我国房地产长效机制的构建困境与若干建议

陈 峰，张 妍

(华中师范大学 经济与工商管理学院，武汉 430079)

2016年，房地产价格出现严重分化，一线及部分热点二线城市房价高歌猛进，全年增幅高达41%；而新疆、吉林等西北和东三省三四线城市房价同比却停滞不前，甚至出现下滑现象，库存普遍严重；“防泡沫”与“去库存”在不同区域并存的困境亟待破解。构建房地产市场平稳健康发展的长效机制再度成为政府与居民关注的焦点。

一、构建房地产长效机制的迫切性

当前，房地产领域的高房价与高库存已严重危害国民经济的健康发展和社会和谐，迫切需要构建房地产发展的长效机制，实现房地产与国民经济及社会的协调发展。

1.高房价阻碍了我国经济增长动力结构的转型。新常态下，经济结构转型要求经济增长动力应转向以内需为主导的增长模式，消费对经济增长的贡献程度应得到逐步提升。然而，数据研究显示房价的波动已不利于经济增长[1][2]，也明显阻碍了经济结构的转型。方正证券数据显示，11个热点城市2015年的房价构成中，土地出让金与政府税费总和比重高达56.8%，房企收益占比约32.1%，而建安成本仅11.1%[3]。这表明房价中56.8%的资金流向了地方政府，即居民住房消费资金中大部分转化为政府收入。众所周知，财富由社会家庭部门流向政府部门，并没有创造价值。政府部门平均投资倾向高，而家庭社会部门平均消费倾向高，财富在两部门的重新配置，必将显著抑制消费并导致投资旺盛，有悖于我国经济增长方式转型的社会发展目标。由此可见，构建房地产长效机制，促进房地产健康平稳发展是解决我国经济增长动力结构转型等深层次矛盾的内在要求。

2.高房价与高库存严重影响了我国实体经济的健康发展。房地产关联度大，是国民经济的支柱产业。许宪春等测算房地产业本身生产活动及相关行业的生产活动对2013年的GDP增长贡献度达29.4%，房地产开发投资与房地产消费对2011年的经济增长贡献率达10.3%[4]。正因为贡献度大，高库存则会导致房地产业及相关产业萧条，对地区经济产生反向拉动的作用，如辽宁、山西等省份，经济增长严重受房地产业拖累。企业家王健林认为，房地产及相关产业估计占到中国GDP的25%到30%左右；“房地产业这样的‘火车头’不能正常运转，中国经济这辆‘火车’就会陷入困境”[5]。而高房价则会扭曲实体经济的发展。一是导致越来越多的民间资金和银行贷款进入房地产领域。2016年，新增贷款额的资金规模约12.73万亿，其中房地产贷款和个人住房抵押贷款占比高达82.4%，表明许多实体企业转向投资房地产业，甚至因追逐房地产领域的高利润而抛弃其主营产业。二是在高利润的刺激下，大量资金、资源流向与房地产相关的行业，如钢材、水泥、建筑材料等重化工业，导致“去产能”政策失效。三是高房价对居民消费产生巨大的挤出效应，提高城市准入和社会创新创业门槛，导致“逆城镇化”现象的出现。四是提高了实体产业成本，削弱了城市实体经济发展基础；更为重要的是，房地产泡沫可能会威胁国民经济安全，引发实体经济整体长期萧条。

