商品房预售合同转让的法律问题研究

摘 要 我国市场经济的快速发展，促进了房地产经济的高速发展。目前商品房预售是我国房屋销售中的重要销售方式，由于预售商品房的建设周期长，而且房屋价格升值空间大，所以导致预售商品房再转让现象比较多。本文对商品房预售转让的概念以及预售商品房转让的法律属性进行了简单的介绍，对商品房预售合同转让过程中存在的法律问题进行了研究，提出了对商品房预售合同转让法律制度完善的几点建议。

关键词 商品房 预售 合同效力 法律制度 预告登记

作者简介：郑楠，沈阳工业大学文法学院，硕士，研究方向：经济法学。

中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.038

我国的房地产经济增长快速，已经成为我国的重要经济支柱。房地产是民生产业，与人们的生活息息相关。预售商品房销售价格低而且后期的升值空间很大，是我国房屋销售的主要方式，但是关于商品房预售合同转让的相关法律制度还是存在很多的不足。我国商品房预售转让过程中，炒房者抬高价格，破坏了房地产市场的稳定秩序，对我国的经济发展造成一定的影响。同时我国的商品房预售合同转让法律的相关立法不健全，法律的缺少对合同转让的效力都造成一定的影响。所以在维护房地产市场的稳定发展中，商品房预售合同转让法律的建立和健全是非常重要的。

一、商品房预售转让相关概念分析

（一）商品房预售概念及特点分析

商品房是房地产公司为了营利，而把建造的房屋进行出售或者出租。商品房的建设和出售都是要经过相关的政府部门批准的，商品房预售是在房屋建成之前对房屋进行预售的一种模式，预购商品房的消费者在对未建成的房屋进行购买的时候，要向房地产开发商交付前期房屋购买费用，待房屋完工之后在交付后期的尾款。预售商品房在法律本身上具有独特的属性，在房屋交易行为中，预售商品房交易具有不平等的关系。商品房销售出现供小于求的时候，开发商会采用商品房预售的方式来销售房屋，购买者在不平等的交易中支付巨额的费用，并获得两者之间的承诺书，建立了一种不平等的交易关系。商品房预售在市场经济中具有很大的风险性，因为预售的房屋没有完工，容易受到多方面的因素，造成商品房无法正常施工，甚至会出现烂尾的情况。商品房建设周期长，预售期限不明确，增加了预购者的风险。在法律上，预售商品房涉及到的法律方面很复杂，这些都会影响购买者的合法权益。

（二）预售商品房转让特点分析

预售商品房转让是预购者通过预售者来购买房屋，将购买的房屋再次转让给第三人，预购者是商品房预售转让合同的主体。转让合同直接关系到预购者本身的切身利益，预购者购买的房屋一般都是在建房屋，没有房屋所有权，再次向第三者转让房屋的时候就会与预售者发生相应的关系。在我国的市场经济发展中，预售商品房转让可以促進房地产市场的发展。我国的经济体制主要是社会主义市场经济体制，商品是自由买卖和流通的。预售商品房是市场中的商品，所以在市场经济发展中进行买卖流通是符合经济发展的客观需求的。商品房在建的周期比较长，高质量和高技术的要求决定了造成市场供不应求的情况。商品房预售转让要根据一定的法律条例进行，目前我国的商品房管理法没有对商品房预售转让作出明确的规定，在法律条文上没有明确说明禁止商品房转让。根据合同法的规定，预售商品房是可以正常进行转让的，在转让合同双方建立合同时候，在不违法的前提下可以对合同的具体内容进行制定，并且生成的合同内容是有效的，按照转让合同的规定预售商品房转让是有效的。

二、我国商品房预售合同转让法律立法现状分析

我国对商品房预售合同转让的法律制定方面现在没有完善统一的立法，在司法界和法律研究领域也没有形成统一的意见，这些都造成了我国商品房预售转让过程中出现问题。1995年在管理法中对房地产转让进行了规定，没有取得房屋产权的房屋不可以进行转让，但是对预售商品房的转让预售要由国务院进行规定，但是国务院没有履行被授予的立法权，没有对房屋预售转让建立有效的立法法规。在2005年国务院在发布的七部委的意见文件中指出，禁止对未竣工的商品房进行预售转让，但是这并不是法律上的明确规定。目前在一些地区，政府针对商品房预售转让相关的法律建立了法律法规，对合同转让建立了相应的规制，但是从法律效力上来看，两者规定不一致，并且法律的适用存在很大的困难。在合同法中对转让有明确的规定，但是预售商品房合同转让和一般的合同转让还是有一定区别的，合同法中的规定不能完全覆盖预售商品房转让合同规定。

三、商品房预售转让中存在的法律问题分析

（一）预售商品房合同是否可以转让观点不一致

在房地产发展的不同阶段和时期，政府和社会对预售商品房合同转让的观点不一致。一种观点是商品房预售合同的转让可以对市场交易起到促进作用，理由主要是预售商品房可以满足市场经济发展的需要，通过市场交易流通可以发挥商品房的一定效用，可以使实现房屋的使用价值。预售商品房在市场交易中是一种商品，从经济学角度出发，市场对商品资源的配置是允许的，预售商品房作为商品也可以再市场交易中自由转让。一种观点认为房地产市场价格过高，预售商品房合同转让给市场经济的健康发展带来一定的隐患。预售商品房合同的转让造成市场房地产价格提高，造成房地产泡沫的形成，而且房屋在市场的供给和需求两者之间发生脱节，很多房屋在购买后发生闲置的情况。商品房价格上涨在很大程度上不符合商品房的内在使用价值，一旦房价下降就会造成房地产市场崩盘。另外商品房预售合同的转让还可能造成市场不公平的竞争。我们应该在防范的基础上，抑制商品房预售合同转让带来的市场风险。

