房地产估价机构引用其他专业机构报告的法律责任问题

文/崔孝军 河南金誉房地产评估有限公司 河南郑州 450000

自从改革开放以来，房地产行业以及相关行业的快速发展带动了估价行业的发展，最明显的表现便是估价行业业务量急剧增加。当然，数量的增加仅仅是表象，更重要的是估价业务类型更加多元化，例如除去房地产抵押估价、房地产征收估价等传统估价类型外，还增加了房地产资产证券化估价等新兴业务类型。而这些发展也就意味着房地产估价结果对于很多行业以及估价报告使用者非常重要，近年来，评估机构在其执业的过程中所背负的风险随着从事领域和范围的不断扩大而逐步加重，其中因引用报告结论而导致的责任纠纷不断出现，更是给我国的评估机构执业规范和司法制度带来了新的挑战。证监会和司法机关对评估机构及估价师等违规行为进行处罚事件时有发生，所以相关机构以及人员必须明确其中的法律责任问题，规避执业风险。

1、现有规范规程中对房地产估价机构引用其他专业机构报告的规定

房地产估价是指房地产估价机构接受他人的委托，选派注册房地产估价师对房地产价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。而现在房地产估价已经发展成为一门科学、一种专门职业、一个行业，且由于其专业技术强，事关公共利益，而且关乎人民财产安全，不是任何人都可以从事的，只能由专业房地产估价机构及经过专门的教育和培训，通过执业资格考试合格，并经登记注册后，取得注册房地产估价师证书的专业人员来从事。也是众多评估师中唯一实行准入制的执业资格。与此同时，在房地产估价活动中，估价人员可以利用其他专家工作以及引用其他专业报告。例如在房地产估价机构缺乏执行特定估价业务所需的特殊专业知识和经验时，可以聘请相关专家协助工作，但前提是需要采取必要措施确信专家工作的合理性，当然还应当对估价过程中所引用的专家意见或者专业报告的独立性与专业性进行判断，恰当引用专家意见或者专业报告。

2、房地产估价机构引用其他专业机构报告的程序分析

2.1 专业机构报告的界定和使用条件

房地产估价中遇到的专业问题可分为两类：一是房地产估价专业领域内的；二是房地产估价专业领域外的。对于估价专业领域内的，首先是房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，《房地产估价规范》GB/T50291-2015中的3.0.9条款中规定：在估价中遇到有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助，并应在报告中说明。

对于估价专业领域外的，《房地产估价规范》GB/T50291-20153.0.10款有明确的规定，对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，难以做出常规判断和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等，再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。这表明所谓专业机构必须是具有相应资质资格的机构出具的报告才可以使用，这是专业机构报告被采纳使用的前提。

因此，房地产估价师作为专业的职业人员进行项目估价时，首先需要确认自身是否有能力胜任这份工作，只有基于这样特定的条件下，才有能力恰当估价以及引用其他专业机构的报告。在房地产估价机构引用其它专业机构报告时，应当确认以下三个条件：第一，是否是法律法规或监管部门等强制性要求引用其他专业机构报告；第二，估价活动进行过程中，是否存在某些超出估价专业能力要求的环节。第三，是否是同其他中介机构合作服务于同一估价目的

2.2 房地产估价机构引用其他专业机构报告的必要审核

估价人员在引用其他专业机构报告时，估价人员对所引用的报告的独立性以及专业性进行判断、恰当引用。首先，对所引用的报告的专业机构和个人进行必要的审核；其次，对所引用的报告本身进行必要的分析、判断；最后，还需要对所引用报告进行必要的补充与调整。

2.3 房地产估价机构引用其他专业机构报告的纰漏问题

房地产估价机构引用其他专业机构报告，进行合理的披露可以使估价报告使用者获得必要的信息，以此对估价结论进行可信性分析和正确地使用报告。除此之外，能够在发生纠纷时，清醒地界定估价人员的责任。

3、房地产估价机构引用其他专业机构报告的法律责任

当前，在实际生活中，由于房地产估价机构引用其他专业机构报告而产生的主要问题之一就是一旦发生估价事故，如何界定估价人员应该承担的责任。因此，在利用其他专业机构报告时，就估价报告来说，独立对外承担法律责任的是出具报告的估价机构以及签字估价人员。对估价机构引用外部专家和专业机构报告造成的损失。外部专业领域的专家和出具专业报告的机构不独立承担法律责任。笔者认为对于房地产估价机构引用其他专业机构报告房地产估价师的责任应当依据以下原则来判定。首先，是否履行了引用其他专业报告所应当遵守的必要程序；其次，对引用的专业报告是否是基于独立、客观、公正对形成的估价结论的评估的需要；最后，引用其他专业机构报告后，对估价结果进行可信度分析。

结语：

房地产估价机构引用其他专业机构报告的行为在实践过程中产生了一系列的问题。对于这些问题，估价机构以及估价人员目前只能基于特定的条件，正确界定专业报告，依靠目前估价行业管理和相关的规范规程明确责任划分。而只有改善健全房地产估价行业的各项规范规程，才能彻底地解决问题。

参考文献：

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