财政收支与房价的关系——基于国内35个大中城市的相关数据

郭欣欣

(河南财经政法大学 财政税务学院，河南 郑州 450046)

财政收支与房价的关系
——基于国内35个大中城市的相关数据

郭欣欣

(河南财经政法大学 财政税务学院，河南 郑州 450046)

房价问题一直是学界关注的热点，房地产税收是地方财政的重要来源，探讨两者之间的关系具有重要意义。对2015年全国35个大中城市的相关数据进行回归分析，建立一般线性回归模型、正向纳入回归模型和加权最小二乘法回归模型，从公共产品资本化理论出发讨论财政收支与房价的关系。结果显示：房价与人均工资、货物进出口总额呈正相关关系；房价与年末总人口、年生产总值关联性较弱；财政收入与财政支出具有明显线性关系；房价与财政支出呈负相关关系，与传统资本化理论不一致，合理解释是城市区位差异以及财政支出所提供的公共产品结构失衡，以及“租税替代”原理造成的其他行业尤其是制造业的欠发达。

财政收入；财政支出；房价

2016年房价的又一轮疯涨再次引起了人们的极大关注，很多省市开始出台新一轮的限购限贷政策，部分省市采取“限地价、竞房价”的措施试图人为压低房价。2016年房地产市场发展状况表明，全国房地产市场呈现两极分化的态势，三、四线城市市场依然不振，一、二线城市火热异常。长远看，房地产市场必然会转向稳定发展阶段，高速增长不能持续，高房价的长期存在对城市的发展也是不利的。

房价问题一直是学界关注的热点，很多学者从不同角度对房价的变动和城市房价的差异进行了解读。从已有文献看，影响房价的因素可以归为以下六类：一是城市规模，包括城市人口、城区面积、生产总值等；二是城市经济基本面，诸如人均工资水平、物价水平、产业结构、失业率、城市化率、进出口贸易水平等；三是城市价值，包括教育水平、医疗水平、生活环境、交通因素、城市行政等级等因素；四是金融因素，如利率、存准率、外资等因素；五是住房本身的特征，包括面积、建材、采光、有无电梯、所处区域、交通情况等；六是政策因素，包括是否限购限贷、土地供应计划、城市规划、税收政策等。

房地产税收是地方财政的重要来源，房地产税收占部分地方政府的财政收入高达60%，这就很容易理解地方政府对房地产调控的矛盾心理。人们对城市的选择决定了城市本身的发展潜力及城市房价的发展趋势，而人们在选择一座城市定居工作时，很大程度上要考虑城市本身所能提供的公共服务水平，诸如医疗、教育、生活设施、自然环境等。地方财政收支水平决定了公共服务水平。故本文在总结以往研究的基础上，深入分析地方财政收支对房价的影响，以进一步解释城市房价的变动。

一、 文献综述

供需关系是决定商品价格的最终因素，房地产价格的波动必然受房地产供给和房地产需求两个方面的影响。现代社会“安土重迁”的观念已经没落，人们选择城市居住首先会考虑到城市本身的生活环境和未来的发展空间。一个城市的财政收入水平决定了这个城市提供公共服务的能力。邵挺等学者的实证研究认为，各城市公共品提供水平的高低对住宅价格有显著影响[1]。鞠方等学者认为，东中西部三个区域的土地出让收入与地方财政支出对房价的影响均存在不同程度的时滞效应，短期内土地出让收入与地方财政支出对房价的影响并不呈现区域差异，长期看，东西部以地方财政支出影响较为显著，中部地区土地出让收入影响最大[2]。

多数文献指出财政收支水平与房价呈现正相关关系，但财政支出的结构会影响财政支出对房价的作用效果。韩正龙等借鉴Hedonic模型研究公共服务支出对房价的影响，认为公共服务支出对住房价格有显著影响，东部地区呈现正影响，而中西部呈现负影响，与传统的公共产品资本化理论不一致，合理解释是财政支出结构失衡，地方政府选择性供给公共产品与居民多样性的公共品需求偏好出现了矛盾[3]。高波利用中国大陆1998—2009年的省际面板数据进行实证研究，认为公共支出强度和公共服务水平与房价显著正相关[4]。白彦锋基于拓展的Tiebout模型研究认为，地方财政支出呈现正向关系，其解释力度要弱于人均可支配收入、房价历史信息、城市化率等因素[5]。郑思齐等利用2003—2011年中国287个地级以上城市的面板数据进行实证研究，认为地方财政支出的增加能有效提升城市居民的收入水平，地方财政支出与居民住房支付能力之间存在显著正向关系[6]。

