全国房地产板块轮动现象分析

文/赖勤

板块轮动是一个投资策略，该理论由美国国家经济研究局（NBER）于1954年首次提出，指资金从一个投资类别转移到另一个投资类别，以试图战胜市场。在经济周期的不同阶段，商品、债券、货币和股票等多个市场在多变的货币环境中以某种可预测的方式转移。该理论后来还衍生出股票市场的行业轮动理论，指具有相似业务及特征的一组股票会呈现相似的走势，板块与板块之间出现轮动，推动大盘逐步上扬，而当所有板块都轮动完的时候，牛市也就接近尾声了。

对于房地产行业而言，板块轮动理论同样适用。本文将对我国房地产市场的轮动现象做进一步研究。

一、本轮周期房价累计增幅排名

由于限价和成交结构的影响，新房数据不能准确反映市场情况，所以本文数据均为二手房数据，来源于国家统计局公布的70城房价指数。以下分别从城市、一、二、三线三类城市、华南和华东等七大板块、三大都市圈、东部和中部等四大区域共五个维度来分析。由于在本轮房价上涨周期中大部分城市的启动时间为2015年5月份左右，因此以统计局公布的70城房价指数的2015年的基期值为准，截至今年8月，计算这期间的房价累计增幅。需要说明的是，都市圈中的城市由于分化比较严重，存在被平均的情况，因此，为了更好地反映实际情况，每个都市圈只选取了具有代表性的城市，京津冀都市圈中包含北京、天津和石家庄3个城市，长三角都市圈中包含上海、南京、杭州和合肥4个城市，珠三角都市圈中包含广州、深圳和惠州3个城市。

（一）房价累计增幅城市排名

房价累计增幅排名首位的是合肥，涨幅为52%，北京和广州分别以51%和47%的涨幅位列二、三位。值得注意的是，前七名被四大一线城市和属于“楼市四小龙”的合肥、厦门、南京所占据。前二十名中的城市大多为热点一、二线城市。

70城中只有2个城市房价是负增长的，分别为丹东和锦州，它们的房价累计增幅分别为-1%和-6%。它们均地处东北，经济增长较为乏力，人口流出现象也较为严重，这直接导致了当地楼市萎靡不振，没有赶上本轮房价上涨周期的东风。

表1 70城二手房房价累计增幅排名

（二）三类城市房价累计增幅

一、二、三线城市的房价累计增幅分别为46%、16%和8%，一、二、三线城市房价增幅阶梯递减，一线远超二线和三线。一线城市得益于良好的经济基础和人口导入，并且还有优质资源的集聚效应，因此，房价累计涨幅较高。三线城市虽然受到去库存和棚改等利好政策的影响，但总体来看，三线城市房价累计增幅还是不如二线城市和一线城市。

图1 三类城市房价累计增幅

（三）七大板块房价累计增幅

从全国七大板块来看，华东、华南和华北的房价累计增幅排在前3名，分别为20%、19%和15%，而华中和西南分列四、五位，房价累计增幅分别为14%和7%，东北和西北的房价累计增幅则垫底，均不足5%。东北和西北的经济基础较弱，房价缺少支撑，而有较多发达城市的华东、华南和华北板块由于经济和人口等基本面较好，房价有较大幅度的上涨。

图2 七大板块房价累计增幅

（四）三大都市圈房价累计增幅

本轮房价上涨周期中，三大都市圈的房价累计增幅均超过了30%，长三角、珠三角和京津冀三大都市圈的房价累计增幅分别为41%、37%和33%，三大都市圈因为经济情况和市场情况都较为类似，所以房价增幅也相差不大，它们均属于房价增长较快的区域。

图3 三大都市圈房价累计增幅

（五）四大区域房价累计增幅

本轮房价上涨周期中，东部和中部区域领涨，房价累计增幅分别为21%和16%，而东北区域却处于垫底的位置，房价累计增幅只有3%。东部和中部的经济发展水平大幅领先于西部和东北区域，因此，东部和中部的房价涨幅较快。

图4 四大区域房价累计增幅

二、板块轮动与房价走势

（一）房价领涨城市的变化

根据国家统计局公布的70城房价指数，统计不同城市每个季度环比上个季度的涨幅，观察房价领涨城市的变化。本轮房价上涨周期由深圳率先启动，然后带动一线城市领涨全国，随着2016年“3.25”政策的发布，一线城市房价快速上涨的态势得到了一定的遏制，以厦门和合肥为代表的“楼市四小龙”接过了房价领涨的大旗，随后在2016年3季度，无锡和郑州又取而代之，成为领涨全国的城市，之后全国城市多点开花，武汉、长沙等热点二线城市的房价快速上涨，在2017年2季度，更多的三线城市如北海、无锡和蚌埠等加入了楼市火爆的行列。从以上房价领涨城市的变化可以看出，楼市热度由一线城市传至二线城市，近期又传至三线城市，这也使得中国楼市首次出现了类似股市中的板块轮动现象，表现为你方唱罢我登场，东方不亮西方亮。

