物业合同的“法律名份”

宁韬

在物业纠纷的案件中，大多数是涉及物业公司起诉业主索要物业费的案件。而实践中，以物业合同效力问题、物业公司服务问题等作为抗辩理由的业主也占有着相当比例。因此，物业服务合同的认定就成为了司法实践中的一个关键问题。为了说清楚这个问题，我们先来看两个真实的案例。

A物业企业起诉业主张先生，声称张先生未交纳近3年的物业费，请求法院判决张先生交纳物业费。张先生认为其与A物业公司之间并未签订物业服务合同，A物业企业是受开发商委托对张先生所居住的小区提供物业服务，张先生自己并非合同相对方，A物业企业无权依据其与开发商订立的物业服务合同，向自己主张权利，A物业企业应该向开发商主张合同利益。

在另外一起类似的案件中，B物业企业起诉业主王女士，同样也是追缴近3年的物业费。王女士认为其与B物业企业未签订物业服务合同，B物业企业与开发商签订的物业服务合同也早已到期，故B物业企业与王女士之间不存在任何合同关系，B物业企业无权依据合同关系向自己主张权利。

上述两个案例，是涉物业纠纷案件中业主一方时常提出的两个不交纳物业费的理由。但是否真的如张先生和王女士认为的那样，他们与物业企业之间不具有合同关系，从而不用交纳物业费呢？在此我们需要讲清楚两个非常关键的概念，即前期物业合同及事实上的物业合同。

张先生遇到的其实就是“前期物业合同”的情况。简单地说，在小区成立业委会以前，由建设单位，也就是俗称的开发商选聘物业企业，从而签订的书面合同，就是前期物业合同。虽然前期物业合同的直接订立者是开发商和物业企业，但实际履行合同的主体却为业主与物业企业，这也导致了前期物业合同会在一定程度上引起业主的反感，很难被业主普遍接受认同。实际上，业主与物业企业虽然未直接签订合同，但在购房时签订的《业主临时公约》中，往往都约定了“前期物业企业由开发商通过一定的方式选定”等相关内容。因此，物业企业如果确实为业主提供了物业服务，业主应当向物业企业支付物业服务费。

可以说，我国立法将前期物业合同设计为一种临时性的替代合同，是在业主尚未全部入住小区，业主大会无法召开情况下的一种权宜之计。这种临时性的状态理论上不应持续时间过长，根据业主入住情况允许召开业主大会时，则应当及时召开业主大会选聘物业企业，签订正式的物业服务合同。根据《北京市物业管理办法》规定，物业管理区域已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应履行向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会所需材料等义务促进业主大会、业主委员会的成立。

前期物业合同期限届满，小区一直未成立业委会，无法签订新的物业合同情况下，就产生了是否存在合同关系的质疑，这就是第二个案例中王女士的疑惑。在这种情况下，法院一般会根据事实服务来确定双方之间建立的合同关系。理由在于小区业主个体情况比较复杂，在业主整体意志不明确的情况下，很难以个别业主不交纳物业费的行为来推定多数业主不同意物业企业提供服务。而且基于一方履行主要义务且对方接受的事实，认定事实合同关系成立，在我国现行合同法范围内存在依据。

所以在本文所涉的两个案件中，法院最终均认定物业企业与业主之间存在合法有效的合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。

此后，就涉及合同相对性的问题。涉物业纠纷频发的重要原因之一在于部分业主无法正确区分合同的相对方，把自己日常生活中遇到的所有问题都交给物业企业解决，一旦物业企业解决不了，就产生了矛盾。例如，C物业企业起诉业主赵先生缴纳近两年物业费，赵先生承认其确实未交纳诉争期间的物业费，但不交费的理由在于房屋存在质量问题。最终法院并没有接受赵先生这个不交物业费的理由，因为房屋质量问题可能是因为开发商的原因导致的，它与欠缴物业费在法律上不属于同一种法律关系，不能在一个案件中解决。在这个纠纷中，赵先生就混淆了物业服务合同的相对方。在物业企业起诉业主追缴物业费的纠纷中，业主如果提出少交物业费的理由，应当集中在物业企业是否按照合同约定履行合同义务的层面上，类似于案例中提到的房屋质量问题，可能涉及开发商的责任认定，与物业服务合同本身并非同一法律关系。

还有一个常见的问题，业主也时常困惑，就是物业企业的安保义务应当尽到什么程度，是不是我在小区里的东西丢了，都可以依据合同要求物业企业赔偿？通常，物业企业与业主所签订的物业服务合同中都会包括一定的安全保障义务，但需要指出的是，物业企业提供安保服务所维护的是公共区域内的安全，而不可能对每个业主的人身、财产承担绝对安全的保障责任。因此，法院也会在个案中结合服务收费情况、服务宣传介绍、物业的品质及当地的具体情况加以综合认定。

从法院的审判实务看，判断物业企业是否尽到安保义务，一般会从三方面进行审查：首先看物业企业是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和设施设备；其次看物业企业是否有较为完备、合理的安保规章制度；再次看物业安保人员是否切实利用了有关安全设施设备，遵守了安保规章制度。如果物业企业做到了上述要求，也就表明物业企业尽到了其注意义务，尤其是在第三人刑事犯罪的情况下，不能无限扩大物业企业的安保义务。反之，如果物业企业疏于管理，业主通过证明门卫无人值班、电子监控系统失灵、该封闭的出入口未封闭、围墙等防护装置倒塌未及时修理等，物业企业应根据具体失职情况承担相应的赔偿责任。