3.高房价严重影响住房民生乃至社会和谐。2005年房地产宏观调控以来，我国房价收入比一直维持在高位水平，尤其是近两年，房价收入比严重偏离。根据中房智库对房价收入比的测算，2017年上半年一线城市房价收入比达到11%～36%左右，深圳市则高达36.33%，远高于4～6倍的国际正常值范围；商品住房价格已远远偏离了家庭人均可支配收入水平，住房民生问题较为严重。高房价使许多城镇居民成为“房奴”，中低收入家庭和大批新就业人口的住房问题尤为突出，出现了“蚁族”“蜗居”等中国特有的住房现象，成为社会不稳定的潜在隐患。一方面，房价快速增长是贫富差距激化的孵化器。对低收入阶层而言，因房价高涨而更加贫困；而对投资投机者而言，通过投资和投机而获得房产价格上涨的溢价，获得更多流动性财富收入，从而导致财富向投资投机性购房者转移，社会贫富分化不断加剧，严重影响社会的和谐与稳定。另一方面，高房价助长了整个社会投机暴富的心态，导致相关利益主体的行为扭曲，在贫富差距扩大的现实背景下，将会诱发社会仇富心态，甚至引发社会群体冲突行为。此外，部分城市为遏制房价高涨，再度重启“限购”措施，结果导致大量家庭排队“假离婚”，这将危及社会基石的稳定，社会和家庭将为此付出极大的成本。

二、房地产长效机制的基本内涵

2013年2月，国务院办公厅颁布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”。长效机制的提出已有四年，然而，直到现在长效机制的概念和内涵在政府和业界并未形成共识。

房地产长效机制的首次提出，我国正处于房价高涨的房地产宏观调控期，长效机制也常常被解读为房地产调控的长效机制。余凯(2008)、陈伯庚(2011)、国家信息中心宏观政策动向课题组(2012)以及裴亚洲(2014)等，从房地产宏观调控视角，探讨了我国长效机制应如何建立[6][7][8][9]。贾康、刘军民(2013)认为双轨统筹住房制度的建立与完善是房地产调控长效机制建设的前提条件[10]。而《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》也提到“健全房地产市场调控长效机制”，在国家层面将房地产长效机制再次确认为调控的长效机制。随着市场环境的发展变化，房地产长效机制的内涵也发生着改变。2015年4月，中央政治局会议上提出“要完善市场环境盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”，意味着房地产长效机制的建立表征为市场秩序的规范与存量资产的激活；2016年5月出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，意味着租赁市场培育成为长效机制建设的一个重要组成部分，李嘉宇正是从房地产市场的金融秩序、交易秩序以及土地和存量住房的盘活角度，探讨了我国房地产发展长效机制的建设[11]。在以“去库存”为核心的市场调控政策刺激下，一线城市以及部分热点二线城市的房地产市场价格出现爆发式猛涨的情形，使得这一界定再度受到挑战。2016年底，中央政治局会议上再度重提房地产发展的长效机制，并在不同场合多次表态“房子是用来住的”，为房地产发展长效机制的内涵界定赋予了清晰的定位。

从以上政府及学界对房地产长效机制的实践与解读来看，长效机制涉及房地产调控长效机制的建立，以实现房地产价格的平稳增长，既包括以存量市场为主的房地产交易等方面的秩序建设，也涵盖房地产发展功能的优先序问题。毋庸置疑，房地产长效机制包含以上基本内容，但并不仅限于此。依据长效机制的基本概念，我们可以将其界定为：政府遵循房地产市场发展的基本规律，建立起一系列基础性制度及调节性措施，使得市场的供求机制、竞争机制以及价格机制能充分发挥其在房地产领域的资源配置功能，促进房地产市场价量平稳波动，用以满足绝大多数居民基本住房需求并促进经济可持续增长，实现房地产市场健康平稳发展。

房地产长效机制包含如下三个方面的内容。

第一，房地产长效机制建立的目的。一是从市场健康发展角度而言，长效机制的建立有助于实现房地产市场价量的平稳波动，促进房地产资源的优化配置，而非热点城市房价的跳涨，也非三四线城市库存严重的局面。二是从房地产服务主体或对象看，随着房地产长效机制的建立，房地产市场将成为满足居民自住住房需求的主要途径。三是从房地产与国民经济的关系来看，房地产长效机制的建立将有效地促进经济的可持续性发展。经济的可持续性增长要求在房地产领域把握好住房消费与投资的关系，也内在规定了住房消费应得到优先满足，即在住房消费得到优先满足的前提下，适度把控住房投资功能，才能真正实现经济的可持续增长。

