浅谈现行城镇化估计体系的构建

【摘 要】 我国城镇化建设进入快速发展阶段，在城镇化进程中因地域差异、经济发展不平衡等因素导致城镇化核心问题之一的“土地流转”不畅，尽管地价研究在各国已经十分成熟，其是对一城、一宗地的评估理论研究也已相当透彻，但在构建一个局部区域的城镇地价体系以及与所属上级体系的衔接方面尚无先例可循。因此，在城镇化进程中有必要建立“县域统一地价评估体系”来加强土地管理、规范土地交易，实现积极稳妥推进城镇化进程的目标。

【关键词】 分等定级 土地估价体系 城镇土地

一、国内土地估价研究进展

（一）城镇建设用地估价进展。城镇地价评估方法体系的发展历程我国城镇地价评估方法体系的建立和发展大致经历了三个阶段：理论准备和试点探索阶段（1978年～1988年）理論界对土地价值和土地价格问题的讨论，当时形成了三种基本观点：土地无价值无价格;土地无价值但有价格;土地有价值也有价格。随着土地有偿使用实践的发展，土地有价格的观点基本上为大家所认同。现行方法体系形成阶段（1989年～1993年）为适应土地使用制度改革深化的需要，特别是土地出让、转让及土地市场管理的需要，1989年起，各高校对南京、温州、重庆等城市专门进行地价评估方法试点研究，在理论论证和试点经验总结的基础上，分别于1989年和1993年颁布了《城镇土地定级规程（试行）》和《城镇土地估价规程（试行）》，由此确立了以土地区位条件评价为基础、土地收益为依据 、市场交易价为参考的城镇地价评估原则和方法体系。现行方法体系推广应用完善阶段 （1993年至今）1993年起城镇地价评估工作在全国全面开展，按照《城镇土地估价规程 》要求，建立起以城镇总体为单位、以基准地价和宗地地价为核心的城镇地价体系。各地相继成立了地价评估机构，地价评估又以基准地价评估为主，转向日常的宗地地价评估为主。

（二）农用地估价进展。农用地评价进展：我国农用地评价方法发展历程我国真正进入科学的大规模的农地评价研究和实施是在新中国成立以后。现行农用地评价体系在现行的农用地评价中，主要以农用地分等定级评价和农用地估价三个相互联系的评价系统构成一个完整的体系。其理论方法体系以《农用地分等规程》的相关研究成果为标志，其核心是全国可比的分等指数计算。农用地定级方法有因素法、修正法、样地法3种。

农用地估价，即农用地价格的评估，它不同于农用地分等，农用地估价直接以货币单位表示出其质量高低。农用地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法和基准地价修正法。其中收益还原法着眼于土地的经济收益，从现状来看，我国农地市场发育不充分，收益还原法相对而言是估价中的主要方法;基准地价修正法，是我国土地估价的常用方法之一。

二、现行土地估价中存在的问题

现行的城镇地价评估体系是指独立的一城（镇）地价评估由该城（镇）的基准地价评估和宗地评估组成。即以该城（镇）基准地价为基础，确立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，同构成该城（镇）土地价格体系。故该土地价格具有相对独立性，城乡一体化过程中征补、分配中缺乏可比性，利于城镇化进程的推进。

三、县域级地价评估体系的完善

县域城镇地价评估体系是在特定县域范围内，城镇为单位、分等定级为基础、估价为手段，立县域城镇土地等别、基准地价和宗地修正系数等空间地价体系。包括县域城镇分等、城镇土地定级和编制宗地修正系数表等工作内容。

（一）县域城镇等别划分。土地等级反映了土地质量高低的内在本质，地价格则是土地价值的外在表现，者呈正相关。县域城镇等别划分以县域城镇土地为整体进行分等，分等指数揭示各城镇之间土地质量和土地收益的差异本质，初步划分县域内城镇等级。1.分等因素因子选择。选择指标值易于量化、有较大变化范围、能直接客观反映城镇土地等的高低和能够反映不同性质城镇之间的土地等别差异的因素因子。2.因素因子权重确定。分等因素因子的权重直接体现该因素因子对土地影响的程度，相互间重要性的确定，因此权重的确定采取因素成对比较法。3.确定县域城镇等别。根据所选对城镇土地影响明显的因素因子和各因素因子对各城镇土地的影响方式和影响程度，计算每个因素因子对土地的作用分值，同一因素各因子分值之总为该因素的分值，将该因素分值乘以所得权重，到该因素的综合分值，后根据各因素的综合分值和影响因素得到城镇土地综合质量指数。

（二）县域城镇地价评估。为建立科学合理的县域城镇地价评估体系，结合县域内城镇发展水平和区位条件等特点，以县域城镇土地分等为基础、经济较发达城镇土地定级估价为参考、样点地价测算为依据，确立县域内城镇地价评估体系。县域内城镇由于经济发展水平较低、地产市场发育不完善、土地估价资料缺乏等原因以县域城镇为整体进行土地分等，以分等指数揭示各城镇之间土地质量和土地收益的差异本质，对县域内城镇等别进行初步划分。将土地利用分异相对较明显、经济发展相对较迅速、土地交易相对较活跃、土地定级及估价资料相对较齐全的建制镇定位为较发达城镇，其他定为相对较不发达城镇，对较发达城镇土地定级估价同时进行、以定级为主，再通过样点计算结果和分等指数建立回归模型测算各城镇各类用地的最高地价水平;以较发达城镇土地定级估价成果为参照，根据城镇分等结果，对地价进行综合，确定各城镇土地级别，最终建立县域城镇地价体系。

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作者简介：刘小康（1993 04），男，汉族，山西吕梁人，山西财经大学硕士研究生，研究方向：房地产开发与经营