法院能否查封已办理预告登记的期房

文 ｜ 张涛 尚桂芳

案 例

2015年，焦作市A置业有限公司以出让方式取得一宗国有土地的使用权，土地用途为商服和住宅。2018年，A公司与B公司发生债务纠纷，法院下达裁定书，并向不动产登记机构送达了查封A公司名下该宗土地的协助执行通知书。

不动产登记机构接到法院嘱托申请，及时对该宗土地的登记信息进行核准后发现：该宗地有对应的五幢在建房屋，已于2016年取得商品房预售许可证，其中4幢房屋部分已办理预告登记。

分 析

依据最高人民法院、国土资源部、建设部《协助执行通知》第六条规定：“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。”第十五条第（一）项规定：“作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；法院应对该房屋进行预查封，不动产登记机构应当协助办理预查封。” 《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可见，预告登记在法定期限内具有物权公示效力，预告登记后，未经权利人同意处分房屋或者其他不动产物权的，不发生物权效力。

《物权法》第一百四十六条和一百四十七条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。

综上所述，不动产登记部门应及时向人民法院提出建议：查封该宗土地，依据“房地一体”原则，会影响已办理预告登记的权利人后续办理转移登记，也会影响人民法院进入执行阶段后对该宗土地的拍卖、变卖等。所以，建议人民法院对A置业有限公司名下未售出房屋进行查封是否更加适宜。

但是，如果嘱托机关听取不动产登记机构的审查建议后，仍决定办理查封登记，不动产登记机构应予以办理。因为不动产登记机关协助人民法院执行是必须履行的法定义务。如果不动产登记机构认为有误，而法院认为无误，各执一词，只会延误工作。