贵州省房地产泡沫测度分析

李杰

摘要：文章系统性探讨了房地产泡沫度测量方法，梳理了相关方法的文献，利用因子分析法测算了贵州省自2005至2014年的房地产泡沫度。研究表明，贵州省存在房产泡沫现象，在2009、2014泡沫现象超过了正常泡沫范围。根据贵州省房地产市场泡沫状况，提出了对房产泡沫进行抑制的短期和长期政策建议。

关键词：贵州省房地产；泡沫测度；因子分析法

一、引言

自改革开放以来，伴随着土地制度和住房制度的改革不断推进，中国房地产市场从市场化的开始发展阶段进入高速发展时期。中国国务院于1998年7月发出的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》标志着房地产市场由复苏走向繁荣。1998～2004年，是中国房地产发展的繁荣阶段，2004年至今被诸多学者认为是房地产业的过热阶段。杨帆等（2005）从现代经济学的角度，从供应结构、空置率、房价收入比、价格等方面分析，得出中国房地产价格已高估20%～30%。昌忠泽（2010）从信贷扩张、土地财政以及住房预售制度角度分析，认为房产泡沫已经远远超过了当时的日本和美国的泡沫程度。

在现行的土地政策及以投机为目的利益集体推动下，房地产业出现泡沫，只有对房地产市场进行降温，使其回归真正属性，才会使国民经济平稳增长。据房地产市场对宏观经济的影响，可将其划分为三个阶段，分别是适度房地产泡沫阶段、严重房地产泡沫阶段和房地产泡沫破灭阶段。李新（2007）指出，适度的泡沫会促进投资和消费，从而促进经济增长。适度泡沫会带来财富效应、动态经济改进效应及资源配置效果。王永钦（2011）认为，过高的房价会吸引大量资金涌入地产市场，引起其他实体经济资金流不足，从而会导致宏观经济低迷。刘霞辉（2002）提出当房地产泡沫崩溃时，大量的呆账坏账首先冲击金融业，导致经济危机的出现。泡沫严重阶段影响生产、消费、金融领域及经济增长。

二、文献综述

对于房地产市场泡沫测度方法主要有以下三方面。

1. 选取一些与房地產泡沫高度相关的代理指标，对其进行测算，间接的衡量泡沫的大小。房价收入比。房价收入比是一个国家或一个城市某一时期市场中销售的全部住房的平均价格，与这个国家或这个城市的居民在这一时期平均收入的比值。包宗华（2005）认为房价收入比不能反映房地产市场泡沫的存在，衡量泡沫的存在应考虑的是其内在的价值，房价收入比不能起到该作用。房价租金比。房价租金比是一个用来衡量持有房产相对于租房是否合算的一个指标。刘仁和（2010）等试图通过以Campbel建立动态的现值公式来建立房价租金模型，找到两者之间的均衡关系。房屋空置率。房屋空置率是一个反应房地产市场供给与需求变化情况的指标，也被用来描述房地产泡沫程度。董藩（2007）从空置率概念被误解读的角度认为中国房地产市场空置率没有描述的那么夸张。易宪容认为中国房产市场空置率已达到危险警戒线。代理指标法由于参考系难以确定导致这些指标不能准确的对房地产泡沫进行衡量，且选取指标的主观性太强。对于是否有泡沫，泡沫程度区间划定缺乏客观依据。

2. 建立综合评价体系来检测房价泡沫。直接合成法。刘琳等（2003）通过计算房价增长率与GDP增长率、房价收入比和住房按揭额与居民月收入比三个指标的几何平均数，以三个指标的几何平均数来构建房价泡沫测度指数。预警指数法。谢经荣（2002）从投机、预期、非理性、虚拟资本理论等几个方面提出了预警指数的方法。综合指标体系法考虑多项指标，计算过程较简单，具有可操作性。但综合指标体系法的指标选取和权重设定具有较大的主观随意性，因此综合指标体系法易受主观因素的影响，客观性不强。

3. 通过数学模型，采用现值法来测算泡沫的大小。（1）理性预期下的未来收益折现法。理性预期下的未来收益折现法以不含泡沫时，资产价值等于预期资产收益的折现为前提，以理性预期的套利均衡条件，对未来资产收益还原的折现方式来计算资产的基础价值，再求得泡沫值。运用这种方法的条件限制比较多，所以这种方法在实际中运用的较少。（2）经济基本面方法。采用宏观角度的泡沫测定，将房屋基本价值与经济基本面联系起来，避免了理性预期条件下房租和可支配收入折现法中涉及复杂的未来预期资产收益的折现问题。

三、房地产泡沫测度

赵息等（2010）认为当前房地产市场发展不够稳定，在目前的测度方法中需要的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等相关参数难以确定，这些参数的数据获得同样困难，而基于国外相关研究经验来确定的临界值和测度段，或基于AHP确定权重来测度房地产泡沫度又存在许多主观性。市场中单一的指标不能充分反映房产市场的运行状况，因子分析法通过对多个变量的简化分类，以荷载得分来确定简化后变量的系数，建立关于房地产泡沫的方程式，得到全面的房地产泡沫度。

（一）指标的确定

姜育海（2005）从房地产开发投资情况、房地产竣工、房地产销售及空置状况、房地产竣工造价及销售价格、收入房价比、房地产开发资金来源状况、房地产土地开发及购置情况来概括房地产市场发展状况。本文结合房地产市场发展的具体状况将指标体系分为三个方面，包括z1—z5的投资类指标、z6—z10的规模类指标、z11—z15的价格类指标、z16—z19的金融类指标。如图1。

