区的常住人口约12.5万人。实际考察发现，由于该项目地处商业圈内，仅仅在国贸中心附近4公里范围内就发现众多类型各异的商业综合体(图3)，其中与安粮国贸商业营业模式比较接近的综合体有多个，例如合肥银泰城、绿地中心、华润万象城等，很明显在这样的环境下竞争非常激烈。

图3 周边商圈分析

3.1.3 业态配比严重失衡

从实地调研中发现，在实际运营的近4.8万平方米面积内大约有200家自营店铺，其中不乏来自日本、英国、美国等不同国家的时尚潮牌、各种特色餐饮，但通过观察也不难发现，各类服装类店铺占有率额已经高达74%(图4)。建筑内店铺大多是非常潮流的新款男装、女装，类型重复率较高。相应的其他类如餐饮、通信、健身房、教育机构等休闲产业比较少，因此不难看出安粮国贸中心业态布局并不合理，其中服装比例过重，业态过于单一，大大降低了商业发展活力。

图4 业态比例分析

3.2 安粮国贸中心可达性分析

3.2.1 外部到达交通流线混乱拥堵严重

安粮国贸位于合肥城市主干线周边，南边为二环路，布满了城市高架，是整个城市车流主要聚集地；东侧为金寨路高架，它将城市南北连接起来，是南北交通的主干道。其中二环路和金寨路交界处是安粮国贸的主入口处，也是商业建筑的主要展示面；建筑的两边分别是合作化高架路，大部分周边行人要穿过这些耸立的高架桥才能到达商场，理论上来说这种方式是方便了行人，但实际上大部分消费者并没有从中享受到交通的便利舒适感，因为需要横穿众多的高架桥才能到达购物中心，而行人对高架桥抱有安全隐患的心理，所以在穿越的过程中大部分行人对高架桥都有极大的不安全感[6]。

3.2.2 停车空间不足

随着人们生活水平的提高，机动车进入大部分国内家庭，而机动车停车空间建设严重滞后。而位于城市核心区域的商业综合体同样面对此类问题，周边聚集大量无序的人流、车流更是家常便饭，停车供需问题日趋激化。在问卷调查中发现，大部分的消费者都反映商业综合体周边停车难停车挤的问题，尤其是在节假日时段，更是雪上加霜。商业综合体交通工具停放导致的交通拥堵，一方面有严重的安全隐患，另一方面非常不利于综合体消费活力的保持。实际调研发现，大部分的商业综合体很少为大众提供诸如摩托车、自行车等非机动车辆停放的场所，尽管有的为了满足大众需求而设立相应场所，但是没有做到准确规划，面积远远不能满足大众的需求。另外，管理能力不够，由此导致各类交通工具杂乱无序地停放在建筑物周围，导致交通更加拥堵。

3.3 外部广场空间分析

3.3.1 活动休闲性设施严重匮乏

现代商业综合体不同的空间都要充分利用、设置，使外部广场空间集多种功能于一体，一方面为大众提供不同的交际场所，另一方面满足大众偶尔小憩休闲的愿望。商业综合体通常设置在交通比较发达的市中心位置，路面宽广，交通方便，各种步行街纵横交错，环境热闹、氛围浓厚。往往大众在行走的过程中会欣赏设计者设计的相关建筑，或者在设计的空间内做稍许的休息，又或者在闲暇的时光内做各种社交活动、购物。通常这些不经意的瞬间会带动商场的消费力，为商场招揽更多的顾客。安粮国贸的室外广场设计单一，除了单一的铺地外，就是巍然耸立的办公大楼，缺少这些惬意生活化的驻足空间，相关设施也不够完善，不能吸引更多的游客停留，所以商业综合体活力持续下降。

3.3.2 广场导向性和标志性不足

室外广场空间优化配置也非常重要，是城市商业综合体外部空间非常重要的组成部分，在构造出空间感的同时也会对广大人流起到引导作用[7]。而且广场设计要结合艺术的美感来向广大消费者表达商场的文化理念，营造良好的商业活动氛围，当然也要创建部分具有代表性的构筑物或标识，以达到对人行流线引导的目的。虽然安粮国贸的塔楼是典型的标志性建筑，但是广场缺乏引导设施，只有明确的时只能识别通往办公塔楼的入口的标识，这在空间上让广大消费者失去了方向感，迷路、找不到商场入口等问题频繁发生，这对于大众购物体验和保持商场活力极为不利。