第二，房地产长效机制构建的主要内容。长效机制由基础性制度与宏观调控政策构成，主要包含如下三个层面：一是房地产领域内的基础性制度。包括房地产投资与消费、市场与保障、销售与租赁等基本的制度安排，房地产税制设计，房地产基础信息与市场秩序规范等。二是与房地产领域相关的经济制度安排，如城市化发展战略、城乡土地制度改革与完善、中央与地方政府财权与事权相匹配的制度调整等。三是房地产宏观调控政策。房地产的自身特征决定了政府适度干预的必要性，当市场出现异常波动时，政府通过财政税收政策、金融货币政策，以及必要行政干预政策等，对房地产市场进行干预和调节，以稳定房地产市场。三个层面之间，房地产领域内及相关基础制度安排是长效机制构建的基石，一旦建立不宜轻易调整；调控政策则是在市场出现异常波动的情况下所采取的必要的短期调节性政策。

第三，长效机制作用的媒介与方式。一般而言，成熟的市场经济，供求机制、竞争机制和价格机制等经济规律能自发调节市场的供给与需求，使其自动趋向均衡。因此，长效机制构建的基础性制度为基本经济规律发挥功效奠定了制度基础，使得市场机制成为房地产领域资源配置的基础性机制，市场机制的自动调节功能使得房地产市场能健康平稳发展。而当市场出现异常波动，通过政府合理的、适当的政策干预，市场机制将能自动发挥其自愈调节功能，恢复到健康平稳发展的状态。

三、房地产长效机制构建的主要障碍分析

价量平稳波动是房地产长效机制形成后的基本状态。然而，长效机制目标不清晰、构成内容不全，使得政府不得不面临着“防泡沫”与“去库存”的两难困境。

1.宏观经济环境复杂与不确定性制约着房地产长效机制的构建。房地产业因关联度高、带动性强，在2003年被确定为国民经济支柱性产业，房地产也由此得到了迅猛发展，许多学者比较详细地论证了房地产业发展对国民经济的带动程度。尽管房地产泡沫化趋势严重，其支柱性产业地位受到一定程度的质疑[12]，然而，过去、现在乃至未来5～10年内，经济转型中的宏观经济稳定依然需要房地产业来托底，房地产也一直是地方政府完成经济增长目标的重要利器。一是2009—2011年间，美国次贷危机及其引发的欧债危机所带来的全球金融震荡，净出口对我国经济产生严重的反向拉动，房地产成为这一时段的定海神针。以2009年为例，净出口对经济增长贡献为-42.6%，*数据来源于wind数据库。下文中数据未作特殊说明，均来源于wind数据库数据及数据测算。而同年房地产及关联产业正向贡献高达40%，成为经济下行的托底利器。二是2014—2016年，我国经济发展进入新常态，经济增长动力由要素驱动、投资驱动转向服务业发展和创新驱动。实体经济中以煤炭、钢铁为代表的传统产业需求低迷，产能严重过剩，对经济增长的贡献不断下降，而电子信息、生物科技等为代表的新型产业依然处于培育过程中，对经济增长的拉动效应难以在短期内见到实效，房地产成为这一时段经济稳定的中坚力量。为此，2015年《人民日报》刊文指出，房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚。因此，在当前复杂宏观经济环境以及我国经济增速换挡之际，房地产经济是宏观经济稳定的基础，甚至有企业家认为其是经济下行之际的“救命稻草”。这些都直接制约着当前房地产长效机制的构建。

