逾期交房违约金和逾期办证违约金的认定

李麟

摘要司法实务中开发商与购房人之间的“房屋买卖合同纠纷”案件，类型最多的两种就是主张逾期交房违约金和主张逾期办证违约金。本文结合审判实务中对于逾期交房违约金和逾期办证违约金裁判遇到的几个问题和审理的不同观点，提出自己的意见和见解。

关键词逾期交房 逾期办证 违约金

一、逾期交房违约金的认定

（一）逾期交房违约金的含义及查明问题

违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。

逾期交房违约金，是开发商和业主之间的《商品房买卖合同》约定了交房日期，到该日期时开发商未能交房，发生了逾期交房的违约行为，业主向开发商主张违约金的情况。

认定是否构成逾期交房违约金时，需查明的问题有：（1）商品房买卖合同是否有效；（2）是否存在约定的交房日期到期后，开发商未能交房，发生了逾期交房的行为；（3）是否存在不可抗力等原因导致逾期交房；（4）双方对于逾期交房违约金的约定，约定能否调整，未约定时违约金如何计算；（5）买房人是否存在过错；（6）判决作出时，是否已符合交房条件；如仍未符合，判决作出之后的逾期交房违约金能否支持计算至实际交房之日；（7）是否超过诉讼时效等问题。除此之外，还应结合双方的举证质证，个别案件还有案情本身的特殊问题。

（二）约定的逾期交房违约金能否调整

司法实务中，逾期交房一般约定按照已付房款的每日万分之一至万分之三约定违约金，或是按照己付房款的年贷款利率数额计算逾期交房违约金。如果开发商和业主双方约定的违约金过分高于或者过分低于造成的损失，可以进行调整。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及第一百一十三条规定，约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整。当事人违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%為标准适当减少；以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该司法解释的第十七条特别规定了商品房买卖合同中逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

事实上，逾期交房给业主造成的损失，就是租赁同地段同类型房屋的价格损失，这个在司法实践中比较明确，也比较容易理解，就是开发商在约定的交房日期如果履行交房义务，业主可以不需要租赁房屋，直接入住交房的房屋；而如果开发商未能在约定的日期交房，业主如果要享有合同的权利，只能选择在同地段租赁一套同面积、同类型的房屋，解决居住的问题，所以租金价格即为业主的损失。租金价格既可以通过房屋管理部门公布的租赁市场价格确定，也可通过评估机构予以评估确定。因此，如果约定的逾期交房违约金过分高于或者过分低于同地段同类型房屋租赁价格，双方可以提出对此进行调整，以更好维护当事人的利益。

（三）逾期交房诉讼请求时效问题

诉讼时效，是指权利人如果没有在法定期限内行使权利，就会丧失请求法院依法保护自己权利的一种制度。根据《民法通则》规定，普通诉讼时效为两年。根据《民法总则》规定，诉讼时效为三年。在开发商逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中，容易忽略的问题是，购房人认为开发商—直不交房，则一直在违约，可以不着急起诉，晚一些时间向开发商主张违约金，可能赔偿的更多，这种认知就忽略了诉讼时效的概念。各法院的判例可以显示，普遍的观点是，逾期交房违约金按日计付，是一个持续性但却可以分割的债务，即每一天新产生的违约金给付请求权，均受到诉讼时效的限制，所以对于开发商逾期交房超出两年，而原告却一直没有主张违约金也没有证据证明其主张过权利的案件，原告起诉要求起诉之日两年以前的违约金，因超过诉讼时效，不予支持；仅支持起诉之日前两年以内的违约金。

二、逾期办证违约金的认定

（一）逾期办证的含义

逾期办证的“证”，是指房屋所有权证书，也有包含土地使用权证书的情形，这里仅讨论约定办理房屋所有权证书的情形。房屋所有权证是房屋所有人对这个房屋拥有着占有、使用、获得利益和进行房屋处理的权利，并且有排他性权利的证明。关于办理业主个人的房屋所有权证书，具体而言，是开发商会先将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，在经过相关验收后，产权登记机关会就诉争房屋所在的整栋建筑物下达“房屋所有权初始登记证明”，有了这个证明，开发商即完成了合同约定的义务，购房人才能去房产局办理个人的房屋所有权证书。

《城市房地产开发经营管理条例》规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。办理房屋所有权证书的责任方，实际应当为买房人，开发商应有的是协助办证的义务。但是实践中，往往是开发商代收税费、办证费和各种费用，之后开发商代业主办理房屋权属证书。

（二）约定的逾期办证违约金能否调整

对于开发商和业主约定逾期办证违约金时，因为合同为开发商提供的格式合同，可能会约定较低的逾期办证违约金，笔者在实践中遇到一种比较极端的约定，是双方约定了办证具体日期，并约定在此日期未能办理房屋权属证书的，例如，开发商按照房款总额的万分之一支付违约金，即购房人购买100万元的房产，逾期办证时开发商仅仅支付给购房人100元，而且不是按日计付，而是无论逾期多久时间，总计仅仅为100元。对此，逾期办证约定过低，能否进行调整的问题，在审判实践中出现了两种意见：

