不动产继承公证中的几个问题

陈权胜

（519030 广东省珠海市横琴公证处 广东 珠海）

继承公证是公证机构根据相关法律规定和当事人的申请，依法证明申请人的继承行为真实、合法的活动。不动产继承公证是继承公证的内容之一，是一种确权性的活动，由公证机构依据申请人的申请，审查相关材料，确定公证申请人对被继承人的不动产享有继承权的法律行为。

随着房价的不断高涨，不动产成为人们在社会活动中最重要的财产之一，不动产的传承成为社会关注的焦点之一。但由于人们对不动产继承相关的法律法规以及公证程序的不了解，导致在不动产继承公证办理中出现了许多不规范的地方，并引发不动产继承的纠纷。因此本文以不动产继承公证实务中的问题为视角进行了研究和探讨。

一、不动产继承公证的概述

当事人就被继承人遗留的不动产向公证机构申请办理继承公证，公证机构依据《继承法》《公证法》《公证程序规则》等法律法规按照法定程序，从申请人提出公证申请，到受理公证申请，再到审查材料，最后出具公证书。公证机构在法律规定的范围内，对于被继承人的死亡事实，涉及的不动产产权属性、所有权、与被继承人之间的亲属关系，以及相关材料的真实性、对于继承行为的合法性作出证明的法律活动。

根据1991年《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（简称联合通知）的规定：继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。根据联合通知的要求，房产继承公证是当时的强制要求。2016年实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第14条规定：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。可见，不动产继承由强制公证变为自愿公证。但无论不动产继承公证是否具有强制性，公证机构在办理不动产继承方面，比较法院或不动产登记机关的解决方式，仍然具有省时省力、高效便捷等优点。

二、不动产继承公证中的几个问题

（一）被继承人死亡事实的问题

我国继承法规定，继承从被继承人死亡时开始。当事人申办理继承公证，应当提交被继承人的死亡证明。此处所称的“死亡证明”，是指医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；死亡公证书。

查明被继承人死亡的事实是办理继承公证的前提条件，死亡事实包括被继承人的死亡时间、地点、原因、出具死亡证明的机构等，因此核实死亡事实非常有必要。如何核实死亡事实，可以到死者的户籍所在地公安部门核查死亡证明，也可以到死者的居住地所在基层群众性自治组织了解情况，有档案记录的，复印其档案资料，无档案记载的，可走访邻居或知情人，同时做好必要的核查记录。

（二）遗产范围界定的问题

我国继承法规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。

被继承人对不动产拥有合法产权是继承人取得遗产的前提与基础，不能将夫妻财产、家庭共同财产未经分割就进行继承。上述类型的财产经过分割后，确定被继承人的合法财产范围方可作为遗产。在实践中，经常遇到的问题是界定婚前财产还是婚后共同财产，如属夫妻共同财产的须先行对夫妻共同财产予以分割，最后确定被继承人遗产的范围。婚前个人财产的划分一般以结婚时间作区分，在结婚前取得的财产为婚前个人财产，结婚后取得的财产为婚后共同财产，但夫妻存在婚前财产协议或夫妻财产协议的除外。

（三）查明继承人情况的问题

我国继承法规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。查明继承人的基本情况是办理不动产继承公证的重点审查内容，办理不动产继承公证时，当事人应当向公证机构提交全部法定继承人的基本情况及与被继承人的亲属关系证明，此处所称“亲属关系证明”，是指被继承人或者继承人档案所在单位的人事部门出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；基层人民政府出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；公安机关出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；能够证明相关亲属关系的婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明和公证书。办理不动产继承公证时，查明继承人情况的难点有：

（1）如被继承人年纪较大，其父母已故的，继承人往往无法出示被继承人父母的亲属关系证明或死亡证明，这种情况下，公证机构只有主动运用各种核实手段，才能核查被继承人的父母有关情况。

（2）如被继承人的法定第一顺序继承人存在继承人在被继承人死亡后遗产分割前死亡的，此时发生转继承，转由死亡的继承人的法定第一顺序继承人继承其应继承的遗产份额。

（3）如被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承，代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额，需要注意的是代位继承中，先于被继承人死亡的子女其配偶不享有继承权。

三、结语

综上所述，公证作为重要的司法工作之一，公证结果具有一定的公信力和权威性，在继承法律关系过程中，对于不动产的继承，公证发挥了至关重要的作用，不动产继承公证一方面使继承人的权利得到有效的保障，顺利实现继承权，避免继承人之间出现纠纷，有效的促进继承人之间家庭关系的和谐发展。