2.房地产领域内政府与市场的边界界定困难是房地产长效机制构建的基础性困境。一般而言，处理好政府和市场关系的核心问题是，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用；对政府而言，主要作用是弥补市场失灵，优化公共服务，加强市场监管，维护市场秩序，保持宏观经济稳定。然而，住房除了需要金融大力支持、具有跨期消费品属性外，还兼具保障居民基本居住权的社会属性，以及保值增值的投资品属性，这使得房地产领域内政府与市场之间的边界界定困难。第一，住房的社会或民生属性导致厘清边界变得困难。许多人认为，市场归市场，保障归保障，两者边界理应清晰。然而，问题在于住房保障的边界与房价有着直接的联系。当房价高涨，保障边界将不断向上调整，政府必将面临财政支出的困境而不得不直接干预住房市场，以期实现财政的可持续性和房价的平稳增长。第二，保障宏观经济稳定的政府职能使得房地产领域政府与市场边界模糊。不同于一般商品，住房保值增值能力很强，银行、企业以及社会大众都有动力将资金投放到房地产领域，我国政府也不愿意房价下跌，此时房地产领域的风险有不断扩大的趋势。保障经济稳定的政府就有直接干预市场的冲动。第三，政府监管与维持市场秩序的前提难以满足导致两者边界调整难以到位。市场调控与秩序维护要求政府能够整体上比较客观地把握社会家庭与房地产企业的相关基本信息，但住房牵涉利益大，各个环节都会受到很多干扰[13]，即使提出2012年实现全国个人住房信息联网，但到目前为止进展依然缓慢；同时，房地产销售市场信息建设滞后，住房租赁市场的信息建设更是处于起步阶段。房地产基础环境建设滞后使得政府不得不参与或干预房地产资源的配置。

3.政府利益与房地产间的高度相关性是房地产长效机制构建的体制性困境。毋庸置疑，房地产依然是地方政府获取财政收入的重要源泉。1994年分税制改革至今，导致地方政府财权与事权严重不匹配；2012—2016年的营改增从试点到全面推开的税制改革，即使中央提高增值税的分成比例，地方政府财政收入比重仍维持在54%左右，没有明显变化，但财政支出比重却维持在85%以上的高位；没有制度保障，财权与事权不匹配的现状未来可能会进一步恶化。为缓解一直以来的财力不足、筹集城市建设资金、偿还地方债务等，地方政府一直具有强烈圈地与卖地的冲动，“寅吃卯粮”的现象成为必然。不考虑与土地间接相关的税费收入以及土地抵押贷款收入等，近五年的统计数据显示，土地出让收入及与土地直接相关税收*与土地相关的税费主要指耕地占用税、城镇土地税、土地增值税、契税和房产税。收入占地方财政收入的46%，政府对土地出让的依赖程度越来越高。需要注意的是，除在财政收入上与房地产有着直接的关联外，房地产发展也是政府官员获取显著政绩的最直接的有效工具。理论上，政府应为无私利的理性政府；然而实际运行中，在当前晋级体制下的政府官员政绩意识极强，有着快速发展房地产市场的冲动。一方面，作为固定资产，房地产连接着产业与实业，分享着改革发展的红利；作为商品，房地产一端连接着投资，一端连接着消费，普遍成为地方经济增长的核心动力。另一方面，通过旧城改造与新区拓建，房地产直接改变着城市的基本面貌，吸引更多人群融入城市，也吸引更多企业入驻人口聚集的城市，已俨然成为城市化与工业化的关键节点，亦是地方官员获取政绩的重要切入点。据此而论，地方政府是绝不希望房价下跌的；而没有地方政府的合力拥护，房地产长效机制的构建仅是空谈，托市实现土地财政的延续并获取政绩，是当期地方政府的必然选择，房价难控甚至再度高涨成为必然。