（二）转让法律效力在认定上不一致

商品房预售合同在法律效力上存在认定不一致的问题，在城市房地产管理法和合同法中的相关内容之间存在法律规定的冲突矛盾，在法律适用上没有司法解释的有效引导。在法律效力上发生冲突的时候，法院以政府调控的相关政策为导向对冲突进行裁判。比如在2005年山东省发生的一起关于商品房预售合同违约案件中，原告要求开发商履行合同上的相关义务，要求开发商协助原告办理预售商品房合同转让的相关手续，但是在法庭上经过审理后，认定原告在转让预售商品房的行为违背了城市房地产管理法的规定，在合同法中认定转让合同无效，原告要求被法院驳回。在这个案件中，法院的裁决主要是根据政府对房地产调控的规定为依据的，抑制房地产投机行为。endprint

（三）预售合同登记备案和预告登记制度之间存在的问题

商品房预售人要按照国家相关规定对预售合同在相关房屋土地管理部门进行备案，预售商品房合同转让，要到房管部门办理预售合同登记变更手续。在物权法的不动产登记规章制度中，对预告登记进行了严格的规定，在时间上预售合同登记备案与预告登记有先后顺序，预售合同登记备案是商品房预告登记的前置时间，预告登记和预售合同登记备案两者之间有着紧密的联系。但是在业务上两者是分属不同的管理机构，政府房地产开发主管部门负责对上平方预售合同进行登记备案，房屋登记部门负责进行预告登记，在预告登记的过程中需要携带商品房预售合同的备案手续，所以在登记前后会产生一些矛盾。商品房预售合同备案和预告登记分别是经过不同部门办理的，业务登记管理部门之间的数据信息互通不畅，没有有效的衔接。

四、完善商品房预售合同转让的法律建议

（一）在立法中要明确预售商品房合同转让的合法性

在我国的房地产市场的发展中，预售商品房合同转让存在的问题，需要在立法中对其合法性进行明确规定。建立健全我国的预售商品房合同转让法律法规，保证房地产市场秩序的有效进行。制止通过预售商品房进行炒房的违法行为发生。通过立法对预售商品房合同转让进行规定，可以解决房地产市场中的炒房问题。预售商品房转让合法性的建立，保证预购人可以维护自己的权益。预售商品房转让合法性有利于促进市场经济的健康发展，可以有效的对市场资源进行合理配置，保证供求平衡。在房地产交易的相关法律文件中对预售商品房合同转让进行合法性的规定，明确合同转让的合法权益，建立健全预售商品房合同转让的法律制度。在合同法和物权法中明确合同转让的合法性地位，对预售商品房合同转让的条例进行严格规定，保证我国房地产交易市场的健康发展。

（二）建立健全预售商品房转让的程序和条例

建立合法有效的合同转让协议，通过法律手段来保证预售房交易双方买卖人的合法权益。建立法律层面的书面合同，维护商品房预售双方的合法权益。建立健全预售商品房转让程序，建立預售商品房合同备案登记制度，避免因为开发商的违法行为对消费者造成的侵害，建立健全物权法。国家要对预告登记制度进行管控，维护房地产交易市场的正常秩序。简化预售商品房预告登记的审批程序，节约行政审批资源。建立预告登记对预售商品房转让进行监督，禁止炒房等牟利行为的发生。通过预告登记制度的建立，为我国房地产正常的制度提供数据信息。通过预告登记制度的建立，让房屋所有人可以获得房屋所有权。商品房预购者可以作为商品房预售交易的法律证人，这样避免了恶意炒房行为的发生，在房款没有完全支付的转让过程中，受让人可以持有原先的预售转让合同，保证在一定时间内，可以对预告登记进行变更。

（三）加强政府对商品房预售合同转让的监督和管理

政府可以建立商品房交易网络平台，加强对我国商品房的网络化管理，建立电子信息制度对转让和登记进行信息化的管理。政府加大对预售商品房合同转让违法行为的惩罚，建立违约和恶意炒房行为的惩罚制度，对预售商品房转让交易进行规范。建立预售商品房诚信档案，通过诚信档案来约束企业和房地产商的经营行为。政府要建立房地产管理部门的沟通制度，对办事的程序要简化，对房地产市场交易的违法行为要进行查处，对违法行为要进行法律的制裁。政府对商业炒房等行为要严格进行管控，通过立法对其进行管理，对受让人的第二次转让行为要进行限制，受让人买到预售商品房后不得再进行再次的转让交易，这样可以很好的对商业炒房行为进行遏制，政府对房地产工作人员进行监督和管理，对违规操作的行为要进行严格的处罚。

五、总结

商品房预售合同转让法律的研究就利于我国房地产市场的健康发展，保证商品房预售转让可以有法可依，通过对商品房预售合同转让的立法的建立，规范了我国的房地产交易市场的稳定秩序。

参考文献：

[1]李灵犀.商品房预售合同转让的法律性质及条件研究.赤峰学院学报（汉文哲学社会科学版）.2006（2）.

[2]饶扬德、单玉婷、杨雪姣.商品房预售合同纠纷若干问题研究.武汉职业技术学院学报.2013（5）.

[3]吕东锋、单宝龙.预售商品房禁止再转让的法律思考.东华理工学院学报（社会科学版）.2007（2）.

[4]王明锁.对物权客体——物的含义与种类的新解读——就物权立法的新建议.河南省政法管理干部学院学报.2005（6）.

[5]孙勤立.我国商品房预售制度之检讨与完善——以预购人权益保护为中心.法制与经济（中旬刊）.2011（8）.endprint