4 活力提升策略

4.1 优化业态

4.1.1 统筹规划业态分布

商业综合体的业态分布要兼顾各种因素，其中最为重要的就是消费者购物心理和消费习惯，本身的业态规划要进一步调整优化，过程中可以参考商品主题类型布置。通过主题对商业综合体进行布置划分，不同于对商品类型的划分概念，它建立在消费者的购物喜好基础上，具有部分共性，例如价位、设计理念、企业文化等因素，将其组织规划到一个框架内，构建新的混搭风格。通常这种方式会将服装、箱包、饰品等消费者都需要的商品店铺安排在比较显眼的商场地段，如商场一楼等，因为这些商品具备了 “受众广”“需求量大”的特质，而且集中了大部分的消费人群。例如，与安粮国贸毗邻的银泰城，就是抓住了消费者的主流风格，采用多样化经营的方式突出潮流、性感、青春、动感、优雅等特点，鼓励商品多样化，从而得到广大消费者的青睐，带动了不同类型商品之间发生“化学效应”，刺激了整个商业综合体的持续发展的活力。

4.1.2 完善业态以适应差异化竞争

商业综合体的业态组成是个变化发展的过程，会时刻随着商业发展阶段的不同、社会发展环境的不同、消费者需求的不同而发生变化[8]。随着经济的发展，社会需求多样化发展，商业经营越发的分工细化，传统的 “千店一面”的形式逐渐退出市场，慢慢被淘汰。现阶段商业发展更加注重的是需求的变化，以此明确市场定位，提高自身的行业竞争优势，继而实现商业利益的最大化。通过市场调研，明确目标客群，综合商圈消费群体和行业同类型竞争者发展状况，对未来商城的发展作出实时的调整优化，提高竞争力的同时，对弱势业态加以完善改革，使之形成良性互补。

4.1.3 科学调整业态配比

据统计，过去大部分商业综合体的业态布置最为大众所接受的比例分配是5:3:2，也就是说，主要的3种业态，其中零售所占比重是50%、餐饮所占比重是30%、娱乐所占比重是20%。实际上对于需求的变化，各个商业综合体业态规划的比重都是不一样的，而且会随着各种因素的变化而变化。例如，受主营业务定位的变化、周围商业环境变化、消费者需求的变化等各种因素做出调整。假如周围有大量比较成熟的餐饮设施，类似于小吃美食城之列，这种情况下商业综合体就要将餐饮的比例适当下调，通过拓展其他消费项目吸引广大消费者，刺激商业综合体运营活力。

4.2 改善可达性

4.2.1 优化交通组织，提高交通到达效率

在寸土寸金的市中心地带，集结了来往的人流、车流、货流，给所处地段带来的交通压力非常巨大，由此会影响商业综合体可达性[9]。为了解决中心区域商业综合体的交通，提高交通可达性，从而刺激商业综合体发展活力，合理规划停车库等相关交通组织是重中之重，不仅关系到停车库使用的良好体验，而且对缓解整个建筑及各种不同交通方式的流线关系有积极作用。

第一，有效组织、引导顾客车流。实际上，顾客车流是造成交通拥堵的主要原因，同时也是将消费者引入到建筑内的主要构成部分。在划分上，按照停车目的的不同可以分为两类：一类是临时上下客流线；另一类是停车场库流线。前者指的是车辆将消费者引入临时停靠点，然后进入停车场或者驶出目的地的交通流线。通常会被规划在商业建筑主入口周围，通常是环岛型设置。

第二，优化停车场地内部的停车空间。停车库流线是指车辆进入目的地后直接进入停车库的路线，通常机动车与非机动车界限明确。往往会将非机动车车库流线设置在建筑人车流量较小的地方，而且非机动车停车区尽量与小汽车流线接口隔离开，减少干扰。

4.2.2 改善停车空间

在物质环境中，往往大众都要明确自我所处的具体地点，对所处位置有较高的辨识度，以此保持内心的安全感[10]。在这一系列定位过程中，人的大脑对所处空间会形成最初的认识，然后不断地加深对周围环境的记忆，然后更加深入地识别和理解环境。因此，为了满足这一需求，可以从更为人性化的角度，采用分区规划、增加识别性设计、标识系统设计的方式布置停车空间。

