房价下跌奈何信贷风险

杭州房地产交易中心 张 平

今年5月杭州新建商品住宅价格终于拐头下跌了2.61%（5月新建商品住宅均价21441元/m，4月新建商品住宅均价22015元/m，环比下降了574元/m）。截至上半年杭州市成交商品住房67114套，成交面积785.0万平方米，成交金额1397.6亿元，同比分别下降了25.4%、21.4%和11.5%。至此，多维度统计口径结果均已显示，挺到最后的杭州房价与综合成交数据终于下跌，它发出了一个重要信号——15个一、二线热点城市新建商品住宅价格出现稳中趋降，提示全国房地产市场价格正在逐步达成降中趋稳的调控目标。

紧随房地产市场趋势发生变化——作为抵押物的房产贬值风险凸显出来。监管部门及时发出贷款风险上升的信号。今年5月8日银监会发布《商业银行押品管理指引》（以下简称《指引》）的数据显示，目前在贷款抵质押品中，房地产押品的占比，已经超过银行总贷款的三分之一，个别银行甚至超过贷款总额的一半，信贷资产的潜在风险开始进入上行通道。以房产为抵押物的银行贷款风险已现端倪，风险有继续上升扩大的可能。银监会发布的《指引》明确，以房产做抵押不再一定能获得银行贷款，银行要对债务人偿债能力全面评估。应强调以现金流作为第一还款源。

“房子是用来住的，不是用来炒的”政策，立足保障基本性需求、支持改善性需求、抑制投资性需求、打击投机性需求的主基调。既重视房地产业对经济增长的拉动作用，也防止经济发展过度依赖于房地产业。预计经过“因地制宜、一城一策、因城施策”采取必要调控手段，调整房地产业定位，防止市场过热或过冷，让住房回归居住的本性。调控效果将逐步显现并得到巩固。

杭州房价终于下降，为何会引起对房地产市场趋势的警觉？哪些政策继续发力能够防止市场过热或过冷，让房屋回归居住的本性？信贷风险结构发生变化，银行将怎样应对贷款抵押物的风险？作为杭州市房地产交易中心的资深分析师、“仲量联行”驻大中华区特约经济分析师，作者给出了相应判断与分析，值得研读引人思考。

继续发力与正在推出的政策

房价回落是供给侧改革针对房地产市场取得的成果。房地产行业目前在我国是受政策影响较强的行业。下一步针对房地产的调控目标是继续抑制投资热，综合实施多项政策与策略，保持房价理性回归趋于平稳，从而影响结构调整与经济趋势。在今年的房地产领域，以往的政策效应如何？新出台政策预期怎样？下面是笔者给出的相关解读：

首先是“撒手锏”作用有所增强。国务院去年6月8日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“细则”)作用显现有所增强。从“国五条”“新国五条”再到“细则”，政策延续开始发酵——除了通过税收征管、房屋登记等核实房屋原值，依法按转让所得计征20%个人所得税，还对各地公布房价控制目标的时间表、限购政策的执行范围等做出明确规定。全面推进房产税作为方向，今年试点增加了城市房产保有环节税收的改革。

其次是继续分类实施政策调控。最新消息是今年8月4日，北京对推出共有产权住房开始征求意见，实行政府与购房人按份共有产权，政府将其持有部分产权“使用权”，让渡给首次购房人。专家表示此举对于完善住房保障体系与住房制度，建立调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平具有重要意义。而7月20日国家八部门联合印发《关于在人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，则明确以政府为主提供基本保障，在广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12座人口净流入大中城市，以满足新市民住房需求为出发点，以建立购租并举的住房制度为方向，以市场为主满足多层次需求，加快发展住房租赁市场。今年二季度合肥还针对“地王”频现出台新政，明确拍入土地者缴纳保证金不低于土地总价50%；要求在1个月内一次性付清拍地款。此举对多个热度难退的城市起到“达摩克里斯之剑”的威慑作用。此外二季度以来不仅15个一线和热点二线城市，提高首套房认定标准，有城市还对二套房首付比例实行同步上浮。库存高企的省、市则采取了财税补贴、增加贷款比重、提高公积金缴存比例覆盖范围等措施，化解房地产库存。各地政府继续加大保障房、棚户区改造支持力度，引导居民选择货币化安置。通过宏观调控延续消费者等待观望心态，推迟住房需求入市节奏。房价增速环比下降放缓，已经形成趋势。

