不动产评估中重置成本的分析

何春宇

摘 要：重置成本是我国较为常用的一种财产价值评估方法，在对不动产的数额以及覆盖面评估上使用的频率较高。如何对固定产的重置成本进行内容上的定义不同的评估人员在看法上也存在很大差异，文章针对重置成本的规范与标准进行相关内容的研究，并提出了一些个人观点以及一写建设性的意见，希望得出的结论可以给评估人员带来帮助。

关键词：不动产；重置成本；评估；分析

虽然重置成本法在不动产评估中应用的最广泛，也是目前不动产评估最规范的方法，但是在实际不动产评估的过程中，重置成本法还是会由于一些因素的影响，而出现细节上的问题，如不动产中的条款问题、不动产评估人员意见不统一、重置成本方法应用不到位等。近年来，不动产相关管理部门不断加强对重置成本法应用的重视程度，并对其使用技巧加以研究。因此，如何更好的将重置成本法应用到不动产的评估工作中，成为了相关研究人员以及一些社会人士需要面对的问题。

1 不动产评估中重置成本的原理

重置成本是不动产市场价格的一种反映，但不能代表最佳功效状态下的不动产成本，同时也无法体现不动产最高最佳使用状态下的价格，更不能反映估价时点市场供求关系下的不动产价格。在目前的资产评估中，遇有大量的评估项目参与评估时所采取的评估方法只是利用评估基准日时市场同类型建筑或通过案例求得的现行单方造价作为参照标准，再根据委估建筑和参照建筑之间所存在的条件差异，采用条件差异系数去修正参照建筑的单方造价，从而求得委估项目的现行单方造价。这个方法称之“单方造价比较法”，它是利用其它类似不动产的单方造价通过差异调整来替代委估建筑的实际造价，在资产评估中它是按照“替代原则”的理论去实现的，所求得的评估值也只是近似值，只要这个近似价值符合评估基准日时的市场价值标准，且误差值控制在合理的范围内，这个评估值就是正确的。按照这个方法求得的评估值既不是复原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因为它不是按照原设计编制的造价。

对于个体不动产的评估项目，即使按照原设计图纸采用概预算法去重新编制概预算，许多评估项目在建造时期的现场变更签证也很难齐全，编制的造价也只能是近似准确。上述的“替代原则”和近似理论概念非常重要，它奠定了我们采用重置成本法去对不动产估价的应用基础。

2 不动产评估中重置成本法的应用

在不动产的估价中，用重置成本法求取房屋评估值一般分为三个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。无论采用什么方法去进行不动产评估，后两个阶段完全相同，所不同的就是造价计算所采用的计算方法各不相同。众所周知，计算一个不动产项目的工程造价的方法不外乎有预（结）算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。另外还有一种概算指标编制法，它是属于预（结）算编制法的另一种形式，它和概预（结）算编制法的不同之处只是所采用的定额种类不同，预（结）算编制法所采用的定额为建设预算定额，而概算指标编制法所采用的定额为不动产设计概算指标定额。在企业的整体资产评估或群体建筑的资产评估中，单方造价比较法应用最广、也是行之有效的评估方法，指数调整法一般不提倡使用。上述各种造价计算方法的选用应根据所具备的评估资料的条件来确定 。运用成本法评估不动产的现时价值时，由于不动产是在过去某时点建造的，所以，不能采用不动产原来的建造成本，而应以估价时点的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除不动产的贬值额。

重置成本是采用新的建筑材料和工艺建造一个与原不动产功能结构基本相同的不动产的成本。重置成本应当包括利息、利润和税费。贬值是指不动产的价值减损。这里所指的贬值与会计上的折旧的内涵是不一样的。不动产的价值减损，一般由两方面因素引起，一是物理化學因素，即因不动产使用而使不动产磨损、自然老化、自然灾害引起的不动产结构缺损和功能减弱，所有这些因素均导致不动产价值减损，故这种减损又被称为自然折旧或有形损耗。二是社会经济因素，即由于技术革新、建筑工艺改进或人们观念的变化，引起建筑设备陈旧事后、设计风格落后，由此引起不动产陈旧、落后，致使其价值降低，这种减损称为无形损耗。所以从不动产重置成本中扣除不动产损耗，即为不动产你现值，因此确定不动产贬值额就成为不动产评估中的关键一环。计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。

3 不动产评估中重置成本的优缺点

3.1 不动产评估中重置成本的优点

不动产评估中的重置成本法在应用的过程中，会根据本身原有的标准进行考量，这种标准通常以公式的形式展现出来，这样重置成本法在不动产评估中应用的时候，就能提升不动产评估的统一性，相关的数据信息比较也非常的明显。不动产评估中的重置成本法公式的应用也比较方便，而且相关的专业人士，还会提供可靠的评估成新率，而不动产市场也会提供准确的重置价值，为不动产的评估工作提供了诸多便利条件。另外，重置成本法还能充分的考虑到不动产评估中的经济价值和实体价值因素，对不动产评估提供了宝贵的参考依据，更对不动产的评估效果产生巨大的影响。

3.2 不动产评估中重置成本的缺点

重置成本还存在一些影响不动产评估的缺点。重置成本法在使用的过程中，会进行大量的数据核算，从基本的零资产到单一资产，都需要会计核算给出准确的核算结果。所以重置成本需要用到大量的人力物力资源，还要在时间上投入很大的成本。另外，不动产评估中的重置成本法还存在不确定因素。当不动产中的利润额有所增加或减少的时候，人力成本也会随着利润额的变化而进行改变，而这种改变会在很大程度上阻碍会计核算的真实效果，从而对不动产的评估带来不利影响。

结束语

重置成本对不动产评估有着重要影响，也是人们评估不动产最重要的参考依据。虽然重置成本法在应用的过程中有很多优点，对不动产评估起着推进作用，但是重置成本法中的缺点，如有一定的局限性等，也会对不动产评估造成一定的阻碍。因此相关研究人员要对不动产评估与重置成本之间的关系进行进一步的研究，根据时代发展的需要，对重置成本法在不动产评估中的应用加以完善，这样才能将两者间的利益转换到最大状态，为不动产评估事业的发展奠定坚实的基础，为重置成本法的应用提供有效保障。

参考文献

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