4.城镇化战略规划与人口流动规律的非一致性是房地产长效机制构建的现实障碍。城镇化是关系我国现代化全局的大战略。当前的新型城镇化战略突出大中小城市协调发展，强调严格控制大城市发展规模，加快发展中小城市，已不同于以城市规模扩张为主要特征、优先发展大城市的传统城镇化模式。这具体表征为土地供应的差异：从土地供应规模和实际成交量看，一线城市近三年平均供应规模下降23%，其中住宅用地2016年实际成交量减少约50%，尽管三线城市土地供应量也呈减少趋势，但平均减幅约为13%，其中住宅用地供应量反增加了3.4%。具体到地方政府的土地供应行为中，土地资源紧缺的一线及热点二线城市，采取饥饿式供地方式来获取更高的土地出让金，而土地资源相对富裕的三四线城市，则试图争取更多的土地指标，加大住宅用地供应量来获取更多土地收入。然而，由于教育、医疗、交通、社会公共服务等显著倾斜于大城市与特大城市，以及由此形成的企业聚集现象，使得当前的人口并非均衡流入大中小城市，而是表现为大城市公共资源集中，导致企业聚集与人口流入，城市政府再度增加和提升公共资源，这一过程不断循环加强，仅当这一过程的外部负效应显著大于其聚集所产生的收益，循环加强的机制才会终止。这一规律在我国现阶段表现为农村与小城镇人口向大和特大城市聚集的过程。目前，我国一线城市城市化率接近90%，非户籍人口已达3 000多万人，但2016年依然净流入114万；与此相反，大部分三四线城市常住人口未增反减，呈现净流出状态[14]。因此，当前以土地供给为表征的城镇化战略与人口流动规律并不一致，映射到房地产市场是一线城市减少土地供给而人口不断增加，三四线城市土地供给相对增加，而人口却不断减少，这也是热点城市房价快速膨胀、三四城市库存严重的重要原因。

四、房地产长效机制构建的政策建议

房地产长效机制的构建并非一朝一夕，需要我们在“防泡沫”与“去库存”的同时，处理好房地产领域内的一些基本问题，从宏观视角理顺公共产品供给、城乡土地统筹和财税政策等相关方面的体制与机制。

(一)处理好房地产领域中若干基本问题

房地产属性的多样性，尤其是住房，需要我们处理好住房的投资与消费、租与购、市场与保障等若干基本问题。

1. 强化住房的居住属性，适度干预并支持普通住房市场良性运转。土地公益性及资源有限性，决定了保障国民的居住权是政府的基本职责。这就要求政府的干预应定位于满足居民基本住房需求的普通住房市场，摒弃高度重视住房金融属性的做法。一是严格实行普通住房限购政策。即严格规定城镇家庭只能购买或持有一套普通住房，并作为基本国策长期坚持。二是对普通住房实行限价政策。由于住房具有不可移动性、高价值性等特性，决定了住房与其他人类生存必需品不同，不可能通过国家储备的方式(如粮食、食盐)满足市场需求，平抑价格；也不可能通过交通运输条件来增加某一地区的供给，限价成为必然选择。三是改革普通住房用地出让方式，明确增加普通住房用地供应的前提条件。公益属性决定了土地利用必须满足全体国民利益的基本需要和增进社会的公共利益。因此，应改变目前普通住房用地“招标、拍卖、挂牌”等价高者得的出让方式，降低普通住房价格；同时，各地应因地制宜明确普通住房用地供应量增加的基本要求并保持连续性，给予各级政府、开发企业及社会稳定的市场预期。

2. 构建差别化的信贷与税收政策，支持居民自住住房需求，遏制房地产投机。我国热点城市房价的暴涨已脱离居民收入水平的支撑，主要是市场投资投机行为所致，但不宜主动刺破房地产泡沫，应调整保持货币政策回归稳健中性，构建并发挥税收与信贷的自动调节机制。一方面，重点支持居民住房的刚性需求。对城市常住人口的首套普通住房需求实行低首付和优惠利率政策；各地可依据房价增幅与收入变动的关系，分别制定二套与三套及以上首付与利率变动的范围；同时，整顿房地产金融市场秩序，停止首付贷，有效去除“房地产杠杆”，引导住房合理需求。另一方面，全面征收土地增值税，改革契税征收办法。土地增值主要是社会发展的结果，并非房地产开发经营者自身的功劳，全面征收有利于增进社会公平，促进房地产业的健康发展；改革现行土地增值税征收办法，按持有期长短进行调节，以抑制房地产投机行为；改革契税，购买首套普通住房免征，非普通住房全额征税，第二套非普通住房及以上加征契税。

