房地产价格影响因素研究

李伟

摘 要：房地产业已经成为了国民经济的支柱产业，社会经济发展带动了房地产业的繁荣，中国房地产业发展尚未成熟，房价持续上涨的问题是目前社会和政府最为关注的话题。本文对房地产价格的影响因素进行识别和分析，并对抑制房价上涨的提出政策建议，使我国房地产市场能够健康稳定的运行。

关键词：房地产；影响因素；价格波动

1引言

房地产业作为新兴的国家支柱产业，首先要保障关系民生的住房问题，能否妥善解决住房问题，将直接或间接的影响到国民经济的稳健发展和社会和谐稳定。客观的讲，房价已经成为了一个引起全民广泛关注的重要的社会问题，既有刚性需求，又有改善需求，还有资产保值增值需求。多种需求交织，对房地产价格影响因素进行研究分析成为了应当认真对待的问题。

2房地产价格影响因素

2.1开发成本

房地产项目的开发与其他一般行业相比，存在有建设周期长、投资数额大、投资风险高等客观特点。房地产的开发成本，按完成的时间次序可以分为三大部分：土地取得和开发成本；建筑物建造成本；其他费用，主要包括管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、宣传成本、开发利润等等。房地产在开发与销售过程中，一般都会产生较大的各种费用支出。

2.2经济因素

经济的高速发展带动了个人可支配收入的增加，从而相应地增加了消费需求。由于每个人的收入水平都是不同的，在同样的住房价格下，每个人的承受程度不同，必然导致存在不同的住房需求。一般，高收入人群的边际消费倾向低，收入的增加对房地产的需求的影响不明显，但这些人会以投机的目的进行土地拍卖，从事房地产的投资，这会使房价飞涨。而中低收入人群的边际消费倾向较大，收入的增加必然会导致消费的增加，他们希望居住在比现阶段条件更好的房屋，自然就会偏好房地产成本更高的住宅房，这必然会使房价上涨。

2.3区位因素

人们的生活和生产活动，都对房地产的位置有某些具体要求，比如交通便利、生活便利、就学就医便利等因素，以及是否有保值增值的空间、未来的发展规划等等。从理论上讲，区位也是衡量地租、地价的主要标尺，房地产增值很大程度上是区位的增值，也是区位重要性的客观体现。

2.4需求因素

房地产的供给和需求是影响房地产价格的两种直接因素，而其它因素都只是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。因此，可以把供给和需求当做事物变化发展的内因，外因则是其余的因素，外因只有通过内因才能起作用。房地产有建设和销售周期，从土地的取得到投资建设再到回笼资金一般要长于其他产品的生产周期，这意味着供给可能滞后于需求，房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动。

2.5人口因素

房地产价格与人口数量之间有着紧密的关系。通常情况下，房地产价格与人口数量之间呈正相关关系。随着我国城市化建设进程的加快，城市中的人口越来越多，这些外来人口或流动人口都有购房或租房的需求，因而房地产的需求必然增加，与之相对应的房地产价格也随之增长。反过来，如果人口减少，对商品房的需求也必然减少，房地产价格则随之下降。

2.6土地成本

土地成本作为房地产开发成本的重要组成部分，土地价格的变动对房地产价格的变动有着强烈的关联性，即土地价格的变动必然会导致房地产价格的变化。我国经济的高速发展带动了城镇化水平的提高，这一提高又对土地需求产生了积极影响，增加了人们对土地的需求。因土地的供给弹性相当小，这会使有限的土地资源日趋稀缺，导致土地价格持续上涨，进而导致房价的上涨。

2.7社会因素

随着人们生活条件的改善，对住房的要求也日益提高。除了对房屋实体的质量要求，还考虑到住房的周围环境，住房附近有地铁站、公交站等方便的交通设施，或者离学校、大型超市近，房价自然会上涨，而且小区全方位的设有保安设施，当然也会使房价上涨。社会因素对房地产价格的影响是渗透性的，不如经济因素直接。具体而言，这些因素的变化会影响房地产商的投资信心和消费者的购买心理，进而改变到整个房地产市场的供求关系，最终对房价产生的影响。在日常生活中不难看到这样的现象，某地区新建了一座大型医院、学校、开放式公园或者是地铁，那这个地块周围的房价也会悄然上涨。归根结底，这是人们对周围房价预期心理产生的效果。一般而言，人们对大型设施周围的房地产很容易产生一种良好心理预期，从而刺激房地产价格的增长。

3调控房地产价格建议

3.1增加土地供应面积

增加土地供应面积是抑制房价上涨过快这一局势的最直接的措施。首先必须改革政府包揽所有权力的现状，提高土地供应制度的市场化程度。要确保土地供应必须以普通商品住房为主，保障商品房土地供应面积的增加。由于我国中低收入者占社会的绝大部分，无法承受过高房地产价格。政府必须鼓励加大对经济适用房和廉价出租房的建设力度，适当减少高档公寓、别墅等建筑成本高的房地产，降低中低收入消费群的购房承受压力，给他们提供更为实际的帮助。

3.2充分发挥银行信贷对调控房地产价格的作用

政府应该引导银行建立较为完善的信贷政策体系，通过银行信贷，调控房地产价格，保证房地产市场平稳发展。尤其当房地产价格不断上涨时，可以提高房地产信贷条件，防止更多的信贷资金被房地产投资商滥用。

3.3加强政府对房地产市场的调控

随着经济的高速发展，人口越来越集中在大城市，这会越来越加重城市的压力，导致城市饱和现象的日益严重。政府必须采取国家宏观经济调控政策，加快城镇化进程，加强对城市边缘的开发，分散聚集在市中心的人口。在近郊已建好的住房周围建设公共设施、大型超市、地铁公交站等，满足居民的生活需求，吸引更多的住房購买者。通过缓解城市的压力，改善城市严重的环境问题、交通堵塞问题最重要的是能够抑制城市购房的需求，从而稳定城市房价的上涨。

4结语

总之，要保持房地产业的良性稳步发展，政府应采取宏观政策调控，对房地产市场的秩序加以规范。在房地产市场经济自然协调下，适当干预市场运作。比如增加住宅商品房面积的供应，适当地提高住房贷款利率，调整货币供给量以及增加居民收入等。同时，要严格执行相关的法律法规，有力地抵制违法行为，维护房地产市场的正常运作，为房地产市场的健康稳定发展起到促进作用。

参考文献：

[1] 王松涛.城市经济开放度对房地产价格的影响研究———基于中国35个大中城市面板数据模型的分析[J].南开经济研究，2009，（2）：88.

[2] 高鸿业.西方经济学（宏观部分）第五版[M].中国人民大学出版社，2013