第三是“不动产统一登记”连锁效应值得期待。截至2016年底全国已实现不动产登记证书“发新停旧”。个人买房拿到的不再是“房产证”而是“不动产权证”。最迟到今年12月底，全国买房登记都可以在平台上查到。炒房、涉嫌房产偷漏税的信息，纪委、反贪局、央行、银监会和税务部门将一目了然。下一步“不动产统一登记”可以与银行信息联网，以利更加精准实施限贷与限购政策。监管部门根据“不动产统一登记”，加大对银行贷款监督检查,促进银行风险偏好有所下降。从而影响房地产信贷政策，使得资金主要来源继续趋紧，房屋成交量与房价保持合理。实施“不动产统一登记”将增强发布政策、有关数据的及时性与准确性，使得权威信息具有更容易获得性。

第四是新政接踵而至推波助澜。今年居住证、购房补贴、集体土地入市等新政接踵而至。就居住证而言降低办理门槛，居住达到半年即可拥有居住证，为在一、二线城市买房落户、就业、社保、公积金、积分提供便利。为鼓励农民进城买房，河南实行补贴200元/每平方米，能够满足简单装修的基本需要。此举促进了各地出台农民购房政策。在集体土地入市方面，今年农业经济会议讨论了“耕地和宅基地入市”。预期将对集体所有耕地、宅基地入市作出安排。

第五是以利率杠杆抑制银行盈利冲动。2015年以来央行已经连续5次降息，今年元旦执行的最新贷款利率降到了历史低点。公积金与商业贷款利息双降，一则减少了银行房贷利息收入，再则公积金贷款利率比其他贷款更低。房贷一族减轻利息负担，支出得到明显节省，有利于促进提前还贷，客观上抑制了银行做大房地产信贷的期望值。

在各地调控措施不断升级的作用下，燥热的房地产市场明显降温逐步回归稳定。国家统计局数据显示，2016年9月，70个大中城市新建商品房住宅价格环比涨幅超过1%的有五十多个城市，超过4%的多达11个，同比超过20%的城市有12个。一年后国家统计局最新发布的8月70个大中城市住宅销售价格显示，环比涨幅超1%的仅桂林一地。

防范“资金池”变“风险池”银行有对策

虽然我国经济增长从高速期步入中高速期，将继续影响房地产价格回归理性。但加杠杆时期银行将资金“鸡蛋”集中放在房地产“篮子”，如果对那部分存量抵押房地产资产形成的“资金池”处置不当、前瞻不足，它就有可能转变成为信贷资产的“风险池”。由于银行准备金制度特殊性，使得资产具备放大功能，倍数等于准备金的倒数。与此相类似风险同样存在放大效应，倍数等同于杠杆率的乘积。房价出现的下跌调整，就有可能触发银行的信贷风险，如果不能予以有效调控，就会通过抵押渠道转嫁于银行。

当房价趋势先下跌后企稳，那么无论是平销、滞销还是热销，现货、存量还是期货，作为抵押房产都会贬值，银行信贷风险随即上升就会呈现显性化。某国有大行杭州支行信贷经理举例两种情况，都是银行信贷抵押风险由隐忧走向显性所面临的现实。该行提供开发贷款的城西某知名大型楼盘，两年不到因有温州炒房团投资价格由500万元/每套，涨到了接近600万元/每套。去年该银行的开发贷款回笼资金一直顺畅，还为按揭贷款没有跟进小有遗憾。可是今年由于市场房价下跌，该楼盘500万元/每套的价格都少有成交。温州炒房者因资金链断裂出现恐慌，有的选择了“跑路”“断供”。提供按揭贷款的银行上报风险，进入法律诉讼程序，但“砸”在手里的抵押房产风险损失有多大还不得而知。目前该银行对开发商下降信用评级，对开发贷款采取只降不增，但开发商信用等级已经被调低。

