高校经营性用房问题及对策探讨

四川大学国有资产管理处 四川成都 610065

高校资产是国有资产的重要组成部分，也是学校办学必需的物质基础和重要保障。高校国有资产的运作效率会对高校的运营产生直接的影响，因此高校国有资产管理是高校管理工作中的重要内容之一[1]。随着我国高校改革的不断深入，高校国有资产管理中的一些深层次问题正在显现出来[2]。基于历史原因和客观现实，高校经营性用房管理改革，无论是在理论还是管理实践上都是一大挑战。如何加强高校经营性用房管理的规范性、有效性、长效性，将加强经营性用房管理融入深化高校管理改革之中，已成为高校国有资产管理的一大课题。

1 高校经营性用房管理存在的问题

1.1 管理机制不健全

高校公房管理机制主要包括规章制度的制订、机构的设置、责权的划分、资产的监管等。我国大多数高校都根据国家有关规定制订了本校的经营性用房管理制度和规定，但是往往原则性、纲要式的规定较多，实质性、细化、量化的规定较少，这些都会给高校经营性用房管理的实际操作带来诸多困难。

1.2 管理方式落后

随着我国高等教育事业的不断发展，高校的办学条件得到改善，高校国有资产日益增加，其中经营性用房资产也在不断增加[3]，但高校对于经营性用房的实物管理、价值管理都比较落后，价值管理与实物管理脱节，且不能随着现实资产价值的变化做出及时调整，导致经营性用房的价值管理长期滞后于现实的变化，难以适应新形势的变化。

1.3 出租管理不规范

高校经营性用房出租管理普遍存在的不规范现象，包括：管理部门多，存在多头管理；未按规定办理出租审核、备案登记工作；招租过程不透明、不公开，出租价格机制不健全、不透明，存在转租、低价出租；合同签订不规范，未明确双方的责任和义务，缺少法律效力；合同期限不规范，存在签订时间过长，提前收取房租，“寅吃卯粮”的问题；租金收集和使用不规范，收入未全额纳入学校预算等。

1.4 市场意识淡薄

由于我国高校早期国有资产的资金来源主要依靠国家财政拨款，高校经营性用房管理不进行计提折旧、资产评估等成本核算和运营盈亏计算，使得高校在进行经营性用房管理中缺乏成本效益观，市场意识淡薄[4]。

1.5 缺乏科学的绩效机制

高校国有资产属于全民所有，高校经营性用房运营的好与不好没有相应的激励机制和惩罚措施。高校对于经营性用房的管理缺乏科学的绩效机制作为指导与约束[5]，一方面打击了管理人员的工作积极性、工作效率低，另一方面又催生了管理过程中的腐败，最终将导致高校国有资产的流失，影响国有资产保值增值目标的实现。

2 加强高校经营性用房管理的对策

2.1 管理机制上的突破

高校经营性公房作为高校的重要经济资源，在管理上需增强法制意识、责任意识，在管理体制和运行机制上进行突破，可参照《企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律、法规，对高校经营性用房制度进行建构，包括明确管理机构的设置，细化管理办法和责权的划分，建立切实管用的长远监管体系，形成按制度办事、靠措施管人，建立激励约束机制等。

2.2 加强价值管理

高校的房屋一般都处于城市的中心地段，交通便利、配套设施齐全，其房屋、土地均具有较高的市场价值和升值潜力，但高校的土地和房屋大多数是由国家无偿划拨和投资兴建，其实际价值远高于账面价值。按照国家关于国有资产管理的相关规定，为弥补固定资产在使用过程中的损耗，固定资产要通过计提折旧反映其在当期生产中的转移价值，体现固定资产的价值补偿。因此，加强经营性用房的价值管理，根据市场的变化，对房屋定期价值评估的同时，对房屋进行计提折旧，损耗补偿，以真实反映高校经营性用房管理的经济运行情况，防止国有资产流失，保证资产的完整性。

2.3 加强财务管理

资产管理脱离不了财务管理，高校可以通过财务管理加强经营性用房管理，以规范经营性用房出租及收入管理为工作突破口，紧盯招租过程和租金使用环节，达到全面管理的效果。

账外资产按规定清理，登记入账，使财务信息更加真实，以保证账实相符、账账相符：对已经交付使用但尚未办理竣工决算及竣工验收手续、违反政策规定建设、与其他单位共建(用)但分割手续不齐全等项目，将以上经营性资产从账外转到账内；对跨年度收账现象，应重新调整账务；对长期应收但未收的账款，应督促公房出租部门积极清收。

加强租金收入归集和支出安排的监督、管理，按照预算管理规定将经营性用房出租所形成的收入全额纳入学校预算，实行“收支两条线”管理，严禁体外循环。

2.4 规范出租监管 适度引入市场机制

收回现分散于各单位的出租管理权，实行统一归口管理，杜绝多头管理。所有经营性用房出租事项报主管部门审核，并履行教育部规定的报批报备手续。采用“公开、公正、公平”的招标程序，招标过程由财务处、纪检处、审计处、国有资产管理处及公房出租部门等共同参与，纪检处、审计处负责查处和纠正招租过程中的各种违纪、违法行为，财务处、国有资产管理处负责出租房屋审核、租金管理和支出安排的监督、管理，公房出租部门负责公开招租的信息发布、征集承租人、组织公开招租、签订合同、收取租金等具体事务。适度引入市场机制，加强成本核算概念，定期聘请中介机构对出租用房进行市场出租价格评估，竞标按“公开竞价法”进行，经公开竞价，租金高于“市场评估价”且报价最高的意向承租人为中标人。统一合同范本，统一开具学校发票，对租赁期限、用途等方面进行规定。

2.5 建立绩效评价管理体系

高校应建立一套全面的、具有可操作性的绩效评价管理体系，以正确地计量经营性用房管理的效率和效果，对经营性用房的管理进行评估，以此为依据进行激励和约束。激励和约束可以是物质，也可以是非物质的，如纳入高校部门考核、干部考核范围，与先进集体、优秀个人、职务职称的评定，与绩效奖励等挂钩[6,7]。完善的激励约束机制可以吸引优秀的管理人员，提高工作人员的积极性，有利于国有资产的保值增值。

3 结语

高校经营性用房是高校的重要经济资源，加强高校经营性用房管理需围绕重点环节，采取有力措施，加大监管力度、引入市场机制，坚持资产管理与财务管理、资产管理与绩效管理相结合，在实现资产保值增值的同时，充分考虑其运营的社会效益，完成服务高校、服务社会的重任。

[1] 王一柏,唐永新,王晶.关于高校公用房有偿使用的思考[J].中国现代教育装备,2015(215):5-7.

[2] 贾广葆.自管公房管理面临的问题及对策[J].上海房地,2016(6):47-49.

[3] 尤莉娟.基于资产控制的高校门面房管理思路探究:以江苏省某高校门面房管理为例[J].高校财务,2016(4):84-86.

[4] 范维,王怡,郝振达.高校住房管理问题与对策研究[J].中央财经大学学报,2015(S1):127-129.

[5] 陈志武.广西高校公用房产管理的问题与对策[J].广西职业技术学院学报,2014,7(2):22-25.

[6] 王军,汪海,李姗姗.新形势下高校公用房管理问题与对策研究[J].中央财经大学学报,2015年增刊:137-141.

[7] 扬财.清源头创效益建立行政单位公房出租监管新机制[J].江苏商业会计,2010(4):13-15.