表2 70城中领涨城市和季度涨幅

（二）三类城市房价走势

观察三类城市的房价走势，一线城市的房价率先上涨，2015年初便进入了快速上升通道，二线城市滞后9个月左右，2016年初房价才有较明显的涨幅，三线城市的楼市行情最后启动，2016年9月后房价开始快速上涨。目前，一线城市的房价已经平稳，二线城市的房价上涨动力略有不足，三线城市的楼市仍有热度。总体来看，再次印证了楼市热度在三类城市中轮动，从一线城市传导至二线城市，再由二线城市传导至三线城市，一线城市偃旗息鼓后三线城市仍在轮动当中。

（三）七大板块房价走势

全国七大板块的房价，按照上涨的启动时间大致可以分为三批，最先启动的一批是华南、华东和华北，它们的房价于2015年初开始上涨，并且2016年加速上涨；第二批启动的是华中和西南，它们的房价于2016年初开始进入上升通道；最后一批启动的是东北和西北，它们的房价于2017年初才开始上涨。华南、华东和华北是中国经济最发达的地区，房价最先开始上涨，并且涨幅也最为明显，在它们的带动下，经济稍弱的华中和西南的楼市也开始了升温，而东北和西北因为房价上涨缺乏强有力的经济支撑，上涨时间要滞后很多，属于最后轮动的板块。目前，华北房价已经平稳甚至略有下跌，东北和西北因为启动时间较晚现在仍在轮动中。

图5 三类城市房价走势

图6 七大板块房价走势

图7 三大都市圈房价走势

（四）三大都市圈房价走势

在三大都市圈中，珠三角房价在深圳的带动下于2015年初开始快速上涨，长三角和京津冀楼市虽然在2015年初也开始启动，但是涨幅比较温和，直到2016年初以后，房价才开始飙升。目前三大都市圈的涨幅相近，其中，长三角的房价已经高位盘整了将近一年，京津冀的房价则在高位盘整后出现了明显回调。三大都市圈的房价上涨动能均略显不足，继续上攻显得乏力。

（五）四大区域房价走势

东部和中部房价于2015年初率先上涨，2015年的涨势较为温和，2016年以后，房价开始快速上升，而西部和东北区域楼市的启动时间要滞后很多，2017年开始才有较明显的上涨。目前来看，东部的房价已经平稳，市场热度已经传导至西部和东北，它们仍在轮动中。

图8 四大区域房价走势

三、目前房价下跌的板块和城市

以最近几个月房价开始下跌的时间为起点，截至到统计局公布的2017年8月的70城房价数据，计算出不同城市房价的累计跌幅。北京处于领跌的位置，累计跌幅达到了3.6%，考虑到这是由房价指数计算得到的数据，而房价指数相对来说更加平缓，实际跌幅可能会更大。与北京毗邻且同处京津冀地区的天津累计跌幅排在第二位，跌幅为2.7%。而同为“楼市四小龙”的厦门和合肥的累计跌幅排在三、四位，分别为2.1%和1.7%。值得注意的是，不光是热点一、二线城市出现了楼市降温，三线城市中的宜昌和韶光也出现了房价下跌。总的来说，本轮楼市周期中房价上涨较快和上涨较早的城市更早出现回调，这也是板块轮动的一大特征。

图9 不同城市房价累计跌幅

从区域的角度来看，目前三类城市中只有一线城市出现了下跌，累计跌幅为0.7%，房价上涨的领头羊出现了回调，释放的信号意义极强。在七大板块中华北率先出现了下跌，目前累计跌幅为0.5%，主要是受到北京和天津楼市降温的影响。三大都市圈中京津冀率先调整，主要是因为与其他两大都市圈相比，京津冀的经济稍弱，并且调控政策最为严厉。

四、未来轮跌预测

回顾过去，以前全国楼市基本是“铁板一块”，全国不同区域同步变化，同涨同跌，没有出现过不同区域的房地产市场的轮动现象。但自2015年以来，全国楼市却出现了罕见的板块轮动现象，不同区域的市场表现严重分化，楼市热度在板块之间轮动。

目前来看，楼市热度已经由一线城市传导到三线城市，表现为一线城市房价滞涨而三线城市仍在轮动；七大板块中楼市热度已经由率先启动的板块传导到了东北和西北，表现为华北房价已经稳中有跌，东北和西北仍在轮动中；三大都市圈的楼市热度均有所下降，房价上涨显得乏力；四大区域中，市场热度已经由楼市率先启动的东部区域传导至西部和东北，表现为东部的房价已经平稳，西部和东北仍在轮动中。总体来看，楼市率先启动的区域房价已经略显颓势，市场热度已经在所有板块中进行了传导，目前大多数仍在轮动的区域为市场较弱且启动时间较晚的板块。因此，本轮周期中板块轮动的上半场已过，开始进入下半场，当所有板块都轮动完且均出现回调，本轮房地产的牛市也就宣告结束了。

根据板块轮动理论，板块轮动中涨得多和涨得早的板块会更早下行，据此对未来轮跌板块进行预测：一、二、三线城市会依次下跌；华北先跌，华南、华东、华中和西南随后，东北和西北最后；东部和中部先跌，西部和东北随后；京津冀先跌，长三角随后，珠三角最后。