构建房地产市场调控长效机制

□ 温怀德 戴军

房地产业一头牵连着地方政府财政收入，一头牵连着金融、建材、家电、市政建设等数十个行业的发展。房地产事实上就是国民经济的支柱产业。建立起房地产市场调控长效机制有利于房地产市场稳定发展。

推出合理的房地产税制度

首先必须认识到房地产税并不能完全抑制房价上涨。在开征房产税的城市，不论是西方的多伦多、纽约、洛杉矶、悉尼、温哥华、伦敦、墨尔本等国际大都市，还是国内上海、重庆等地，房产税均未能有效控制房价上涨。从现实看，若房地产税致使房价下跌（或量价齐跌），则房地产税税收也下跌。然而，一个被期望致力于取代土地财政的税种，其设计出来绝对不可能越征越少，致使地方政府财政收支失衡。无论将来房地产税税制如何，房地产税都应设计为稳步增长的税种。

当然，合理的房地产税能够在一定程度抑制房价上涨幅度。第一，使投资者持有房产成本上升，进而可能迫使投资者出租多余住房甚至出售多余住房，对租赁市场和二手房市场形成价格压力。第二，投资者持有房产成本上升以及房租价格承压，租金更难覆盖利息支出，将抑制贷款投资行为。第三，将为地方政府开辟重要而稳定的税源，使地方政府摆脱广受诟病的“土地财政”，这有利于确保土地供应充足尤其是确保保障性住房土地供应，进而抑制房价上涨。

合理的房地产税税制内容主要包括以下方面：第一，建议基准税率为当地平均租金的20%-40%。基准税率过低既无法影响房地产租售市场，也无法成为地方政府主要收入来源。同时基准税率也不宜太高，例如接近或高过平均房租，否则楼市一旦形成抛售潮房价大跌，房地产税税收大跌，地方政府将难以摆脱土地财政。第二，征收覆盖面应相对较广，包括新房与存量房，但对自住房（或规定面积以内住房）或特定人群进行不同程度减免征收。第三，充分利用住房信息全国联网的优势并进一步完善住房信息系统，识别住房性质，根据自住、出租、空置、普通、享受等不同类型制定不同税率。第四，根据住房取得方式确定计征办法，对商品房以外形式的自有住房应制定差异化的计征办法。第五，各地根据经济发展水平可以上调或下调税率，例如发达地区税率可相对更高，而欠发达地区租赁市场不成熟则可相对更低，人口流出形势严峻的欠发达地区甚至可以暂时免征。第六，若把房地产税作为降间接税、增直接税改革的内容，那么还可允许居民在缴纳房地产税的同时抵扣若干个人开支项。

此外，还需正确认识房地产税相关合法性：一方面，居民对土地并不拥有产权，不应在花费巨大代价“租用”土地的同时还要交纳产权税。破解此问题的做法应是土地使用权到期后，在无条件自动续期基础上，明确不收取任何费用，使房产所附着的土地事实上成为百姓财产。对于商品房以外形式的有产权住房，建议其在进行市场交易前根据取得方式补缴一定土地款，进而可以在存续期以市场评估价征收房地产税。另一方面，在现有土地制度下即便有房地产税收入，地方政府收取土地出让金仍是合理合法的。因为城市土地收储过程复杂、成本较高，在土地出让过程中收取出让金也是合理的，而伴随着通货膨胀，城镇化过程中的拆迁安置成本还将攀升，土地出让金还可能继续上涨。当然，地方政府应优先考虑充足平价的供地，而非土地收益最大化。

以供求为基础改善土地供应机制

在房地产市场供不应求情况下，房地产税可能很大程度上转嫁给租住户，即租金上涨。因而以供求为基础改善土地供应机制，是发挥房地产税功能的重要基础。具体建议：第一，加强土地供应弹性。加大土地收储力度，根据房地产市场供求关系的变化情况动态调整土地供应计划。观察房地产市场供求状况应依据实时去化周期，以及土地价格、人口流动、需求结构、潜在供应等变化趋势，避免出现越是供不应求，越是怕出地王，土地供应越是紧张的恶性循环。第二，加强土地供应效率。盘活闲置土地，整治低效用地，监控土地开发过程，确保土地高效开发，避免变相捂盘。第三，完善和推广重庆地票制度。重庆在不突破耕地红线的前提下，把农村建设用地变为城市建设用地，城区累积增加供地约20万亩。第四，在遵守耕地红线前提下，各地耕地政策需避免一刀切。大城市主要任务是带动工商业发展，不是农业。对于土地供求关系紧张、城市空间有限、人口不断流入的大城市，建议与人口流出的中小城市建设用地指标进行置换，前者获得建设用地、减少耕地，后者复垦相应数量土地、增加耕地，并从前者那里获得合理经济补偿。第五，借鉴学习北京与雄安新区的做法，城市功能向周边卫星城镇疏解。第六，积极构建城市群和次级城市群（区域级）。第七，适时调整行政区划。

建设完善的住房租赁市场

房租上扬威胁低收入家庭和外来务工人员的居住权利，也迫使年轻人提前购房，而且助长投资者“以租养贷”的投资行为，强化投资者囤房、炒房动机，加剧楼市投资需求和恐慌情绪。因此，建设一个供应充足、租金稳定的住房租赁市场，租住合法权益不受侵害等是建设房地产长效机制的核心内容。第一，在出台房地产税的前提下应逐渐取消限购，允许有多余资金的居民购买多套住房，并用于长期出租，缓解政府建设租赁住房的压力。第二，建设大量公租房。政府应以公租房为住房保障体系的核心，逐渐减少乃至放弃有产权的保障房。有产权保障房，既不能保障大多数普通居民居住权，也无法完全避免寻租行为，还很可能加剧社会分配不公平。而且，政府从公租房取得的经济和社会收益很可能大于其他类型保障房。第三，鼓励发展专业化、规模化住房租赁公司。第四，鼓励开发商已经自持的住房用于统一装配和出租，但不建议继续实施开发商在拿地时的竞自持率的政策，该政策总体而言既不能增加政府土地出让金，也不能抑制租赁市场的房租价格，更不能降房价。第五，积极推进空置率较高的商服用房改建为租赁住房，并享受居民住宅的水、电、气价格标准。第六，鼓励城市及周边农村集体经营性建设用地入市并享受同等权利，建设适合普通市民居住的租赁住房。第七，完善租赁市场的专门法律法规，保障租赁市场充分竞争，保障房东取得合法收益，保障租赁住房的安全性，保障租住户各项权益，包括子女就近接受教育、不被随意驱赶、不被随意涨租、不被随意扣押金等。

取消各类楼市行政干预措施

房地产长效机制一旦建立，限购、限贷、限房价、限地价、限网签、限预售证、限售等等行政干预措施均应予以取消。上述政策直接限制市场主体买卖行为，对市场经济原则形成伤害，得不偿失。历史教训表明，着眼于短期的楼市调控政策往往扭曲楼市供求关系，不利于维护房地产市场稳定发展。严厉的行政干预措施下，住房需求只是被延迟和积压而已。干预措施实施越久，地方经济增长和财政压力就越大，尤其是在经济剧烈下滑时期这种压力尤为突出，因而干预措施迟早可能会取消。一旦干预措施取消，房地产市场往往很快转换为供不应求。因此，在房地产长效机制尚未构建实施之前，上述调控政策切勿贸然退出，否则潜在的供求紧张关系会再次显性暴露出来，楼市又将迎来新一轮上涨。