城市运营视角下的商业用地规划评价

文/张婷、艾英旭、周予康 北京市住宅建筑设计研究院有限公司 北京 100010

1、引言

近年来新城规划逐渐成为城市建设的重头戏，但在规划编制过程中人口规模与用地规模不匹配，用地浪费现象严重，产生了松江新城“睡城”和临港新城“空城”现象。

截至2015年5月，全国县以上新城新区规划人口多达34亿，对应用地规模高达3.4＊105k㎡，这必然会导致土地资源的严重浪费。本文根据H城总体规划商业用地数据，从城市运营的视角分析未来商业建筑面积需求，从而对该新城商业用地配置的合理性给出评价。

2、研究数据

研究对象为广州市H新城，2030年规划常住人口40万人，城市建设用地规模为40 k㎡，商业用地（B1）308.82ha。本次研究对象主要为H城独立占地且数据齐全的市级商业设施。

人口城市化与经济增长存在着 “倒U”型关系，当城区总人口与建成区面积之比达到1.30万人/k㎡时最利于城市发展，H城到2030年城区总人口与建成区面积之比为1.0万人/ k㎡，不考虑其它影响因素，H城仍可以通过增加功能性用地、优化基础设施来吸引人口，促进城市化进程。

3、商业用地评价

新城总规中对商业的定位、分级影响着不同等级商业的性质、服务内容和规模；不同规模的商业设施对服务人口的承载力不同，能提供的工作岗位数量也不同。本文根据就业人口与人均商业就业建筑面积以及各大城市人均商业面积来预测H城商业设施建筑规模，再根据容积率反推出用地面积。

我国各省2015年就业人口占常住人口比例（Q）基本在55%～70%之间（表1），考虑到H城作为新城其建设发展速度较快，劳动人口占比较高，取H城2030年Q=0.60，则H城劳动人口数量为24万人。城市人口分类中劳动人口由基本人口和服务人口组成，天津滨海新区基本人口与服务业就业人口的比例（W）为1.2-2.5，鉴于H城服务业就业人口比重较高，故取W=1.5，则2030年H城服务人口为9.6万人。根据经验，商业就业人均建筑面积和写字楼人均办公面积均为20㎡/人，空置率（M）取10%，则2030年H城商业建筑面积为S1=172.8万㎡。

2015年版《城市公共设施规划规范》（以下称《公服》）中商业金融用地包含了《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》中商业用地，对研究商业设施用地指标具有一定的借鉴作用。根据笔者对《公服》以及其他规范中数据整理得出FAR多层商业用地一般在1.30～1.88之间，FAR高层商业用地一般在2.00～5.88之间，FAR商业用地取两个极值1.30和5.88，则相应商业用地为S1’min=29.38ha，S2’max=132.92ha， 均 小于表1中规划值308.82ha。

2014年，上海和北京人均商业面积高达2.8㎡，此处取3㎡/人为标准，Q=10%，则到2030年H城规划商业建筑面积为S2=118万㎡，用该值算出的用地面积也远小于规划值。

4、建议

以上两种预测方法各有优劣，在客观数据支撑下，前者更多地考虑到了当地经济、就业等问题，后者参考大城市数据，均有一定的参考意义。两种方法计算结果表明H城规划过程中用地配置并没有很好地结合未来城市发展需求，有盲目扩张之嫌。

城市化不是单纯的城区面积扩张和城市人口增加，在新区建设过程中，要坚持适宜适度发展，保证开发强度的合理性。商业服务设施的核心是“人”，在指标确定时应该强调从人的需求出发，充分结合城市的社会经济发展目标、城市定位等，建立具有针对性、适用性的用地指标体系。

[1]赵民,程遥,汪军.为市场经济下的城乡用地规划和管理提供有效工具——新版《城市用地分类与规划建设用地标准》导引[J].城市规划学刊,2011,（06）:4-11.

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