阳煤集团房地产“去库存”工作探究

杨晶

摘 要：当前，受到国内外经济大环境的影响，我国经济增长速度逐步放缓。在经济发展面临转型升级和结构调整的关键时期，供需矛盾的凸显使得多行业进入产品积压以及产能过剩的瓶颈期，如何化解过剩产能去库存，已然成为促进经济持续增长的关键所在。

关键词：去库存；房地产经济；住房

引言

2015年，随着房地产市场的政策调整，住房问题成为社会关注的焦点话题，为消除房地产不良投资，降低商品房产能过剩，让房地产回归“居住”功能，在中央一系列会议上，房地产去库存被摆上重要日程。随着“去库存”成为房地产市场发展的“热词”，各地政府陆续出台了刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存也逐步在各地得到落实。

一、阳煤集团住房现状

阳煤集团自建企至今，就一直担负着自行解决职工住房的责任。作为大型国有企业，通过“政府优惠，企业补贴，职工筹资”的“两区”改造模式，企业投资改造室外配套系统和对职工进行补贴的同时，坚持“两区”改造与城镇住房制度改革、住房保障体系建设相衔接，个人应承担安置住房建设中的合理费用，同时考虑到低收入居民的实际困难，在基本住房面积标准内企业或政府视情况适当给予补助，有效保障了“两区”群众能够买得起或租得起住房。

（一）阳煤集团现行住房政策

第一，1992年阳泉矿务局开始第一次住房制度改革，明确了房改的规划目标及原则，规定了房改的基本内容，同时出台、完善了从住房建设到出售，从资金筹集到提租补贴等一系列政策。第二，2007年阳煤集团历经五次住房制度改革后，住房逐步向市场化过渡，三级住房体系形成，人均居住面积大幅提高。第三，从第一次住房制度改革之初，阳煤住房发售的对象是以家庭为单位的无房户职工，发展至今日，发售对象的限制成为“降库存”的最大障碍。2015年阳煤集团采取了多渠道、多举措解决存量出售，逐步放宽限购政策，发售范围的变化使得发售效果明显提升。

（二）阳煤集团住房使用状况

阳煤房地产管理中心由房地产和住宅建设单位向专业化管理模式转变，人均居住面积稳步提高，人居社会环境大幅改善。截至2015年底，阳煤集团各类已售职工住宅共计1824幢（排），92962万套，709.4万平方米，套均建筑面积76平方米，其中公有租赁住房12563套、73.27万平方米。人均房屋建筑面积由“两区”改造前的20.1平方米提高至29.8平方米。

二、阳煤集团存量住房分析

阳煤集团从住房建设到房屋出售有着得天独厚的优势。阳煤集团共拥有职工17万，根据相关数据，对不同时期阳煤集团住宅面积统计，结合已售住房和在建住房套数及面积，考虑到1998年前很多住宅属于砖混结构，折旧率价高，且职工家庭中有双职工或已购买商品房及在外地工作无需当地购买住房等情况，家庭户户均住宅套数为1套。住房供给与实际需求已基本平衡，住房短缺时代结束，标志着一个新时代的到来，即从住房的卖方市场进入了买方市场。

（一）阳煤集团存量住房优势分析

第一，国家政策支持。阳煤集团住房为“两区”改造住房，享受国家资金补贴政策，职工购房又享有集团公司给予的住房补贴，购房价格較市场同面积住房相对低廉。第二，阳煤集团高度重视。深入研究存量住房发售政策，适时调整限制性职工住房购买条件，对存量住房分区域逐步放宽限制性购房政策条件，进一步推进存量住房发售，降低房屋资产库存，加速资金回笼。第三，地理位置优越。阳煤集团住房相对集中，多数位于老区，社会、文化、娱乐等各种资源集中，条件便利。

（二）阳煤集团存量住房劣势分析

第一，2013年以来煤炭市场整体效益下滑，职工对住房需求市场的预期已发生变化，职工购买力受到影响。第二，其中地段不佳，交通不便的房源就占到剩余量的62%，尽管政策逐步放宽，也无法调动职工购买积极性。

（三）阳煤集团存量住房威胁分析

现阳泉市房企开发建设了大量商品住宅，随着整体经济形势的变化，房企的利润空间在逐步缩水，阳泉作为内地不发达城市，实体经济的下滑直接影响买房者的预期，商品房降价已势在必行。目前集团公司所开发楼盘，售价已接近市场，无明显价格优势。日昱城、恒大帝景等周边房地产开发项目，对集团公司住宅开发形成巨大竞争力。

三、存量房发售过程中存在问题及解决对策

（一）存量住房发售过程中显现的问题

尽管采取多种措施，但出售效果仍不理想，主要影响职工购买力的原因有以下方面。受当前集团公司经济形势下滑因素影响，职工购买力明显下降，造成了地理位置相对偏远小区的住房发售速度缓慢；职工目前居住现状，“一边申报购住房、一边住房空置”，种种情况说明职工的住房刚性需求已基本解决，购房意愿不仅体现“为住而购”，还要选择住房区位、售价、环境等诸多不确定因素.

（二）解决对策

继续加大政策宣传力度。充分利用大众传播途径外，还要延伸触角，拓宽视野，广泛利用新型信息平台，宣传住房政策，推进存量住房发售，降低房屋资产库存。

建立购租并举的住房制度，推动房屋租赁市场规模化、专业化发展。搭建住房租赁信息政府服务平台，提供高效、准确、便捷的信息服务。规范房屋租赁市场，保护房屋租赁当事人的合法权益。鼓励各单位投资购买库存房，成为公共租赁住房提供低收入职工家庭，逐步从单一的开发销售向租售并举模式转变。

房地产去库存工作是一项长期性、系统性与复杂性高度融合的系统工程，需要循序渐进，不能一蹴而就，要夯实根基，不断创新，继续完善相关政策、制度、措施，从而真正保障职工购房权益，促进去库存工作高效完成。

参考文献：

[1]马俊.做好房地产去库存工作 促进市场持续健康发展[N].民族日报，2016-05-21（002）.

[2]吕瑞芳.我市房地产去库存工作平稳推进[N].定西日报，2017-09-02（002）.endprint