该行为城北两个楼盘提供开发与按揭贷款，一个原来状态属于不温不火。但到6月中旬其中一楼盘在当地二手房成交价格出现5%左右下降，比5月份杭州房价下降整体均价增加一倍左右。另一本来就销不动楼盘的房价下降更多，200～300万房子直降10%降价20～30万元也无人问津。在监管趋严的形势下，银行已经没有按揭贷款指标额度。如果购房者愿意承受上浮利率有可能获贷，但银行达不到去年放贷速度，对此支行的办法是主动“劝退”购房按揭者。

为防范“资金池”变成“风险池”，多家银行已经接到上级文件：对房屋押品既要确保有效保障债权，又要考虑押品自身风险，动态评估押品价值及风险缓释作用。发放抵、质押贷款应全面评估债务人偿债能力，审慎确定各类押品抵质押率的上限，建立动态监测机制，根据经济周期、风险状况、市场环境及时做出调整。定期开展重要押品压力测试，每年至少进行一次，并根据结果采取应对措施。针对房屋押品要重点检查保管及权属变更，排查风险隐患。

按照现行与按揭客户签订的《银行房屋按揭贷款合同范本》，各商业银行根据相关条款规定，可以采取如下信贷资产保全措施：向乙方要求提前清偿抵押物价值减值部分的本金与利息；要求乙方增加其他抵押物补足抵押物价值减少部分；由银行通过市场拍卖抵押房产收回银行贷款。这是我国银行业根据（BIS）《巴塞尔银行协议》中国版的“巴塞尔Ⅲ”现行框架，在资本要求、杠杆率、拨备率、流动性方面有效跟进的具体体现。我国监管部门认为，如果商业银行个人住房贷款在各项贷款比重接近或达到18%～20%，银行的整体流动性和中长期贷款比例约束就有可能失衡。目前有的银行已经接近这一比重。有资产规模较小、资产种类单一的商业银行流动性趋紧已经暴露。亟待对风险控制充分预判，出台宏观政策与银行措施相配套。

开发商、按揭户、银行风险纠缠来袭

当前背景下影响银行资产安全的风险来自开发商、按揭贷款者与自身多个层面。必须加以厘清，防范风险交叉连锁反应。

在开发商方面，其风险特征既有共性又有差异，共性方面：一是培育房地产市场成长初期，由于开发企业普遍自有资金比例较低，所以通过向银行贷款进行间接融资的占有较大比例；二是在房地产高速成长期将销售资金投入市场，将在售楼盘作为资产抵押争取银行贷款进入下一轮开发，推高了市场的虚热温度；三是房地产开发成本增加较快，近几年土地拍卖价格、建筑材料上涨、人工成本逐年上升，开发商普遍采取提高销售价格加以弥补。随着宏观调控政策提高针对性，从严监管开发商自有资金比例,对不达标企业贷款实施限制性条件。对高负债经营加强风险提示，加大处罚力度。开发商资金困难将有所加重。

差异方面一是有的开发商拖欠地价、配套费、消防设备等工程款，不能按期办理房产证，使按揭购房者（业主）放弃供楼、拖欠贷款造成风险；二是有的开发商急于实现售楼与购房者签订返租协议，因难以达成返租造成购房者（业主）不能按期足额归还按揭，将风险转嫁给银行；三是有的开发商因经营偏差，缩小住房面积以次充好；没有履行承诺完成配套工程，使购房者入住时间推迟；因房屋质量、到期交房不能使用等；四是有按揭购房者（业主）因物业管理不善产生纠纷，为促使开发商向物业施压，而故意不归还按揭贷款。

在按揭贷款者方面，首先是获得资金条件更趋严格，购房首付比例普遍达到30%；热销房产已经提高到40%，二套房首付比例提高到60%，三套房销售不予贷款。同时对按揭利率实行上浮，使得市场购买意愿受到影响。其次是按揭还款期限持续最长可达30年，其间因家庭、工作、收入、健康变化的个人信用风险始终存在，尤其是收入市场化程度较高的白领按揭贷款者的收入波动大，因银行实行浮动利率承担了较多利息支出，随着利率处于底部后将进入上升周期，违约风险同步加大。以上情况使得按揭购房者利益受到损失，造成按揭贷款按期归还受到影响。

