不动产登记中的几个具体问题

某市登记机构询问不动产登记中的几个具体问题：一、已经设定抵押的债权，在债权转让时是否要取得抵押人同意？原抵押权应该按转移登记还是变更登记办理？二、购买商品房时，买受人已办预告登记，契税也已缴纳，后由于债务纠纷，法院将该房屋拍卖，法院有执行裁定和协助执行通知书，我们是否可以将产权直接登记为竞拍人？三、房屋继承可不可以用律师事务所的律师见证来代替公证书？四、目前房管部门是否还可以签收办理预查封业务（我市产权交易管理部门和不动产登记部门网络尚未对接）？五、在住宅小区内不计算容积率的房屋能否申请登记？

金绍达：一、债权转让不需要经过抵押人同意，但按《合同法》第80条的规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人”。因此，债权人应当把债权转让这一情况告知债务人。《不动产登记操作规范（试行）》在规定申请抵押权转移登记应提交的材料时，已把“债权人已经通知债务人的材料”列为登记申请要件。债权转让，抵押权随之转让，应当办理的是抵押权的转移登记。

二、预告登记是限制登记，是对现时已经登记的权利人（对于尚无法登记的在建商品房是预告登记中的一个特例，是将商品房建造人视为已经登记的权利人）行使其权利的一种限制。其限制的是现时权利人的处分行为，而并没有其他的效力，更不能用来对抗公法上的处分行为。协助人民法院执行是司法权的延续，我们应当按人民法院裁定书和协助执行通知书的要求直接办给裁定书和协助执行通知书所指定的权利人。登记机构把房屋所有权登记为竞拍人所有后，原来的预告登记自然失效。

三、律师见证是指律师事务所的执业律师作为见证人，以律师事务所的名义进行的见证，律师见证虽然有很强的证明效力，但仍然属于“私证”，无法替代公证。

四、预查封的效力等同于查封，应办理的是查封登记，不动产登记应该由不动产登记机构受理。因此，产权和交易管理部门一般不应再予以受理。在实践中，有一些城市的不动产登记机构因缺乏相关基础信息而不能或不愿受理，或是查封机关要阻止某一项不动产交易的完成，在这种情况下，如果是查封机关要求产权和交易管理部门协助的，产权和交易管理部门应当受理，并同时将查封情况通过接口告知不动产登记机构。两部门网络未对接的，应将预查封情况及时书面送达给不动产登记机构。

五、容积率又称为建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，是规划中衡量某一小区环境优劣的一个标准。

在首次登记时，登记机构应当判断的是“建设工程是否符合规划”，而无须考虑该建筑物是否計算容积率。endprint