对上述数据进行相关性检验，发现z1、z2、z3、z4、z8、z13、z14、z18相关系数较大。在1%的统计水平上显著，因此选定这8个指标进行分析。

（二）因子分析

据上述数据分析，使用SPASS21.0对上述8个指标自2005至2014年的样本数据进行因子分析，得出各公因子的特征值及方差贡献度。选取3个公因子，其累计方差贡献率为 95.195%，可以反映变量所代表的绝大部分信息。采用最大方差法对因子载荷矩阵进行6次正交旋转，得到旋转后的载荷矩阵。通过SPSS 中的回归法估计因子载荷系数，据此计算因子得分。endprint

三个公共因子的载荷系数计算公式：

F1=0.293Z1+0.022Z2+0.056Z3+0.296Z4+0.042Z8-0.267Z13+0.003Z14-0.252Z18 （1）

F2=-0.021Z1+0.106Z2-0.08Z3+0.014Z4+0.376Z8+0.402Z13+0.421Z14-0.145Z18（2）

F3=-0.031Z1-0.504Z2+0.511Z3+0.011Z4+0.018Z8-0.271Z13-0.039Z14+0.069Z18 （3）

根据各公共因子的方差贡献率和各因子的载荷系数，构建房地产泡沫测度模型：

P=0.42059F1+0.37510F2+0.15626F3（4）

根据方程（1），（2），（3），（4）计算贵州省房地产泡沫指数。

由表1知，2005-2014年间贵州省的房地产泡沫指数区间为[0.17，0.49]，均值为0.30，标准差为0.12。选取1倍标准差，即[0.18，0.42]作为房地产泡沫指数波动的正常区间。在[0.17，0.18]区间说明房地产市场出现异常负泡沫，即房地产的实际价格低于其理论价值。在[0.42，0.48]区间说明出现异常正泡沫，房地产的实际价格高于理论价值。

四、主要结论与政策建议

（一）主要结论

本文总结了近些年关于房地产泡沫测度的研究方法，通过选取投资、规模、价格、规模四类指标，对这些关于贵州省房地产泡沫的指标进行了因子分析，得出了2005～2014年期间贵州省房地产泡沫程度。贵州省泡沫度的合理范围在[0.18，0.42]，表明在近10中，贵州省存在房地产泡沫，且受投资、金融及相关政策影响幅度较大。

（二）政策建议

1. 短期内抑制房产泡沫的政策手段

（1）严格控制房地产业的信贷规模。房地产业是资金密集型产业，房地产开展和销售都离不开金融机构提供融资上的支持。宽松的货币政策，过度信贷资金投放到房地产市场，极易引发房价泡沫，且宽松的房地产信贷政策也增加了投机者将风险转嫁给银行的動机。

（2）扭转房屋供给中普通中小型户型短缺的问题。2006年5月，建设部等九部委曾联合下发了“70/90”政策，然而调整房地产供给结构的政策没有真正的落实。2008年以后，各大城市已不再执行。因此，政府应切实调控房地产供给结构。

（3）加大对房地产开发商的“囤地”“捂盘”的惩罚力度。 房地产空置率对贵州省房价泡沫有显著的影响，对于中国目前的房屋空置并非单纯的供大于求，而是供给结构不匹配和开发商“捂盘”有关。因此，应加大对这种行为的治理力度。

2. 抑制房价泡沫长期制度建设政策

（1）开征物业税，解决地方政府财政问题。地方政府的税收来源很大一部分来源于土地出让，正是由于这种因素，导致土地价格居高不下，而抑制房产泡沫则需要建立一套解决地方政府严重依赖出让土地收入的长效制度。

（2）转变政府职能、改革中央对地方政府考核指标。由于中国独特的层级治疗结构，中央对地方的激励主要通过经济和政治两种形式。中央对地方的考核很长一段时间以GDP增长为核心指标。房地产业则会带来GDP短期内快速增高。要推进政府职能转变，就要切断政府和房地产之间的利益纽带。

（3）在严格监督基础上，允许农村宅基地和划拨土地的自由流转。中国的垄断土地政策造成地价引起的房产泡沫。在2002年土地“招、拍、挂”政策以前，划拨土地使用者和农村宅基地直接向市场转让在一定程度上被政府允许，土地供应有一定的弹性，而在“招、拍、挂”政策以后，政府完全垄断土地供应，中国的房价泡沫也开始逐渐增大。

参考文献：

[1]杨帆，李宏谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2008（06）.

[2]昌忠泽.房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整[J].经济学家，2010（07）.

[3]李新.泡沫经济形成机制研究[J].经济与管理研究，2007（07）.

[4]王永钦.异质交易者、房地产泡沫与房地产政策[J].世界经济，2011（11）.

[5]刘霞辉.资产价格波动与宏观经济稳定[J].经济研究，2002（04）.

[6]刘仁和，程昆，莫金玲.中国四大城市住宅价格与租金的关系研究[J].房地产市场，2011（18）.

[7]董藩.关于空置面积和空置率问题的探讨[J].中南民族大学学报，2007（07）.

[9]刘琳，郑思齐，黄英.房地产泡沫测度系数的编制方法[J].房地产市场，2003（06）.

[10]丰雷，朱勇，谢经荣.中国地产泡沫实证研究[J].管理世界，2002（10）.

[11]赵息，孙继国.环渤海地区房地产泡沫实证分析[J].天津大学学报，2010（01）.

（作者单位：贵州大学管理学院 ）endprint