房地产：政策端趋稳

中金公司

投资要点

1、调控政策趋稳。

2、股价超调后存交易机会。

一二线城市下半年销售面积增速受益于推盘回暖料将持续复苏，但政策端对房价的高压态度不改；三四线城市去库存政策力度逐渐减弱，销售增速预计将小幅放缓。中长期政策层面，我们认为在公共住房供应占比得到有效提升之前，非市场化的调控手段不会退出，以维持市场短期平稳，而长租公寓的大力发展和房地产信托投资基金通道的打开将是构建房地产市场长效机制的首要出发点。

我们测算今年房企各类外部融资渠道合计将出现499亿元净流出，较去年2.3万亿元的净流入大幅走弱，主要因非标融资显著收缩且境内信用债进入偿付高峰期。受此影响，下半年投资和新开工可能承压，但在房企补库存需求下失速风险并不大。我们小幅下调全年房地产开发投资和房屋新开工面积增速预测至8%、8%（原预测为10%、10%）。

鉴于本轮去杠杆控风险的政策态度坚决，我们不认同当前以对赌政策放松的逻辑全面买入地产股的观点。杠杆过高、销售欠佳的中小房企可能在下半年暴露风险，行业加速整合随之而来。建议投资者：1）当前在左侧积极布局财务稳健的龙头房企；2）待信用风险有所释放后追加配置都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的。

重点推荐：招商蛇口、万科A和保利地产。