3. 加大政策支持力度，促进社会租赁企业规模化经营，弥补住房市场租赁短板。住房需求过度集中于购买环节，缺乏租赁市场的有效分流，是房价屡屡突破政府调控目标的重要因素。作为万亿级的消费领域，住房租赁市场潜力巨大，培育住房租赁企业将成为关键。一是给予社会租赁企业更多优惠政策。在租赁市场利润率偏低的情况下，应支持集中式或分散式租赁企业充分利用社会房源发展壮大。如探索住房租金收益权质押融资方式，在长期贷款上给予低利率支持，实行租赁企业增值税优惠政策等；仅当利润空间大时，企业才有动力整合纠纷重重的个人出租市场，吸引开发及社会资本进入，为租赁市场的真正规范奠定基础。二是激励社会租赁企业经营和管理政府持有的公租房房源。这样既可以解决政府持有房源存在的弊端，也可以增加保障人群房源选择的多样性，还可以为租赁企业注入政府信用，在很大程度上可破解租赁市场业主与住户对租赁企业的信任问题。三是支持企业建立租赁与服务一体化的互联网信息平台。通过信息平台及时了解租户各类需求，并提供一系列的优质服务，获取更多收益，是租赁企业壮大的核心要件；同时，促进企业信息平台与行业信息监管平台对接，也是租赁市场规范的重要组成部分。

4. 以住房公积金制度改革为契机，促进住房市场与住房保障协调互动。我国以租为主的住房保障体系，随着资产贫富分化的加剧，可能会导致贫者更贫。这意味着，在建立长效机制时必须尽早谋划保障人群资产建设的通道。显然，公积金制度将是不二之选，也是公积金未来立足与改革的主要方向。首先，通过补贴激励等方式，加大城市新市民的公积金覆盖力度，促进公积金与保障对象深度融合。其次，支持保障人群利用公积金，以共有产权方式逐步购买政府持有房源。再次，支持中低收入人群解决住房问题，重点是促进公积金制度向政策性住房银行转型。目前，全国各地公积金中心已积累了可观资金，拥有优质的贷款资产，颇具政策性金融机构的雏形，改革应顺势而为。

(二)理顺财税、土地与公共产品供给等相关体制机制

1. 调动地方政府房地产税改积极性，规避城市发展中的政府短期行为。长期以来，地方政府无主体税源，2016年“营改增”全面实施后，这一情况可能更为严重，“土地财政”问题有加剧的趋势，更有抬高地价或出让更多土地的冲动，这是房价分化的政府因素。2017年初，中央明确支持各地在房地产税等方面探索创新；此时，如何推进地方财税体系改革，核心在于降低地方政府在房地产税改上的阻力。一是在税改目标上，明确税改不是增加工薪阶层税负，而是调节收入分配，且征税主要用于非经济性公共品投入，提升公共服务质量，获取社会广泛支持。二是在税种设计上，建议将耕地占用税、城镇土地使用税以及房产税归并为房地产税，与土地出让金并存，这是由两者的经济范畴不同所决定的，也有利于税改的平稳过渡。三是在税改试点上，提倡15个一线及热点城市先行开征，自行确定征收范围、对象、税率、减免等，测算对财政收入、房价和人口的影响，为全国推广奠定基础，破解房地产税改启而难动的局面。

2. 统筹城乡及各类城市土地供应规模，加大力度推进集体建设用地上市流转。房价分化的另一重要原因是城市土地供应与人口流动规律相反，房价越高的城市土地供应规模越小，反之供应规模偏大。这意味着我国的土地制度亟待改进和完善。在城市土地供应中，“人地挂钩”政策应重点采用“地随人走”模式。当前，“人地挂钩”政策采用行政调节模式——“城市化率增长指标”，建议仅应用于民生急需和基础建设用地等方面，而其他建设用地的调整，应推行和坚持“地随人走”的市场模式。与此同时，以国家中心城市的卫星城市群为重点，加快推进集体经营性建设用地上市流转改革。这样可解决土地一级市场上的政府垄断问题，实现集体建设用地与国有土地“同权同价”；有利于切断地方政府征地、卖地的短期行为，促进地方政府回归公共服务供给的本职职能。