(1)分区规划：按照不同建筑功能预测量化出车位数量，然后根据不同类型停车数量加以划分。在进行车位划分时，要尽可能地兼顾整个商业综合体原本的建筑格局分布，使停车位与相对应的交通状况充分结合起来。同时兼顾自身的车位管理能力，在可控的范围内设置车位数量，具有相似功能的车位可以合并在一起布置。此外，要兼顾防火分区的设置，尽可能保证防火分区的完整性。

(2)增加识别性设计：作为整体建筑设计重要的一环，商业综合体周围的停车库引导非常重要，通常情况下，这些地方人行出入口、交通设施、道路设计、色彩规划、装饰等在整体建筑风格中扮演重要的角色。对这些因素的风格化设计和建造，在满足大众审美的同时，更应提高建筑的空间辨识度。

(3)标识系统设计：具有代表性的标志对空间的引导作用非常重要，通常情况下，人们会通过这种空间上的标志迅速找到自己的目标，这也是解决空间导向问题的有效方式。

4.3 丰富外部广场空间

4.3.1 增加休闲活动设施

休息设施是商业外部空间主要组成部分之一。通过对现有资料的分析可以得出，设立合理的休息区域是非常受欢迎的，大部分的民众对休息区的座椅舒适度和质量有较高的要求。许多案例表明，设计别致的休息座椅成为商业空间重要的一环，很多座椅甚至成为一种兼顾了美感和使用价值的艺术品，非常受广大消费者的青睐。所以休息区的合理规划设计是提高商业购物氛围重要的一环。

城市商业综合体广阔室外空间的充分利用是非常重要的，是最基本的要求，例如，将室外广场空间与城市公园融为一体、自然环境立体化等。日本著名的难波公园屋是由8层屋顶花园构成的，建筑风格独特，综合了各种自然元素，如瀑布、假山、岩石、草坪等，是成功结合了商业综合体与城市公园的主要代表之一。自然景观恰如其分地融入建筑外部空间，不仅实现了人与自然的结合，也会让人从视觉上产生更好的舒适感，进一步优化了建筑空间的物理环境。

4.3.2 强化广场的引导性和标志性

深圳悦方城、合肥万象城等国内比较早的广场，在应对以后的发展改造过程中都纷纷地重新设置了硬质铺地的颜色搭配和材质构成，目的就是将其在视觉上与其周边环境更好地区分开来，从人们潜意识层面引导大众对广场空间范围的认识，材质变化则代表了流线进出方向。除此之外，合肥政务区万达和深圳悦方城在广场中分别建造了不同的雕塑，以此作为广场的突出坐标代表，呈现给大众更好的界面区域感。其中合肥政务区内的天鹅湖万达广场因地制宜地在道路交口处有目的地抬高了广场的地面走势，通过台阶的方式更好地引导城市人流，同时设置众多的广场小品，以此刺激和增加外部广场消费活力。

广场空间比较重要的一项作用就是对人流进行引导，也就是为消费者提供不同的消费空间作引导，例如假如在广场铺装具有视觉集中功能的心形图案，就可以吸引更多的消费者来此集聚，如此一来，就为外部空间做更多的商业活动提供了空间，也更好地吸引大众的目光。调查发现，条纹状的铺装被广泛地应用于商业步行街中，尤其是采用人流动线与条纹图案铺装垂直的方式，从大众的角度看，这样会减少消费者行走过程的漫长感，所以，在装饰的过程中要充分兼顾大众的心理习惯，吸引大众眼球，并以此引导人流的走向。

5 结 语

提高城市商业综合体在实际运营中的商业活力，对于人们生活的多样化舒适性发展和提高商业综合体的价值具有非常大的现实意义，为以后商业综合体建筑在未来社会快速发展中更好地适应市场具有重要的指导意义。为了进一步完善、调整、提高、持续保持商业综合体发展活力和动力，在今后的建设发展中务必将商场的业态布局、交通可达性、外部广场空间作为其发展的首要考虑因素，最终达到商业综合体保持活力健康发展的需要。