营改增后，房地产企业股权转让涉税问题研究

赵世彩

摘要：股权转让是房地产企业交易买卖土地使用权、建筑物和在建项目的重要方式。采用直接交易的方式会产生种类繁多的税费，而股权转让可以使转让双方合理规避一些税费，减轻税负压力，满足房企对资金的巨大需求。营改增后，股权转让仍然是房企交易地产的重要手段，但其实施方案和效用产生了一些变化，本文将结合相关政策，探讨营改增后股权转让的避税作用和风险问题。

关键词：营改增；房地产企业；股权转让

房地產业在我国经济发展中起着支柱性作用，关联着建材、运输、装修、教育、工业加工、零售等等上下游产业，是历届政府重点调控和扶持的对象。房地产业属于资金密集型产业，其项目开发无论是投标购地、设计规划还是后期营销维护，都需要大量资金来保证各个环节顺利进行，合理避税是房企节约资本的重要方式。自2016年5月1日起，我国在全国全行业范围推广营业税改增值税改革，房地产业也在此阶段被纳入营改增的范围内，对产业内的项目开发以及资本流动都产生了一定影响。

一、股权转让避税作用探究

基于宏观经营战略或者某一项目开发的目的，房地产商往往会选择通过股权转让的方式来取得目标公司的土地使用权、在建工程项目或者相关产品和资源。尤其是在买卖土地使用权方面，企业间常常通过股权转让的方式进行交易，以规避高额税负。营改增之后，原本直接买卖土地使用权的税负负担大为减轻，但是与股权转让的税负相比，直接交易土地的税负负担还是比较重。直接交易土地的出卖方除了要缴纳增值税（10%）以外，还需要企业所得税（25%）、城市维护建设税（7%）、土地增值税（30%，40%，50%或60%）、印花税（0.05%）和教育费附加（3%+2%），买入方需要交纳契税（3%）和印花税（0.05%），种类繁多，手续复杂，还需要买卖双方协商税负承担问题。而非上市公司的股权转让不需要缴纳增值税（上市公司股权转让需要缴纳，但涉及现实的股价变动等问题，未必能够节约税费），只需要对股权转让方征收相应的企业（25%）或个人（20%）所得税和印花税（土地增值税问题需要具体探究），对受让方只征收印花税，税负负担和报税程序较于前者相对轻简。

需要注意的是，通过股权转让方式所规避的增值税会在后续的房地产直接买卖交易中出现，弥补前一阶段所规避的税款。增值税是以商品生产、流通和劳务服务中产生的增值额为计税对象来征收的流转税，具有递延的性质。增值税的计算征收是以销项税额减去进项税额，通过股权转让方式所规避的增值税会在下一阶段的房地产直接交易中通过计算销项税额减去股权转让方的销项税额（即当前阶段的进项税额）的方式来递延征收。

以下我们举一个简化的例子来说明此种情况：

假设非上市A公司于2018年6月花费1100万购得一宗土地使用权，其中增值税100万元，购地款1000万元（其余税负暂时不考虑）。除此以外，A公司无其他业务。一年后，A企业管理者将股权以3300万的价格转让给B公司（非上市）。B公司出于对企业经营状况的考虑，决定出售这块土地的使用权。假设以5500万的价格出售，其中增值税500万元。那么此时B公司应缴增值税款=销项税额-进项税额=500-100=400万元。

假如是B公司花费3300万直接从A公司购得该土地的使用权，其中增值税300万元，那么A公司应缴增值税=销项税额-进项税额=300-100=200万元。之后B公司再转手以5500万价格卖掉该土地的使用权，B公司应缴增值税=销项税额-进项税额=500-300=200万元。

从此我们可以看出，A公司通过股权转让的方式交易土地使用权规避的增值税，转嫁到了B公司下一阶段的土地使用权交易上去。原本需要A公司缴纳的增值税200万元，需要B公司来承担。而在营改增之前，由于营业税是对企业或个人的营业额征税，不具有增值税的递延性，股权交易所规避的营业税是被彻底规避掉了，不会转嫁至股权受让方的下一个流转阶段。

二、股权转让的土地增值税问题

依据《财政部 国家税务局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。由此来看，通过股权转让来交易房地产可以规避直接交易中的土地增值税。然而大量的企业选择以此种方式交易房地产引起了相关部门的重视，国家税务总局在2000年曾对深圳市能源集团有限公司的一桩百分百股权转让案作出批复，认为该案涉及百分百股权转让，且股权主要以土地使用权、地上建筑物及附着物的形式表现，应该缴纳土地增值税。

