论物业管理在城镇危房防控中的重要作用

潘志强

温州市房产管理局鹿城分局 浙江 温州 325000

房屋安全管理工作与人民群众的生命财产安全息息相关，但从目前基层单位实际操作层面来看，城镇危房防控现状离全面化、规范化、法制化的目标仍有较大差距，“不愿管、不敢管、管不了”的情况大量存在，危房防控“终端约束”脱节问题仍然突出。

1 危房主要成因和趋势

危房主要源于工程项目全寿命周期管理的项目实施阶段和项目使用阶段。

项目实施阶段：一是设计先天不足，房屋建于现行设计规范出台前，原设计中有严重错误甚至无正式设计；二是工程施工问题，偷工减料，或囿于当时工程技术条件，如采用多孔板建造等，导致施工质量很差，也无正式竣工验收。

项目使用阶段：一是违法违规使用，如改变使用功能严重超载使用，擅自拆改结构，违章搭建加层；二是缺少维护保养，如长期受屋面、外墙渗水、化学腐蚀或虫害等影响，不及时修缮加固；三是达到使用年限；四是外部环境因素，如周边建筑、市政工程施工的不良影响；五是自然灾害破坏，如地震、水灾等造成的破坏[1]。

不过随着住宅设计规范、施工图审查制度的不断完善，工程质量监管和责任体系的日渐成熟，项目实施阶段产生的危房较为少见，大量危房源于项目使用阶段。以笔者所在县级区（以下简称全区）为例，建造于1980年至2000年的城镇国有土地上既有住房共5408幢，经鉴定为C、D级危房共1059幢，据房屋安全鉴定机构统计，此类按理说仍处于设计使用年限内的危房约90%由违法装修和违章搭建引起。除去达到使用年限、外部环境因素和自然灾害影响，可见现在及未来危房主要源于项目使用阶段的违法违规使用和维护保养缺失。既有危房已成事实，防患于未然，当前应着眼于建立完善危房防控机制。

2 物业管理在城镇危房防控中的重要作用

根据《物业管理条例》和《物业承接查验办法》（建房〔2010〕65号）规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

从这些规定中可以看出，物业管理的主要职责包含三个方面[1]：一是对新建物业项目共用部位、共用设施设备进行检查和验收；二是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；三是维护物业管理区域内的环境卫生和秩序。这是物业服务企业提供的最基本的管理和服务，确保房屋的完好交付与正常使用，维护正常的秩序和良好的环境。

2.1 物业管理在新建物业承接查验中的把关作用

根据《物业承接查验办法》（建房〔2010〕65号）和《房屋接管验收标准》（建标〔1991〕第69号）规定，查验中发现房屋存在损坏或危险，应由移交人负责维修或排险解危后才能接管。物业承接查验既是物业服务企业替业主把关对建设单位所建房屋质量的一次全面检查，将施工质量问题挡在交付前，同时也是一次明晰维修责任的过程，减少了房屋交付后保修和维修责任的纠纷。

2.2 物业管理在日常房屋安全管理中的防控作用

从法律法规的角度看，根据《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部第110号令）规定，业主装饰装修房屋应事先告知物业服务企业。物业服务企业应将装修中的禁止行为和注意事项告知业主，发现装修人或者装修企业有违法违规装修、搭建等行为的应立即制止，已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。

据2015-2017年《温州市楼市白皮书》统计三年商品住房和二手住房交易量，估算全区年均住房装修套数约在5000-8000套，而负责全区装修活动监察的在编执法人员共10人，完全无法满足日常监管需要。恰好物业服务企业的小区巡查人员（保安、电工等），有机会、有条件在第一时间、地点发现和制止违法装修、搭建等行为，并能及时拍照取证发出《整改通知书》，具备天时地利人和。因此，违法装修、搭建等行为基本靠物业服务企业发现、制止和举报，且越早发现，其危害越轻、制止难度越小。

2.3 物业管理在房屋维护保养修缮中的补救作用

随着时间的推移，由于自然侵蚀、使用不当、生物影响、灾害损坏等原因，使房屋使用功能、物质性能和建筑形象不断下降，如不及时维护、保养和修缮，就会缩短房屋使用寿命，甚至发生倒塌事故。根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）和多省《物业保修金管理办法》（如浙江、山东）均规定，物业保修金和专项维修资金的使用，主要由物业服务企业提出使用方案并组织实施，然后向资金主管部门申请列支。物业服务企业是房屋修缮加固过程中不可或缺的一环。

通过物业管理，对房屋进行及时的维修、保养和修缮，才能从根本上保证房屋使用功能的正常发挥，并保持良好的物质性能和建筑形象，增强房屋的安全性能，相对延长其使用寿命。

3 结束语

截至2017年底，全区物业管理面积3577万平方米，基本上覆盖了20世纪80年代以来建造的住宅小区（大厦）。物业管理活动从物业承接查验开始贯穿整个项目使用阶段，已成为城镇危房防控的关键。

目前，受服务合同关系、相关法律不健全等多种因素制约，物业管理在城镇危房防控中的作用还未得到充分有效的发挥，“不愿管、不敢管、管不了”情况仍存在，如果能充分利用物业管理这个终端平台，建立完善物业服务企业、街道社区与主管部门齐抓共管的城镇危房防控机制，必能延长房屋使用寿命，大大降低新危房产生量。

参考文献

[1] 曾宪武.危房原因分析及其预防措施[J].住宅科技,2009,29(11):47-48.