1.依据损失确定原则，不予调整

依据违约金的调整根据当事人损失进行调整的原则，逾期办证违约金和逾期交房违约金完全不同，逾期交房给购房人造成的损失是租金损失，而只要房屋交房了，只是房屋所有权证没有办理下来，理论和实务界的一种观点是逾期办证没有给购房人造成任何损失，或者说即使造成了损失也无法认定，因未能及时办理房屋产权证书，损失就是购房人无法卖掉该房产，除非有证据证明在办理房产证之后卖房的房价低于按期办证可以卖房的房屋价格，而且差价必须是确定的，才能够认定造成了损失，这种情况在实践中几乎不存在，一方面是由于延后的卖房普遍存在涨价的情况，另一方面是购房人在未取得房屋产权证书时，也无法证明该房产可以卖多少钱，从而无法证明取得房屋产权证书后出卖的价格与应办证时房屋出卖的价格相差多少。既然损失是不确定的，或是没有损失的，那么就不应调整逾期办证违约金。

2.依据违约金的目的，予以适当调整

第二种意见是，如果违约金约定过低，例如上述约定为已付房款的万分之一的情况，违背了违约金对于违反合同惩罚的作用。合同中约定违约金，具有担保债务履行的功效，同时又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。作为违反合同的责任承担方式，违约金可以更好的督促合同双方按约定履行合同。但是，由于购房合同的格式合同由开发商提供，开发商为保护自己的利益，对约定逾期办证违约金如果过低的话，不能起到惩罚作用，不能维护守约方的合法利益，也不能起到督促开发商办理房屋所有权证书的作用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定了“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”对于合同违约金约定过低的情况，可以予以调整，调整后可以参照按照己付房款的逾期贷款利息标准计算违约金。

3.仅对过低违约金约定予以调整并给予参照范围

笔者认为，在上述两种观点基础上，应予进行区分，笔者提出第三种意见，可以考虑由最高人民法院提出指导性意见，如果双方仅约定过低的违约金，确实无法达到合同违约金订立的目的，那么在开发商和购房人签订合同约定逾期办证违约金的条款中，定一个具体的参照范围，例如可以定为逾期办证违约金按照己交房款的总额，每年3%-6%计算。如果双方约定过分高于或者过分低于该范围，可以予以调整。对约定过低的逾期办证违约金予以适当调整，保护了当事人的利益，能够督促开发商尽快办理产权证书。

三、逾期交房违约金和逾期办证违约金的截止日期认定

逾期交房违约金和逾期办证违约金计算的起始时间是从约定的交房或办证之日起，而截止日期如何认定，在司法实务中也由两种不同观点，此两种观点虽不相同，均不违背法律规定，一种认定到判决生效之日；另一种认定为逾期交房违约金计算至交房之日止，逾期办证违约金计算至办证完毕之日止。司法实务界，不同的法官对该问题也有不同的看法，甚至形成了同案不同判的情形。

（一）认定到交房之日和办证之日

在法院判例中较多的是支持逾期交房违约金计算至实际交房之日，逾期办证违约金支付至实际办证之日。例如昆明市中级法院关于黄某与昆明某房地产公司的商品房销售合同纠纷案件，该案一审法院判决昆明某房产公司支付黄某从2012年2月16日至判决生效时的违约金；二审改判昆明某房地产公司支付违约金到办理完房产证之日的违约金。

该案中，承办律师分析认为，如果仅支持至判决生效时的违约金，黄某需要每过两年向法院起诉要求昆明某房产公司支付违约金，这样会造成黄某诉累，同时也造成了司法资源的浪费，不利于法院的执行工作，黄某的权利也很难维护。

但是该判决方式也有明显的缺陷，即逾期交房和逾期办证在判决生效之后的违约行为，目前尚未發生，即法院对尚未发生的事实判决了违约金的承担问题。该判决是一种附条件的判决，在判决生效以后，交房之前或者办证之前，不确定性很大，该房屋有可能会因各种原因无法交房或者无法办证，无法交房导致可以解除合同，无法办证导致如果按日计算逾期办证违约金的情况使逾期办证违约金可能高于房屋价格且一直持续计算无截止日期的情况发生。另外，如果开发商主动履行判决，也由于无法预知何时交房或者何时办证，即便要主动履行也无法得知应给付的违约金数额。

（二）认定到判决生效之日

逾期交房违约金和逾期办证违约金计算至判决生效之日，理由是在判决生效之日之后的违约行为，因时间未到尚未发生，且存在较大不确定性，因此对于违约金的计算仅计算至判决生效之日止。对于判决作出之后的逾期交房违约金或逾期办证违约金，如被开发商未履行合同约定的交房或办证义务，购房人可根据新的违约事实，另行主张权利；而对于购房人主张对尚未发生的违约事实请求支持违约金的请求，不予支持。

笔者认为，此问题应当予以统一，应当判决至生效之日止。在判决作出之后，因从时间发生顺序上讲，在判决作出后的逾期行为尚未发生，应当是发生之后基于新的违约事实再行起诉；另外也考虑到不确定性的问题，因此稳妥的裁判方式是判决逾期交房违约金或逾期办证违约金计算至判决生效之日止。