浅析商品房预售合同买受人权益保护

蔡旻君 袁 佩

河南师范大学法学院，河南 新乡 453007

一、房屋预售合同概念与特征

商品房预售合同是指：“商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。”其有以下特征：

(一)预售人特定且资格要求严格

在商品房预售合同中担任预售方的房地产开发商是否具有符合资质的条件，有相关的法律对房地产开发商的资质做规定要求。我们从相关法律法规可以得知，能进行商品房预售的主体应当是依据法律法规而合法成立的房地产开发企业。

(二)商品房预售合同的标的物具有不可预见性

一方面，商品预售合同将期房作为合同的标的物，开发商与买受人签订合同时，标的物尚未完工，即并没有客观存在的实物，对于实物的质量、性质等无法直接得知；另一方面，物上权利复杂，对于标的物上是否存在权利瑕疵或者是否存在其他变动不可预见。

(三)预售方履行商品房预售合同义务的时间较长

一般情形下，双方在签订了预售合同后，预售方就承担了将完成竣工的商品房交付给买受人，并将房屋的所有权转移给买受人的义务，但在实际的预售商品房交易中，从合同订立到房屋的交付，跨越的时间期间往往是比较长的，并且在建造过程中，房地产开发企业的履约能力很容易因为诸多因素发生变化。

二、完善商品房预售合同买受人权益的保护措施

(一)严格规范预售合同的效力

明确规定预售合同必须符合合同有效的全部条件：

首先，预售方主体资格必须符合法律要求，持有固定资产投资许可证、建设合同规划许可证等。

其次，预售合同双方意思表示真实一致。所谓“一致”，即合同双发达成和议；而“真实”是指预购人在充分了解了预购房屋的真实情况、双方在签订合同后的权利义务后，在有意思表示能力的前提下，自愿作出的意思表示。

最后，预售合同内容和形式应具有合法性。内容合法是指合同内容不得违反法律的强制性法规；形式合法则是指双方必须以书面形式订立合同。

(二)完善商品房预售广告法律制度

近年来，我国的市场经济高速发展，各种媒体平台的广告成为连接经营者和消费者的重要桥梁以及主要的传播媒介。那么，从法律层面规范商品房预售广告制度，是保护买受人权益的重要手段之一。《广告法》中应明确规定预售方的承诺不履行等欺骗行为的惩戒措施，并明确指出进行管理的有关部门，促进形成监管体系。

(三)债权的物权效力

与德日不同，在我国，物权具有绝对性，是对世权，而债权则是相对权，属于对人权，但是在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定：“消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这就是说明，承包方的法定抵押权作为物权让位于消费者的债权，即打破了我国《物权法》规定的同一标的物上物权优先于债权的规定，这在很大的程度上保护了买受人的合法权益。但是这即是出现了法律内部的冲突，在司法适用时会出现争议，所以亦应出台相关法律法规明确规定适用效力。

(四)完善立法、拓宽法律救济渠道

对于立法领域，我们应从以下事项着手：完善格式条款立法，将此类合同纳入到《合同法》格式条款的适用范围；建立、健全房地产开发企业信息和商品房交易信息的披露制度，使双方有对等的信息掌握度；除此之外，我认为还应将预售合同的备案登记赋予公开公信力，与不动产物权的变动的登记赋予同等效力，且将登记效力与合同的效力相分离，这样一方面，方便登记部门对开发商所售房屋的相关材料进行审查，另一方面可以避免一房两卖等情形，保护交易安全。