国税总局的批复对请示的税务机关请示的具体事由具有法律效力，也对相关抄送机关具有法律效力，而其他税务机关在遇到类似情形时也是可以依据此批复执行的。就全国范围而言，对于以收购房地产为目的的股权交易是否征收房地产增值税尚无明确的统一的法律规范来规定，各地税务机关执行标准并不一致。而且，对于如何界定以交易房地产为目的的股权转让也存在争议。是否以百分百股权转让为界定标准，是否需要判断转让企业的资产性质，还需要权威部门具体规定。

在法律规范不明晰，标准界定模糊的情况下，可以通过分批转让股权的行为来规避土地增值税。例如A公司有王某和李某两个股东，分别持有A公司75%和25%的股份。在进行股权转让时，先将A公司李某的25%股份转让给B公司，经过一段时间之后再转让王某的股份，这样可以避免一次性直接转让100%股份征收土地增值税。而在现实中，持有公司50%以上的股份即可以对公司经营管理施加重要影响，未必需要进行百分百的股权转让。因此，土地增值税是否需要征缴视具体的股权转让方案和当地税务部门的具体业务执行标准而定，还需要财务人员积极与税务部门沟通，了解相关政策。

然而即便如此，企业兼并股权转让的土地增值税是暂免征收，属于一种税收优惠政策。在关于土地增值税规定的通知中并没有规定暂免的时限，通常我们认为应该在下一个流转环节征收，这个时间是不确定的，但土地增值税的缴纳在整个项目经营过程中不可避免。

三、房企股权转让涉税风险探究

现实中的股权转让案例更为复杂，其所涉及的公司股权结构、财务状况、债权债务以及在建工程项目等等问题都会影响股权转让所要达成的战略目的，也会给税务问题留下隐患。在股权结构方面，需要明晰股权持有人是个人还是公司以及是否存在外资股东。对于个人转让所持有的企业股权，受让方为扣缴义务人，需要在转让公司所在地的税务部门办理相关手续，及时缴纳相应的税款和手续费。而对于外资股东，则要告知对方缴纳税款的具体义务，并要求对方积极配合办理相应的手续。为规避风险，应在合同商议中根据相关规定明确相关税务问题的责任义务，避免外资股东由于不了解国内法律法规而未履行相应义务，给股权受让方造成损失。

股权转让企业的财务状况以及资产负债问题也是受让方需要考虑的重要因素。转让企业的未核销债务，过往债权债务的性质是由、金额大小以及所涉及的商业诉讼都会给受让方的税务问题带来风险。对于这种问题，应该详细核查转让企业的财务状况和债务状况。为保证调查结果公正客观，应该聘请第三方审计机构和律师事务所对转让企业的财务和债务状况进行专业评估，出具相关评估报告，给出相应的股权转让方案意见书。收购方案决策者关注的重点应该集中在转让企业资产负债比以及现金流量状况，转让企业的债务是否以股权或者房地产作抵押，是否为其他法人或个人做担保，债权回收难度以及税务承担问题，避免税务方面的风险和后续可能出现法律纠纷。营改增后，股权转让公司相关重要的合同文件、土地出让金票据、增值税票据是否符合相关规定都会对收购后的税务问题产生重要影响，因此也要严格审查相关票据、文件是否齐备合规。必要情况下，可以通过订立合同与股权转让方协商相关风险承担问题。

四、结语

经过四年的改革，营改增开始在全国全行业范围内实行，同时今年也開始了国税地税机构合并改革，都对我国税务事业和经济建设有着重要的积极意义。房地产行业对国家政策有着极高的敏感度，需要积极配合政策改革和市场形势改变自身经营模式和发展战略。如何结合营改增加强房企股权转让的涉税管理还需要管理者和财务人员加强学习，积极与当地税务部门配合，了解相关法规政策实施细节，制定科学的收购方案和税收筹划方案。

参考文献：

[1]王美燕.浅谈如何加强房地产企业股权转让涉税管理[J].中国集体经济，2018 （20）：91-92.

[2]王雷.“营改增”后地产在建项目转让涉税问题研究[J].纳税，2018 （18）：3-4.