谈谈不动产登记的办证时限

刘传龙+马辉

不动产登记的办证时限是不动产登记工作的重要内容。压缩不动产登记办证时限是当前不动产登记工作的一个重点推进方向，也是便民利民的重要工程。江苏省政府、江苏省国土厅目前制定了多项措施，推行不动产登记增速提效。《不动产登记暂行条例》规定不动产登记的法定办结时限为30个工作日，笔者认为江苏省在不动产登记时限方面已经走在全国不动产登记工作的前列，结合江苏省实际情况，江苏省国土厅5-7个工作日工作要求是比较符合现状且可以操作实现的，待接下来条件进一步成熟后，便可稳步推进江苏省政府5个工作日的目标要求。

笔者也认为，不动产是公民的重要财产，不动产登记是对不动产权利的记载和公示，是对权利人合法权益的保护，必须慎之又慎。既要保证速度，更要保证质量，保持合理的登记时限是十分必要的。

一、国家层面关于不动产登记办理时限的规定

目前国家层面出台了两部关于不动产的重要法律《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》。

《不动产登记暂行条例》对不动产登记办理时限做出了明确规定。其第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

《不动产登记暂行条例实施细则》中涉及不动产登记办理时限的条款如下：

第十七条。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告时间不计算在登记办理时限内。

第八十一条。不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

第八十三条。异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。

第九十二条。查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。

第一百条。对符合本实施细则规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。

二、江苏省关于推进不动产登记办理时限的要求

日前，江苏省人民政府办公厅《关于全省推行“3550”改革实施意见》明确，开办企业5个工作日内完成。推行不动产登记“一窗受理、集成服务”，增设不动产登记“四全”服务网点，积极稳妥压缩不动产登记办理时限，尽快实现不动产登记5个工作日内办结。要求全面实现实体经济企业5个工作日内取得不动产权证。

江蘇省国土资源厅《关于报送不动产登记压缩办理时限计划的函》要求各地认真学习，结合实际情况，研究压缩时限计划，慎重、如实填写计划表格。江苏省各市都在研究制定不动产登记提速增效的实施方案。从6月份《江苏省各设区市本级不动产登记压缩办理时限实施计划表》中可以发现，在苏南以南京、苏州为代表，苏中地区以南通为代表一般维持在7个工作日至9个工作日区间，个别部分在10个工作日以上。而苏北地区在5个工作日左右，更有甚者1个工作日到3个工作日办结。而浙江省宁波市不动产登记办理清单时限表，清晰表明，宁波市不动产登记时限一般维持在5-7个工作日。

三、当前推进不动产登记提速面临的困难

一是不动产权登记工作本身的复杂性。不动产登记工作业务涵盖范围非常广泛，登记客体不仅包括土地、房屋，还包括森林、海洋、滩涂等，且业务种类繁多，有初始登记、转移登记、抵押登记、注销登记、查封登记、异议登记、预告登记等多种类型，且在各种类型中，涵盖较多特殊情况，比如自建房屋的登记发证、灭失、分割业务，老房子、老车库的登记发证工作、建设用地拍卖产权分割，等等，种类多，业务复杂，难度大。

二是不动产价值巨大，登记工作的职任重大。不动产通常价值巨大，且根据最高人民法院《关于审理房屋登记若干问题的规定》第十二条，房屋登记机构的审查标准为“合理审慎职责”。如何界定“合理审慎”义务，在司法实践中也曾存在不同理解，产生过不少纠纷。这也在实践中大大增加了不动产登记工作的风险，若登记错误极易造成极大的赔偿责任，不动产登记机构及不动产登记工作人员往往无力负担。

三是不动产登记工作人才队伍问题。当前房地产市场火热，业务量大，人员数量缺少。不动产登记整合了国土房管等部门，但各部门业务有相当多的不同之处，存在综合人才队伍跟不上、业务水平薄弱的问题，面对当前的提速压力，出现许多根本不懂业务的工作人员被投派到受理、审核工作中去的现象，造成巨大隐患。

四是不动产登记基础设施问题。目前，不动产登记办公场地狭小，不动产登记、交易、契税等部门办公场地受限，配套不足，群众办事、工作人员办公都存在不便，离满足当前推行的“一窗式受理、集成服务”，增设不动产登记“四全”服务网点的基础配套设施还有一定的距离。

五是不动产数据整合及相关部门协调问题。不动产整合了国土、房管、税务等多个部门，要做到各部门间数据整合同步、协调运作顺畅不仅存在技术上难题，在人员磨合、业务贯通等方面也需要一段时间。

四、不动产登记提速的建议

笔者认为，针对当前不动产增速提效的要求，重点要做到以下几点：

一是加大不动产登记人员配备，人员业务能力培训，做好人才队伍建设。

二是加快不动产登记数据整合，加强各部门间协调运作，做好“一窗式受理，集成服务”建设。

三是做好不动产登记相关部门基础设施配套建设，方便群众办事和工作人员办公。

四是大力推行当前已在江苏南通、江苏扬中开展的不动产登记责任保险制度探索，积极推进不动产登记赔偿责任保险立法，减轻不动产登记机构和不动产登记工作人员的责任风险压力。

五是分类探索不动产登记压缩时限制度，逐步实现江苏省政府关于不动产全业务办证时限达到5个工作日的工作目标。

此外，笔者认为，大力推行不动产登记增速提效体现了江苏省政府、江苏省国土厅为企业、为群众办实事的真心，是便民利民的重要举措，不动产登记人应当大力支持。但也应该看到，不动产是人民群众的命根子，具有巨大的价值，不仅要坚持江苏省国土厅提出的审慎原则，领会省厅对于不动产登记工作的精神，保证速度，更要保证登记的准确性，保持合理的登记时限，不能一味求快，而忽略了质量，造成人民群众财产的巨大损失，只有在依法、精准登记的基础上提高效率，才能实现真正的便民利民。

陈品禄/责任编辑endprint