3. 尊重城市化发展规律，加速推进国家中心城市圈与城市群公共产品供给均等化。近些年，中青年人群都选择流入热点城市，导致高房价和高库存并行的局面。这要求我们高度重视人口迁移规律，及时调整大中小城市均衡发展战略。一方面，优先发展国家中心城市圈群的交通系统。以城际铁路、高速公路为载体，重点布局北京等国家中心城市，以及人口净流入的部分区域中心城市1～1.5小时卫星城市群，引导和疏导产业及人口流入卫星城市，避免鄂尔多斯、莱芜等空城的出现。另一方面，促进以高等教育为代表的公共资源布局于卫星城市群。当前中青年人口的选择性流动，除收入外，考虑更多的是公共服务水平，尤其是子女教育。因此，卫星城市群增加以高校为代表的公共品投入，有利于人口结构与区域经济的优化，有利于缓解中心城市公共资源过大的压力。

4. 明晰政府与市场的边界，发挥政府房地产宏观调控与产业引导职能。泡沫的消化，有赖于政府对房地产基本经济环境与秩序的维护，正确引导社会过剩资本流向实体经济。第一，房地产调控中，坚持“有限政府”理念，将政府职能切实回归到房地产市场秩序、市场公平及住房权利的维护上，完善房地产信息披露制度，推进住房信息联网；重点规范金融市场与住房租赁市场，培育社会租赁企业；尽快出台住房保障法，使得居民住有所居有法可依。第二，强化政府对产业的引导功能，促进社会过剩资本进入实体经济领域。在“三去一降一补” 供给侧改革的深化中，引导并推进传统产业升级并梯度转移到中西部；同时，依据人口流动规律，优先发展国家中心城市圈及卫星城市群公共产品与服务系统，引导产业有序转移到卫星城市群。第三，加大对高新技术产业的支持力度，引导资本流向创新创业领域，以创新引领实体经济的转型升级。

[1] 陈晓川、杨海艳：《我国房价与经济增长的实证研究》，《西南农业大学学报》(社会科学版)2013年第12期。

[2] 杨咸月、朱辉：《经济转型视野的“去库存”与房地产市场稳健性》，《改革》2017年第1期。

[3] 任泽平：《房地产盛宴的受益者：房价构成分析——房地产周期研究之十四》，http：//news.10jqka.com.cn/20161019/c594050181.shtml。

[4] 许宪春、贾海、李皎等：《房地产经济对中国国民经济增长的作用研究》，《中国社会科学》2015年第1期。

[5] 马常艳：《王健林、任志强齐声唱高楼市：房地产仍是支柱》，http：//365jia.cn/news/2015-11-23/E5273048659C3071.html。

[6] 余凯：《论我国房地产宏观调控的长效机制的构建》，《城市发展研究》2008年第5期。

[7] 陈伯庚：《房地产市场宏观调控机制探寻》，《住宅产业》2010年第11期。

[8] 国家信息中心宏观政策动向课题组：《房地产调控需抓紧建立长效机制》，《发展研究》2012年第9期。

[9] 裴亚洲：《建立中国房地产宏观调控长效机制的法律路径》，《河北学刊》2014年第1期。

[10] 贾康、刘军民：《建立符合国情和可持续发展要求的“双轨统筹”住房制度模式》，《财贸经济》2013年第11期。

[11] 李嘉宇：《房地产长效机制：内涵、制约和选择》，《中国房地产》2017年第1期。

[12] 吴佳：《石破天惊：房地产不再是支柱产业》，《股市动态分析》2010年9月30日。

[13] 梁倩：《住房信息联网为何屡期不至》，《经济参考报》2013年11月25日。

[14] 王剑强：《人们真的在逃离北上广深吗？从数据看中国人口流动》，《南方日报》2017年4月12日。