小产权房买卖的现实困境和法律路径探析

金海罗

嘉兴学院南湖学院，浙江 嘉兴 314001

现实中小产权房的购买者因为高昂的房价选择了一般只有房价三分之一的小产权房，城市的工作者急于在城市中得到一个容身之所。但是小产权房买卖也面临诸多问题，比如因为缺乏了法律上的认可，所以在买了房子之后会想自己这个房子能住多久？如果卖家主张收回房屋那这房子到底属于谁？在遇到拆迁的时候，拆迁的补偿能不能拿得到？就算拿的到又会少多少？没有房产证，宅基地使用证上的名字还是原卖家，想要出手转让这房屋的时候又怎么出售？等等。小产权房买卖的现实困境其实归根结底就是法律的认可。

一、小产权房买卖现实困境

(一)小产权房利益纠纷思考

小产权房买卖的困境是由于小产权房涉及利益主体之广。涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体。从小产权房原卖家角度思考，小产权房原卖家分为个人和集体，个人出卖的原因：第一现在人员流动性广，多在其他城市发展，甚至可以说是在其他城市中扎了根，对与闲置的房产进行出售，将其盘活成资金对他们来说是在正常不过的思想了。

现在许多村集体为了集约化需要推行“宅基地换房”建成一片住宅楼用于本集体组织成员居住，这类房屋首先满足了本集体组织成员的需求再由村集体对外销售。也有分配到房子的集体成员将房子出售。小产权房的出售收益的就是农村村民能将不动产盘活成资金，而城市居民能以较低的价格满足自身的住房需要。

从国家利益来讲，小产权房问题为什么如此难以处理，一来小产权房属于历史遗留的问题，国家处于革新还是保守的纠结中，但无论是革新还是保守都面临一系列问题。保守的话那便是一概认定小产权房买卖无效，但是小产权房目前买卖成交数量十分巨大，如果一味否定，那必定使一大批人流离失所，对与社会秩序的稳定十分不利，且有失公平原则。革新也非一件易事，小产权房涉及的根本性问题就是如果认可小产权房，那么将来城市建设需要的低价征地必定减少，如允许小产权房的买卖，那么国家便对土地一级市场失去了控制，对城市将来发展以及公共设施建设建造形成了新的阻力。正是其复杂性导致法院判决有关小产权房的案例时迟迟不能给小产权房购买者一个满意的答复。其实国家这两年在上海、重庆税试点试行的房产税可以很好解决这一利益纠纷，这本就深受诟病的“土地财政”。

再者小产权房其实涉及到了另一个纠纷，如果全面认可小产权房的买卖，意味着天然地农村村民占据了优势。且对其他以正常房价购买房子的购买者而言，如果小产权房和普通的房子完全没有差别，以低至市价三分之一就购买到的小产权房购买者对于普通市价房的购买者是显失公平的，不利于社会公平和秩序的维护。小产权房的买卖合法存在的话对于房地产业必然是一次冲击，小产权房的低廉房价对于现今房地产业来说是难以想象的。

笔者认为小产权房买卖的合法是利大于弊的，一来对于出售者和购房者都是双赢的局面，各自得到了自己想要的利益，对于国家来说可能会带来一些弊端，但可以通过之前提到的房产税来解决这一弊端。再者随着现代社会的发展，在中国城乡一体化是必然的趋势，禁止小产权房的买卖是违反这一必然趋势的，时代的发展导致产业型的转变，农耕已经不再像以前一样需要大量劳动人口了，那么农村村民到城市发展，或者是干脆一些农村并入城市之中是常见的。自然这导致人口流动性大，人口迁徙普遍，再加上房价的高涨，农村村民出售原先在村里的房产直接增长财富和城镇居民想要购置便宜的房产的需求出现是理所当然的。故而小产权房买卖的出现和发展都是必然的趋势，是一种位于城乡一体化进程中出现的一种城市与农村相融的一种现象，是社会大势所趋。

(二)小产权房买卖合同效力问题

关于小产权房买卖合同的效力应根据《合同法》第五十二条规定情形之一的，合同无效。目前无法律法规规定小产权房买卖合同效力认定的问题，小产权房建造合法，符合土地规划，其买卖合同效力应认定为有效。

目前法院对小产权房买卖合同效力判决，主要是将以下几种类型案件判决为有效：因城镇化使得案涉房屋所占土地所有转为国有；原城镇居民购房后将户口转为房屋所在地的农业户口；买房人违反诚信履约义务，为求房屋涨价利益主张交易无效；亲属间处分房产份额或顶用资格购房；建设方以所建房产价值抵消自身债务，这几种类型中实在保护一般小产权房购买者的只有第三种，但此处只有以求房屋涨价利益为主张主张交易无效，才判决小产权房买卖合同效力有效。但个人主观上的想法是难以揣测的，或者说是难以证明的，就像是北京画家村案，故而实质上对小产权房买卖合同效力保护少之甚少。但可从其中得知小产权房有补正的情形，就是当小产权房所占土地性质发生改变或者购买者户口转变。

