十九大后中国房地产的机遇和出路——暨第五届海南高峰论坛综述

2018年1月12日，由中国房地产业协会主办，中国房地产业协会房地产市场与住房保障研究分会、海南鸿洲置业集团股份有限公司承办的“十九大后中国房地产的机遇和出路——暨第五届海南高峰论坛”在海南省海口市举行。本次论坛的演讲嘉宾有：中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰，中国房地产业协会副会长、中国房地产业协会房地产市场与住房保障研究分会会长庞元，中国房地产业协会名誉副会长、中国房地产业协会房地产市场与住房保障研究分会秘书长、原建设部政策研究中心主任陈淮，中国房地产测评中心专家委员会主任、上海易居房地产研究院院长张永岳，新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷，易居企业集团副总裁兼大客户部总经理于丹丹，中国房地产业协会房地产市场与住房保障研究分会副秘书长、上海社科院房地产业研究中心主任戴晓波，中国房地产业协会房地产市场与住房保障研究分会副秘书长、中房研协首席研究员李战军，等等。为期一天的论坛，上下午分别由中国房地产业协会房地产市场与住房保障研究分会庞元会长、陈淮秘书长主持，来自全国的业内人士约150人参加了论坛。

一、学习新时代思想，认准住宅现代化发展目标

（一）把握新趋势、适应新变化、满足新需求

刘志峰会长以新时代视角看待房地产业趋势变化与机遇出路，就房地产业如何“把握新趋势、适应新变化、满足新需求”，谈了自己的看法。

1．把握新趋势。城镇住房制度改革以来，尤其是党的十八大以来，我国住房发展取得了举世瞩目的成就，实现了从“忧房阶段”到“有房阶段”再到“优房阶段”的转变。当前，我国经济保持相对平稳，经济结构调整加快，消费对经济增长驱动增强，城镇化水平不断提高，老百姓收入水平和生活品质进一步提升。随着住房制度改革深化和调控政策的贯彻落实，房地产业出现了以下新的趋势：（1）住房短缺状况得到根本改变；（2）“居住为主”的导向得到确立；（3）“租购并举”获得前所未有的重视；（4）改善住房供求关系得到重视；（5）行业面临的风险加大；（6）房地产业围绕城市竞争力布局趋势更为明显；（7）行业集中度进一步提高。

2．适应新变化。党的十九大提出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。房地产业的主要矛盾，已经从数量需求转向品质需求，从高速增长转向高质量发展，从满足普通居住转向满足美好生活和精神享受。其中，有五个变化值得我们关注并且应尽快适应：（1）住房发展理念和政策思路的变化；（2）群众对住房品质要求的变化；（3）群众对绿色健康消费的需求不断增长；（4）群众有关人居环境的意识进一步增强；（5）群众对共享融合的运用和期待增多。

（二）我国现代化远景住房目标

陈淮秘书长根据十九大报告制定的从2020－2050年我国社会主义现代化建设“三步走”的战略目标，提出了相对应的现代化住房发展远景目标。

1．到2020年全面建成小康社会决胜期，要实现：（1）人均一间房；（2）住房成套率达到80%；（3）形成租购并举的基本住房制度，基本建立政府与市场并重的住房租赁体系；（4）基本形成实物保障与多元多样货币保障并举的“兜底”体系，基本实现城镇居民“住有所居”目标；（5）建立灵敏有效的房地产市场调控长效机制。

2．到2035年基本实现现代化，要完成：（1）在城乡人口流动基本稳定的基础上，人均住房面积稳定在38-40平方米；（2）城镇平均每百户家庭拥有115-120套住房，基本实现住房供求的长期均衡；（3）房地产市场的构成基本达到城镇化后期和现代化国家水平，二手房市场交易规模与新房交易规模趋近于5∶1，住房资源的不断重新优化配置体系发育充分；（4）“人人享有适当住房”的保障目标和人口、就业不断流动的要求得到充分满足，租赁住房人群占比达到30%以上；（5）城镇住房成套率100%，住房功能和公用设施配置满足改善性、舒适性需求的比重达到75%以上；（6）形成居住环境、共享资源的强制性、指导性、目标性标准，70%以上住房达到指导性标准；（7）60%以上居住小区达到中等发达国家智慧小区资源循环利用、绿色安全等方面技术标准。

3．到2050年建成社会主义现代化强国，要实现：（1）需“兜底”的救助性住房保障人群减少并稳定在7%左右；（2）基本需求性住房、舒适性需求住房、享受性需求住房和奢侈性需求住房比例基本达到并稳定在10∶50∶30∶10 ；（3） 居 住 环 境 和 共 享资源90%以上达到现代化水平；（4）40%人群租房住，人均面积40平方米、套均90-220平方米、户均1.2套住房的格局持续稳定；（5）专业性养老社区供给充分，非居家养老人群在老龄化人群中所占比重超过30%；（6）在住房供求趋于长期均衡、房价租金相对稳定的基础上，家庭住房支出在收入中所占比重（支出收入比）三分之一及以下的家庭占比大于65%。

