社区维修费用管控及措施

张金莉

社区的维修项目主要分为工程维修、设备维修和矿区改造维修三部分，设备维修主要用于车辆、医疗设施等各种设备的维修；工程维修用于办公场所、居民住宅、小区公共设施的日常零修；矿区改造维修主要是专项维修项目，年初根据上一年的维修情况，单独下拨维修计划，然而设备维修和日常零修的维修费是管理局单项考核指标，年初由管理局批复年度维修费的总额，进行单项控制和考核，各单位严格在预算指标内使用，不允许超出年度预算费用总额。如何安排和使用好预算内的维修费就显得格外重要，针对目前社区工程维修情况，结合社区实际的工作经验，社区维修费管控措施如下：

一、严格施工各环节，维修的同时降低成本

维修工程在施工中条件复杂、辅助用工较多、隐蔽等其他不确定因素，给维修工程的投资控制带来极大的困难，要提高工程投资的效益，做好成本控制，需各参与方共同努力，在前期设计方案的合理性，施工阶段的组织，后期竣工验收等方面多下功夫，并落实到建设过程的各个环节、细节。

1、维修前期：维修改造项目图纸初步设计完成后，目前多采取的方式是由多方共同参加方案讨论，并结合现场实际，提出合理化建议和改进方案，不断完善施工图设计。依据掌握的专业知识，对小区部分功能性系统和地面设计标准，提出方案优化改造建议，不仅使用功能更加合理，维修费用也得到了有效控制。

2、施工阶段：施工阶段是真实反映工程造价的核心阶段，由于小区环境复杂，存在一些不可预见的因素，材料询价定价制度尤为重要。

（1）为了避免施工单位在材料方面以次充好，抬高价格，到年底结算扯皮，拖延结算进度等现象，项目部组织了询价小组对常用的维修材料雨污排管线、渗水砖、树脂井盖、雨水篦子、电缆、防水卷材、消防器材、落水管等主要材料在采购时进行询价定价，做到价格跟踪控制。

（2）由施工单位提供，隐蔽工程的签认、工程量的增加等。为此对该阶段进行了所需材料样品的用量、规格、等级及价格，询价小组采取厂家竞价、网上询价、电话咨询、实地考察等多种方法，货比三家，从中确定供货范围，选择物美价廉的厂家，科学合理的确定材料价格，并与施工单位达成一致意见。材料的提前定价，加快了工程结算的顺利进行，同时也能够达到有效控制费用的目的。通过采取有效的组织措施，控制了维修成本。

3、竣工验收阶段：如何把到位的资金充分的用好，不浪费每一分钱，是审计人员应尽的责任，也是我们对待每一项工程结算的尺度。在竣工结算阶段，严格按照上级下达的结算办法，执行相关的政策文件和法规，重点审核竣工结算编制是否符合招标文件和合同条款的约定；审核计费是否符合管理局及东营市结算管理办法，审核人工费对维修改造内容进行了全面审核是否符合规定；审核材料价格是否执行管理局结算办法规定，是否符合材料招标价格及询价结算指导价。對审核中工程量不实、取费错误、材料价格等问题，及时指正，并予以调整，降低了维修成本。

二、正确区分能否抵扣进项税的维修项目，加大维修费的使用空间。

2016年5月份全国全面施行营改增后，维修费的核算与之前代扣代缴的营业税有一定的区别，营业税为价内税，增值税为价外税，税改前社区维修费将营业税全额计入维修成本，没有抵扣；而增值税是价税分离的，税改后社区在计算维修成本时增值税进项税不计入成本，作为税金的抵扣项单独核算。对于社区而言，营改增之后，取消了工程投资和维修项目委托代证税金业务，减轻了工作量，因为有了进项税的抵扣，在上报维修计划时因税费的抵扣会有部分审定金额计入进项税，释放出部分维修计划再次使用，但是在年末释放出的维修计划在后期维修项目安排上时间会比较紧张，造成因无法完工而无法使用的情况发生，

正确区分可抵扣的维修项目，将后期释放的维修计划控制在维修立项时，在维修名称中加“公共”字样，合同签订时在合同文本中备注“不含税”，审计人员可按照维修名称的提示出具不含税的审定值，施工方可按照提供的维修名称和不含税的审定值，正确区分含税与不含税，确定开具增值税的专票和普票，这样既保证了维修费在结算时与审定值相符，又不会因进项税抵扣而释放出部分维修计划的情况发生，确保预算内的维修费用最大限度的多为社区居民造福，将钱花在刀刃上。

三、提高工程维修计划的准确度，避免差异过大。

加大与项目部交流沟通力度，对已批复的维修立项，要经常询问施工情况，掌握施工进度，遇到在施工过程中无法完成或者扩大维修项目的情况应及时调整计划，尽量做到预算相符，避免年末超计划金额无法结算和计划结余无法再使用的情况发生。在日常工作中根据各单位情况下切预算指标，在预算指标内，可以根据实际情况自行安排维修，不再需要打报告审批，托幼、医疗板块以及房产部的维修，因没有工程预算能力，安排项目部帮助看现场，做出合理预算，避免差异过大。

四、推行自检自修，减少外委维修，降低维修费用的同时提高维修质量

必须遵循“服务企业”的宗旨，同时，也要遵循可持续发展的科学发展观，树立“降低成本，挖掘潜力”的观念，强化降低成本的意识。同时费用管理中要克服片面降低成本的观念，成本管理不能只局限于传统的“节约一度电、一滴水、一张纸”的简单、狭窄的模式，而应充分理解它是一种保障扩大再生产的新模式，重要的应该是将各项成本与一定的预期收益相联系，让一定的成本带来相应的收益，并且应尽可能扩大收入与成本的比例。对维修项目来讲，提高维修质量与控制降低维修成本是同样重要的。

1、在管理局费用指标的逐年压缩的情况下，组建维修大队，在不涉及高空且力所能及的推行自检自修，减少外委维修量，维修费预算安排以安全生产为原则，严格控制日常维修费用，日常以养护为主，多养少修、以养控修，降低维修级别。利用维修大队专业优势，加强业务培训，扩大自主维修范围，减少外委维修，将高质量的维修理念贯穿于整个维修实施过程中。

2、针对确实需要外委维修的项目，通过招标、包干等措施，确定外委战略伙伴，进行集中外包维修，控制费用范围，在保证质量的同时促使单价下降。

五、加强日常维修台账管理，督促维修结算进度，按时入账的同时做好维修费的分析

维修管理主要体现在日常工作中，将设备维修和工程维修分项进行台账管理，结算时及时分单位做好台账录入工作，方便进行汇总和查询。通过前期计划上报、组织实施、现场管理和工程验收，最后是工程结算，加强维修各环节的协调沟通，确保费用及时挂账结算。

每月针对维修费的使用情况进行分析，对超预算的单位提出预警，对未跟上预算进度的单位督促其加快结算进度，确保年末维修费控制在预算指标内。

总之，社区维修管理是一项需要常抓不懈的工作，社区的经营中时时处处都有降低成本的地方，做好年初维修费用预算，施工中与计划、基建、审计、项目部等多部门紧密结合，采取多方面费用管控，最大限度的节约投资，最终创造更大的经济效益和社会效益，实现效益最大化。本着“服务最好，质量最优，费用最省”的宗旨，寻求创新突破，为社区居民服好务，实现社区做大做强的战略目标。