补正的原理就是土地性质发生改变或者人的户口发生变化，那其中实质性变化的其实就是土地等级的转变或是认可其原有等级并得到认可一个将来的义务。土地性质从集体所有土地转变到国有土地，那么便意味着这块土地是符合城市土地规划的，轻易是不会改变的，所以失去了作为低价征地的意义。

户口发生变化即迁入此小产权房土地归属的集体组织，那么便成为该集体组织成员的一份子，合法地享有原有的那套低价便能购买到的小产权房便是作为该集体组织成员应有的权利，而与之相对应的义务就是在将来城市规划时需要征用该小产权房所占的土地，政府不需要付出高昂的征用费用，维持该土地廉价征地的性质。成为集体组织成员一员，本质上便是有了一种将购买的那套小产权房变成集体组织成员享有的宅基地房屋的转化。

二、小产权房买卖的法律对策

这两年国家出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，方案大体意思是允许农民集体在指导下在集体建设用地上建设租赁房屋，该房屋只能用来租赁不得转让所有权，不得买卖。国家出台该方面一方面是为了解决城市日渐严峻的住房压力，另一方面是活用农村土地资源，为改善农村经济提供一个方案，降低社会贫富差距。就目前笔者认为，该方案虽任显粗糙，但是却是迈出了实际性的一大步，随着经济的发展，农村的人口大量流入城市，农村常驻人口减少，农村本就有许多土地处于荒置状态。但碍于历史原因这些土地的使用受到了极大的限制，现该方案的实施使得本对与外出工作的农村人口是弃之可惜食之无味的鸡肋，变成了有汤有肉的荤腥，实质上就是将本因前往城市工作从而无法享受到的住房便利，换置成了一份在城市住房的补贴。对与减少贫富差距起到了至关重要的作用。

但是笔者认为这仅是第一步，接下来应该逐步放开该土地使用的限制，顺应城乡一体化该大趋势。在下面提出笔者对于小产权房的处理意见。

小产权房的解决应从其类别进行分类解决。

(一)根本性违法小产权房

根本性违法小产权房，其建造行为违法，所占土地不符合土地规划。对于此类房屋应予以拆除，其买卖合同效力认定为自始至终无效。

(二)自住型小产权房和销售型小产权房以及宅基地小产权房

自住型小产权房和销售型小产权房都是在集体建设用地上以合法行为建造的房屋，只是售房主体不同，但主体的不同不影响其合同效力的变化。而宅基地小产权房是指在宅基地上以合法行为建造的房屋。其合同效力前文已经提及这三种类型的小产权房买卖合同均应认定为有效。对于自住型小产权房和宅基地小产权房购房者可通过缴纳相关费用对房屋进行补正，对于将来该小产权房土地涉及土地规划时应配合拆迁等需要，且土地征用费与其他村集体房屋费用相同。

但对于销售型小产权房应使开发商退还全部房款，将销售型小产权房予以没收，没收的房屋政府可用于租赁，但该小产权房购买者应享有优先租赁权，只有当该小产权房购买者明确表示放弃租赁，政府才能将该房屋租赁于第三人。因为不应鼓励开发商通过小产权房盈利，且从法理的角度分析，权力与义务应是相对应的，开发商没有该集体组织成员身份，不应享有在该集体组织用地获得建造房屋的权利，自住型小产权房之所以不用退还房款是因为自住型小产权房的本质性是出售者用自己的宅基地房换取的自主性小产权房，相当于仍是拥有国家为了保障村民住房保障的福利性，故而自住型小产权房看似与销售型小产权房没有多大差别，但处理方式不相同。

三、结论

小产权房是由来已久的难题，之所以成为难题是因为其涉及利益主体之广，各利益主体间的利益难以权衡故而悬而未解。但随着国家的发展，城乡一体化进程的发展，小产权房问题迫切需得到解决。小产权房问题不解决那么小产权房购买者的心便一直不能放下来，且随着城乡一体化趋势愈来愈明显加上房价一直处于较高的价格，小产权房购买者的数量会不断地增加，那么解决小产权房问题的难度便会随之不断增加。一味地拆除小产权房只会使得那些购房者无家可归从而引起社会的动荡，小产权房的出现是大势所趋，小产权房问题的解决需要国家制定相关政策对各方利益进行平衡，而非一味地强拆。