二、新时代我国住房租赁市场的发展

（一）建立我国住房租赁法规

庞元会长表示，我国的住房租赁法律法规建设相对比较滞后，且缺少专门针对住房租赁的立法。发展住房租赁产业需要尽快完善相关法律。

1.完善国家与地方租赁立法建设的建议：（1）形成完整的国家与地方住房租赁法律法规体系；（2）进一步明确住房租赁立法的目标；（3）《住房租赁条例》可考虑单独立法。

2.针对国家住房租赁立法内容的设想：（1）增加住房租赁市场行政管理的内容；（2）进一步明确住房租赁买卖不破租；（3）明确租赁期限管理；（4）明确“优先承租权”为法定的规定；（5）推进机构化、规模化租赁企业发展。

美娟戴上口罩往家赶，一进门便被满屋的血腥气熏得吐了出来。这时，“咕噜——咕噜——咕噜”，卫生间又响起熟悉的声音。

3.地方租赁法规建设宜明确的主要内容：（1）有条件的地区可以进行租金引导或管理；（2）设定具体的居住安全、最小居住面积标准；（3）明确承租对象可以享受的公共服务。

4.促进住房租赁合同登记备案：（1）进一步通过法律强化住房租赁合同登记备案的效力，促使承租人主动登记；（2）依托互联网技术，使住房租赁合同签订、登记备案更加便捷。

（二）迈向新时代的租赁市场

张永岳院长认为，我国租赁市场要真正迈向新时代，需要和高质量的发展挂钩。只有在供应端、需求端等层面研究高质量发展的路径，才可能形成更好更稳的租赁市场。高质量的租赁市场，才是真正“房住不炒”下的租赁新市场。

租赁市场需求，由流动人口规模、租房比例、租房面积等指标组成。此类指标的变动和不同组合，形成了不同的租赁市场需求规模。租赁房源由三部分组成，包括当前市场上可用于租赁的存量房源、未来新房交易后形成的租赁房源，以及租赁用地供应后形成的房源等。据测算，全国当前可租赁的存量房源约为39.3亿平方米，未来新房交易后形成的租赁房源每年约为2亿平方米；租赁用地供应后形成的房源每年约为0.6亿平方米，租金规模的变动与现有租金的水平、未来租金的上涨幅度有关，而未来租金的上涨，则与居民消费水平的提高、全国房价的上涨等因素有关。当前全国租金估计为40元/月/平方米，未来租金上涨幅度为年均4%。

租赁市场发展是住房制度改革的重要内容，将租赁纳入长效机制的框架中意义重大，需要积极建立租赁市场的三大基石。

1.信用租房。基于移动互联网、大数据等概念，未来可以针对不同的出租者和承租者提供信用评估，也可以基于信用要素来进行租赁市场的定价。这样既消除了信息不对称的风险，也有助于降低交易成本。

2.租购同权。不应重复过去租赁市场的老路，要研究承租者的新需求，包括积分落户、子女教育、医疗、居住安全感等。

3.租金证券化。应该充分考虑房屋销售市场和租赁市场的本质区别和差异，积极为企业创造更宽裕的金融环境。在土地供应中明确“租赁住房用地”属性，有利于形成更为独立的用地模式。

三、2018年我国房地产业发展态势

（一）从宏观经济角度来看

戴晓波主任在演讲中谈到，2018年是持续转型年，总体上，房地产业相对其他行业仍然向好，如无宏观经济危机，房地产业依旧可以独善其身。

房地产市场有以下发展趋势。

1.居住消费、房地产的财富效应价值与实际居住分离。房地产所有权与居住权的分离带来对租赁房的需求。

2.房地产市场与价格走势发生变化。房地产资产价值与金融或者服务价值关联，房地产企业脱实就虚，走向金融化与服务型企业。

3.房地产税收体系及开发环节改革。房地产税制改革正在酝酿和讨论中，其问题与矛盾包括征税理论、宏观税负、征税主体客体、税负公平、税基税率、税收用途关联等。

4.房地产市场体系及其价格传导。土地供应市场由政府控制供地与税收；新建商品房市场主要由大的房企主导，市场有限，价格受控；存量住房（二手房）市场则受限受控，随新房交易而萎缩；住房租赁市场发展得到鼓励。总体上，房价呈现缓慢刚性上涨趋势，租金则呈现跌涨胶着趋势。

（二）从市场和政策角度看

李战军研究员用数据分析了2017年全国城市房地产市场发展情况，得出城市进一步两极分化结论。对2018年市场预判是：世界经济总体向上，中国经济走向稳定，政策和政治周期会有新的表现，租赁房成为政策重点，去库存不再突出，开发贷和消费贷收紧，但总有出路。 投资、销售、地价、房价总体高位运行，强者恒强，市场集中度进一步提高，中国城市形态和功能进一步优化，企业战略朝着规模化、多元化、小而美、专业化方向分化。

政策动向仍是去库存，限购、限贷、限售、限价，租购同权，供应租赁房土地，发展共有产权房，棚改，限制海外投资，等等。对政策出路的判断如下：一是如果房地产产能产品过剩，价格充满泡沫，给包括金融在内的其他产业带来巨大风险，导致社会不稳定，那么仍需政府的调控政策发挥巨大作用。二是我国房地产业和市场总体上是健康的，它使政府财政税费收入增加，给城镇居民带来财产性收入的增加，给城市形态改变和功能再塑提供发展引擎，因而仍是中国经济的支柱产业。

此外，欧阳捷副总裁从更高的精神文化需求层次，来诠释从住有所居到精神消费的幸福之路。于丹丹副总裁也表示，随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的显现，未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长，2020年千亿元规模的房企将达到30家。

（整理：周明）