新常态背景下房地产开发企业的发展策略

杨卫琼

（贵州铝厂有限责任公司，贵阳550058）

1 引言

在房地产经济迅速发展下，我国房地产规模快速壮大，本文对新常态下房地产开发企业的发展策略进行研究。房地产经济存在地区发展失衡，房价过分抬高，人民买房困难，房屋质量差，购房纠纷多等问题，导致房地产开发企业出现资金短缺，企业结构复杂混乱问题，严重影响房地产企业健康、良好的发展。因此，在新常态背景下，为改变房地产经济发展现状，房地产开发企业应制定新的发展策略，从创立商业新型发展模式，构建企业新组织框架，转变营销策略与方法等方面出发，加强企业管理，提高企业竞争力，促进企业发展，为房地产经济的可持续发展做出贡献。

2 新常态背景下对房地产开发企业的影响

新常态是指新常态经济，其运用发展加快增长，用社会的全面发展代替GDP增长，用价值机制代替价格机制为市场中的核心机制，把改革目标定为社会主义可持续发展，属于社会主义的市场经济学。在新常态背景下，房地产高速增长的时代结束，房地产企业发展也随之下滑，过去运用宽松的货币政策刺激经济，泡沫经济应运而生，现今政府降低了增长目标，兼顾经济、民生、就业等共同发展，房地产市场交易量萎缩，房地产企业面临资金紧张的困境[1]。资本市场的收购急剧增加，而房地产企业集中度高，导致企业并购重组现象加重，增加企业经营风险，影响企业健康发展，但同时也促进房地产开发企业加快适应新常态经济的发展，促使房地产企业步入多元化时代。

3 房地产开发企业的基本问题

3.1 资本运作问题

在房地产开发过程中，企业只有对资本进行有效控制，才能更好地管理企业资金链。目前，企业对资本的运作还存在缺陷，并且房地产行业有周期长与领域广的特点，导致投标体系不健全，阻碍资本运作顺利展开。一般情况下，房地产开发企业正常经营，融资渠道通畅，经营负债得到有效控制，其资金流动能够正常运转。房地产属于资金密集型行业，其开发过程中，营销方案并未全面展开资金控制，而企业房产项目主要责任人在销售时，对资金控制理念未给予重视，主要表现是经营方法错误或营销策划欠缺，从而影响资金运作工作。长期以来，房地产开发企业控制资金力度弱，资金链频频出现问题，资本运作灵活度差，从而阻碍房产项目的顺利实施，最终阻碍企业正常发展。

3.2 企业结构混乱问题

目前中国房地产开发企业的组织结构主要为两种形态，一种是职能型模式，企业设置专业职能不同的部门，同时进行企业开发项目的各种业务，每个项目在现场设置专员经理，具有公司层面强而项目层面弱的特点[2]。第二种则是项目经理责任模式，所有项目部或公司配备各类专业技能人员，进行独立运作，项目经理负责全部，具有公司层面弱而项目层面强的特点。而现今房地产开发企业组织结构混乱，无视企业法人的治理机构规范，决策层与经营层混乱，职能型与项目经理责任模式混淆，未具备完善的体制机构与监督机制，未学习先进的管理技能，管理层次较多，企业内部的沟通渠道阻塞，增加企业运作成本，导致企业运转效率低下，房产开发项目搁置，企业发展受到严重阻碍。

4 新常态下房地产开发企业发展策略

4.1 创立商业新型发展模式

新常态背景下的房地产开发企业，应积极实行新的发展模式，打造内生能力。企业应根据本身资源、结构和能力，以平台的思维进行转型、升级、调整和优化创新，寻找新型商业模式，实现多元化发展。首先优化企业产品布局，通过创新产品与提升品质，进而提高产品竞争力，优化布局，精确出击。增强对房地产开发市场细分的需求研究，精确出手，实现精确发展，打造良好口碑，挖掘市场新需求。其次，优化运营新模式，重视现金流通，稳中求变。在房地产开发企业的核心业务中，严谨慎行，推陈出新，革故鼎新，提高商业用地、旅游项目用地的持有物业比例，加快互联网运营，创新商业发展新模式。最后，提高产品服务新模式，对实体商业进行小型化，平台服务进行多元化、大型化。丰富社区功能，对户型功能做好配套设施，搭建生态系统，打造生态环境，创新服务形式，在住宅与商业的房地产建设中，提高软实力，实行人性化关怀，进行人性化管理，提供人性化需求，增加产品附加值，适应时代发展，打造房地产开发企业新发展。

4.2 建设企业组织新架构

建立企业组织新架构应先建立完善的人力资源建设，房地产开发企业的快速发展不仅要资金雄厚，而且需要各种高素质专业技能强大的人才作保障，人力资源建设需要引进专业人才，更需要学会运用人才。因此，房地产开发企业应完善绩效考核，薪资规划与鼓励机制，提高员工积极性与责任感，营造企业良好氛围，增强团队合作，为员工创造能充分施展个人才能的环境，增强企业人员凝聚力与向心力，重视在职员工培训工作，激励员工发展创新思维，适应房地产行业竞争需要。企业还应加快组织架构的调整与建设，规范企业法人的治理机构，规范现代企业管理机制，决策层与经营层管理明确，建设完善的体制机构、监督机构和责任制度，学习外国先进的管理技能，缩小与国际企业之间的差距，在国际大环境下抢占先机。企业还应开通内部的沟通渠道，有利于减少企业运作成本，提高房地产开发企业运转效率，促使房产项目能顺利进行，促进企业发展。

4.3 转变营销策略与方式

房地产开发企业应转变营销策略与方式，建立营销手段新形式。建设快速的营销方式，提升线上销售与线下销售效率，营销策略将更加重视渠道，房地产销售是以渠道为主，这个定律难以改变，众筹、电商和O2O等模式会作为房地产开发企业发展内容的常态化，掌握渠道，依据市场价格积极调整房产价格，才能得到更快的营销速度。提升企业销售能力，抢占市场份额，为减轻库存压力，企业需抢占销售份额。房地产营销量取决于房价指数、产品力和销售力，住宅产品实力相当，难以拉开距离，价格战已经成为过去式，现今，销售能力与水平是营销策略的重要手段，销售实力应迅速强化，销售队伍与销售方式也应迅速提高。企业还应从独断运营转变为股份制，房产企业员工成为股东，增加员工信心，提高员工工作积极性，加强员工认真负责的态度。例如，公司对企业股份制进行改造，让每个员工都有机会成为股东，建立成为股东的标准机制，对员工工作态度，完成工作效率，员工出勤率等提出具体要求。公司还可以建立奖惩制度，对工作表现良好的员工进行表扬奖励，对违反公司规定的员工进行通报批评并惩罚，规范公司准则，提高员工自律性。

5 结论

本文通过对房地产开发企业发展策略的研究，进而分别从创立商业新型发展模式，建设企业组织新架构，转变营销策略与方式三个方面进行分析。研究结果表明，房地产开发企业资本运作问题，企业结构混乱问题仍然存在。因此，未来还需进一步加强对新常态下房地产开发企业发展策略的研究，促进房地产行业发展。