在银行自身方面，房地产市场发展前期“跑马圈地 过度扩张”的潜在风险浮出水面。由于早期开拓房地产市场银行普遍放贷款、争规模，对按揭贷款者收入、不动产抵押调查不够重视、审核不严。银行对部分存量客户难以准确判断风险，还贷风险可能从隐性转为显性。

统计口径变化的背后是什么

按照国际通行标准，房价与收入之比处于3—6倍为合理区间。2006年我国平均房价与收入之比为6.7倍，与国际平均水平还比较接近。到了2015年差距出现明显拉大，全国35个大中城市房价与收入之比均值上升至10.2倍。特别是排名前三的一线城市房价与收入比出现了飙升，深圳27.7倍、上海20.8倍、北京18.1倍。相比世界发达国家同口径的相应城市，纽约为8倍左右、东京为10倍左右、伦敦为12倍左右，我国房价与收入之比已经明显超高了。

5月份杭州房价下跌被认为具有风向标意义，业界认为据有两重内含：一重含义是这是一个来自国家统计部门更具有针对性的数据，4月份全国一线和热点城市（地区）新建商品住宅价格同比涨幅悉数回落（北京下降了4.09个百分点，天津下降了1.97个百分点，深圳下降了0.36个百分点；整个京、津、冀区域下降了4.22个百分点，其中廊坊下降了8.54个百分点），而杭州的环比房价仍然处于环比持平状态，直到5月份杭州房价才掉头向下。风起于青萍之末并非一线城市的杭州，其实它在城市功能排名上据有特殊位置，去年发布的《2015中国城市60强排行榜》上海、北京为超一线城市；广州、深圳为一线城市；杭州被划入1.5线城市行列（全国共9个）。《2017中国城市商业魅力排行榜》成都、杭州、武汉列前三甲，杭州等三个城市正在加速接近一线城市。

另一重含义是2012年我国提出了1.5线城市的（统计）口径，分别是沈阳、天津、成都、重庆、南京、杭州、苏州、武汉、西安等。统计认为1.5线城市的投资多、规模大、开放高、多元化。在经济和房地产市场成熟度与活跃性方面，正在经历大规模基础与房地产开发，商业地产具有很大潜力，杭州吸引了国内和跨国企业进驻，拥有众多国际品牌和国际酒店运营商。1.5线城市的推出被寄予希望——在一线城市房地产进入降速平稳周期之后，继续引领新一轮经济与房地产保持较高速度。来自国家统计局城市司上半年的分析是，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅连续9个月回落，6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，6月份比5月份回落0.5个百分点；二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落，6月份比5月份回落0.1个百分点。此番包括杭州在内的一系列热点城市与（地区）房价下降，说明了“房子是用来住的”政策导向，正在切实改变中长期倚重于房地产拉动经济的惯性与期许。

前瞻——流动性不足将催生按揭证券化

对于银行来说，住房信贷等中长期贷款增长过快、比率过高，将带来流动性风险。理论上银行投放的房地产抵押贷款，能够承受房价下跌三成所造成的抵押物贬值风险。但是前提是银行风险管控尺度严格，抵押房地产的估值与市场价值相一致。流动性风险源于包括抵押房产在内的资产负债期限出现了不相匹配，造成了银行现金和国库券不足以应付提款的需要。如果缺乏及时融入现金的手段和渠道，将会造成实质性金融风险。

针对可能出现的流动性不足，已经有系统性重要银行在调低住房贷款风险等级、提高风险容忍度的基础上，尝试按揭贷款证券化——对住房抵押贷款进行组合，以产生现金流为基础形成资产池，经过信用提升和信用评级，向商业银行等金融机构发行“住房按揭贷款债券”。银行的偿付资金来源于按揭购房人支付的本金和利息。从国际成熟市场的经验来看，以住宅抵押再融资改善流动性不足问题，将流动性缺口控制在一个安全的领域，不失为对周期较长的房地产金融资产进行管理的针对性办法。