浅议房地产市场财富效应及其传导机制

朱博+曾晓+乐田

摘 要：本文首先分析了房地产市场财富效应主要内涵，并对传导机制进行全面阐述，提出了形成房地产市场财富效应的相关策略，希望相关人员能够加强对房地产财富效应的重视，促进我国房地产事业长期发展。

关键词：房地产；财富效应；传导机制；策略

前言：近年来，国内经济快速发展，为房地产发展提供了有利条件，对房地产财富效应进行全面分析，不但能够加强人们对房地产的了解，还能有效了解房地产与财富之间的关系，进而促进我国可持续发展。

一. 房地产市场财富效应概述

房地产是促进我国经济发展的重要因素，房地产不但能够带动金融行业的发展，还能提高个人经济效益，很多人通过房地产进行投资，获得了较高的利益。房地产财富效应主要针对有房户而言，对于人们有一定程度上的要求，有的人们经济条件有限，没有属于自己的房产，也就无法获得相应的财富。一般情况下，有房居民户可以分为三类：其一，只能满足基本住房需求的用户，这些用户普遍收入水平相对较低[1]，只能实现基本的居住需求，没有能力购买其他的房子，这些用户的观念较为保守，不管房价涨或跌，他们很难通过卖房子赚其中的差价，这也显示了他们贫农意识，无法获得较大的财富。其二，改善住房条件的用户，这种用户收入水平也不太高，没有通过购买房子来增加他们的财富，只是在某种程度上提高生活质量，没有实现房地产给他们带来的财富。其三，以投资为主要目标的用户。这种用户经济条件较好，有多套房子，用来出租或出售获得相应的财富，这种用户具有较强的投资意识，能够认识到房地产给他们带来的财富。房地产在人们重要财富，当房地产价格发生一定程度上的波动时，用户的财富也会发生相应的变化，从而影响用户经济水平，这就是房地产财富效应。

二. 房地产市场财富效应的传导机制分析

一般情况下，房地产市场财富效应主要通过以下几种方式进行传导：其一，直接财富效应。当用户的房子价格上涨后，用户可以用房子进行抵押贷款，通过这笔资金进行投资，或者出售房子来获得一定财富，提高房子给用户带来的经济效益，从某种程度而言，当用户的收入增加时，消费水平也会有所增加，进而实现财富效应。其二，间接财富效应。当房价价格上涨后，用户没有用房子进行抵押贷款或出售，从长远角度来看，房子的贴现值会逐渐增加，意味着拥有房子的住户会更加富有，从而增加当期消费，达到财富效应的目的。

其三，预算约束效应。对于拥有房子的住户而言，当房子价格上涨时，住户会获得更多的财富，消费水平也会有所增加，对于租房用户而言，当房价上涨时，他们需要交纳更多的资金，对于房子投入的资金也就越多，因此，存在着预算约束效应。如果房价持续上涨，对于想要购买房子的租户来说，他们在短期内不会购买房子，防止房价上涨使他们支付更多的资金，影响他们正常生活。其四，流动性约束效应。财富效应还会受到流动性约束的影响，这一效应主要针对金融体系而言，近年来，我国经济结构不断调整，开始进入新常态，这给金融市场带来较大影响，这就需要相关部门确保金融市场的稳定，避免金融市场波动太大，给房地产带来较大影响。我国经济发展速度越快，金融市场越繁荣，用户出售房子更加容易，借贷能力也会有所提高，相反，如果金融市场发展速度较慢，会影响房地产的发展，进而影响我国经济的发展。

三. 形成房地产市场财富效应的相关策略

（一） 确保住宅市场的稳定

自从2005年开始，我国对住宅市场进行有效调整，在某种程度上取得了一定成就，但是否长期实行这种宏观调控措施，业内人士存在较大争议，有的专家认为如果继续实行这种政策[2]，会给房地产市场带来较大影响，会给我国经济带来不利影响。但从财富效应角度而言，如果房地产稳定增长，不但会提高人们消费水平，还会促进国内经济水平的提高，这就需要相关人员对住宅市场进行有效调整，确保市场的稳定性，避免出现暴涨、暴跌现象，影响人们正常生活。

（二） 住宅金融朝着市场化方向发展

政府对于我国房地产事业发展有着重要影响，如果当地政府部门加大城市化建设，会加大对房地产项目的投资，会使得房地产价格出现较大波动，不能对房地产资源进行合理分配，这不但会降低人们对相关部门的满意度，还会影响房地产的发展。在此背景下，住宅金融必须朝着市场化方向发展，这样能够充分发挥金融业在房地产中的作用，确保住宅市场的稳定性[3]。要想确保我国住宅产业持续发展，相关部门要对住宅市场进行合理划分，分为以市场为主导的住宅业和以政府为主导的住宅业，这样不但能夠使房地产结构更加合理，还能使企业降低风险投资，进而为企业带来更多的经济效益。

（三） 提高住宅资产的流动性

提高住宅资产的流动性能够改善财富效应，这就需要相关部门加强对二手房市场的重视，制定完善的管理制度，对相关人员进行有效约束，确保工作人员按照规定的要求进行操作，从而解决二手房资源短缺问题，为我国房地产发展提供有利条件。由于缺少相应的制度，使得住宅资产不能有效流动，在某种程度上影响了我国房地产事业的发展。在此背景下，政府部门应该制定相关政策，加强对二级市场的重视，为二级市场创造良好的环境，因此，企业要加强对工作人员的培训力度，避免有的工作人员素质较低，影响人们对二级市场的满意度。

结语：房地产在我国经济中具有重要作用，因此，相关人员要加强对房地产财富效应的重视，对传导机制有一定程度上的了解，这样才能提高房地产给人们带来的财富。

参考文献：

[1]刘国风. 房地产价格上涨是否促进消费并具财富效应的统计检验[J]. 现代财经-天津财经大学学报，2009，29（08）：38-40+69.

[2]姚玲珍，刘旦. 中国房地产市场财富效应分析——基于生命周期假说的宏观消费函数[J]. 云南财经大学学报，2007（06）：21-27.

[3]王培辉，袁薇. 中国房地产市场财富效应研究——基于省际面板数据的实证分析[J]. 当代财经，2010（06）：92-98.