房屋租赁合同的优先承租问题探讨

朱逢吉

无锡市新吴区人民法院，江苏 无锡 214000

一、优先承租权概述

优先承租权的概念可以理解为租赁双方在原租赁合同期满或租赁关系终止后，若出租人将原租赁的房屋再出租给第三人则原承租人有在同等条件下优先于第三人对该房屋予以续租。通过概念的理解我们可以得出优先承租权的基本构成要件，主要包括三个方面：第一，合法有效的房屋租赁合同。若当事人之间的原租赁合同是无效的或已撤销那么承租方便失去了受保护的合同根基，优先承租权也失去其扎根的土壤，那么房屋出租者再行与他人签订租赁合同，对承租方的利益不会造成任何损失，优先承租权也没有其存在的现实理由；第二，房屋租赁合同的双方当事人必须满足适格主体的条件，即出租人能够对其所出租的房屋进行处分，而承租人必须是能够独立订立租赁合同的完全民事行为能力人，否则优先承租权的行使无从谈起。

二、优先承租权存在的理由

当前立法上对于优先承租权制度的设计相对而言是缺失的，实践中存在的优先承租纠纷并不少见，大多是由于双方当事人在合同中预先约定了优先承租条款而产生的，目前我国法学界对优先承租问题有着不同意见，认为应该在立法上构建优先承租权的和不承认优先承租权的学者都各有其充分的理由，本人认为根据目前我国实践中对于优先承租的争议和探索，结合实际情况优先承租权制度的建立是必然的趋势，理由主要如下：

首先，优先承租权的建构能够促进民事法律关系的稳定发展。基于双方之前存在的房屋租赁关系，租赁双方当事人之间存在着相比第三人更稳固的信赖关系，这对双方在接下来的合同权利义务的履行打下了良好的基础，不仅更利于租赁物的使用，而且承租方在之前的租期内的生产经营、社会生活等已经有了比较稳定的客户、商誉以及社会关系等，如果承租方能够在同等条件下续租，能够大大减少出租方重新与第三人交易的成本，更维护了承租人原有的生产生活状态，对双方都是共赢的局面。

其次，优先承租权的建构符合当前租赁权“物权化”的现实大趋势。随着市商事交易的迅猛繁荣，法律调整越来越注重从对静态的财产所有权的保护到对动态占有的保护，如我国《合同法》第229条规定的有名的“买卖不破租赁”的规则便是租赁权“物权化”的立法印证。因此，若是法律能够对租赁权“物权化”予以延伸解释，那么其对承租人的优先续租权利的赋予便是应有之义，两者之间在承租方利益的保护上并不存在任何法理冲突，那么承租方于期限届满出租方继续出租时享受同等条件下的优先承租权便可以成为对出租人滥用租赁权的有力回击。

再者，法律对优先购买权的规定为优先承租权的存在提供一定法理支撑。我国《合同法》第230条规定了承租人的优先购买权，其现实基础与优先承租权一样来自先前有效的房屋租赁合同，在不损害出租人利益的前提下维护承租方合法权益法律保护手段，承租方优先购买权制度在一定程度上是可以涵盖优先承租权的，既然法律赋予了承租方优先购买的权利，那么相对于对房屋处分更轻的租赁来说，其享有同等条件下的优先续租权利，也是有一定的法理基础的。

三、房屋租赁合同承租人优先承租权的实现

理论上而言，优先承租权应该属于债权、期待权，虽然其具有一定的物权性，但仍然是依附于债权而存在的，并且是在满足房屋租赁期间届满、同等条件承租等实际条件才能实现的，故其本质依旧是债权、期待权。

债权的实现不同于物权，在实践中优先承租权受到侵害时，有两种处理的观点。第一种认为出租人侵害优先承租权与第三人订立的合同违反了附直接强制缔约义务，法院应该认定合同无效或者撤销；另一种观点认为出租方与他人订立的合同尽管侵害了优先承租权，但符合合同自由原则等合同成立的必要要件，是有效的，但是对于承租方由此所遭受的损失，出租方应该要承担违约责任并且赔偿相应损失。我们认为，第二种观点是比较合理的，优先承租权存在的本质就是为了维护承租人的合法权益，从而平衡双方当事人的利益，若是随意的撤销或认定出租人与第三人签订的合同无效明显导致资源的浪费，也不合法理，而选择承担违约责任或者赔偿损失，一方面执行更有效率，只要证明了承租人损失的存在，就可以请求出租人赔偿其相应的损失，并且证明难度也较小，其次对于第三人利益的保护也是必要的，第三人遵照法律的规定订立的有效民事法律关系理应受到法律的保护，这也是稳定社会交易秩序稳定的应有之义。

尽管我国立法上对优先承租权制度的建构是有缺失的，但随着市场交易的繁荣和迅速发展，我们对其在实践中的探索从未停止过并且不断深入，我们相信，在不久的将来，这项保护承租方优先续租权利的制度必将得到建构和发展。