二、 理论分析

美国经济学家 Tiebout提出了地方公共品支出中的“用脚投票”理论，即居民通过迁移来选择最优的地方公共品供给水平。一座城市的自然环境、教育水平、医疗水平、交通因素、治安状况等会影响人们的居住选择，这些都需要政府进行相应的财政支出。冯皓等研究发现，上海市内各区域基础教育资源数量和质量上的差异已经部分体现在房价上[7]。顾杰等的研究表，明公共交通改善期望对住房价格和价格空间结构具有明显的影响效应[8]。地方财政支出投入方向不同，对房地产市场所造成的影响也就不同，政府增加轨道交通、道路建设、管道建设等，可以为房地产开发建设提供支持，有利于房地产供给；政府增加对教育、医疗、社保、公共设施的投入，会提高人们的生活舒适度，有利于增加市场需求。

地方政府财政收入的增加是房价上涨的结果；地方财政支出提高了城市公共服务水平，加强了城市集聚从而推高房价；房价的上涨推升了地价上涨，增加地方政府土地出让收入，提高了房地产相关税收的税基，从而提高了地方财政收入。实际上，城市房价还与很多其他因素相关。笔者在研究地方财政收入(cs)、地方财政支出(cz)对房价(hp)的影响时，引入人均可支配收入(sr)、城市生产总值(GDP)、总人口(p)、货物进出口总额(jck)等变量，建立一般线性模型：

hp=a1+a2cs+a3cz+a4sr+a5GDP+a6p+a7jck+c。

(1)

考虑到不同变量单位引起的误差，取各变量的对数，建立计量对数模型：

lnhp=a1+a2lncs+a3lncz+a4lnsr+a5lnGDP+

a6lnp+a7lnjck+c。

(2)

比较两种模型的回归结果，综合分析财政收入和财政支出对房价的影响。

三、描述性分析与数据处理

采用中国统计局网站公布的2015年全国35个大中城市相关面板数据进行实证分析。本文采取住宅商品房平均销售价格作为房价数据为被解释变量(下同)。各变量的描述性统计见表1。

表1 变量的描述性统计

图1、图2分别显示了财政收入与房价、财政支出与房价的关系。总体上讲，财政收入多的房价基本上比较高，但并不呈现显著的线性关系。图3是财政收入、财政支出、房价的折线图。可以看出财政支出与财政收入呈现明显线性关系，而房价与财政收支的线性关系不明显。财政收支并不能完全反映城市价值及对人口的吸引力，如郑州市的2015年财政收支水平为942.90亿，而厦门市同期只有不到606.1亿元，远低于郑州市水平，房价却是郑州市的近3倍；南昌的财政收支水平只有重庆的1/6，而房价却比重庆高近1 000元。实际上重庆市、厦门市的城市竞争力是高于南昌市、郑州市的。因为房价除了和财政收支有关外，还与城市生产总值、人均工资、地理位置等有关。下面考虑其他因素的影响，采用相关性分析、回归分析讨论财政收支与房价的关系。

图1 财政收入与房价散点图

图2 财政支出与房价散点图

图3 财政收支与房价

四、 实证分析与讨论

(一)相关性分析

为进一步了解所选取的变量之间的关系，分别对原数据和处理过的对数数据进行相关性分析，结果分别见表2和表3。从表2可以看出，除年末总人口外，房价与其余变量均表现出较高的相关性。而财政收入与财政支出呈现出很高的相关性，在回归分析时采用多种回归模型对比的方式以消除选取变量不当所造成的误差。因每个城市流动人口的情况不同，年末总人口并不能真实表征城市实际的人口规模，尤其在所选的城市样本中，北上广深等一线城市的流动人口比例远高于乌鲁木齐、拉萨、西宁、兰州等地区。年末人口所表现出的低相关性并不能说明人口规模与城市房价不存在相关关系。

表2 原数据相关性分析表

(二)回归分析

根据相关性分析的结果，年末总人口与房价关联性较低，而财政收入和财政支出存在很强相关性，作为对比，分别采用一般线性回归模型、正向纳入回归模型进行回归分析，参数分别见表4和5，表中原数据模型被解释变量为hp(住宅商品房平均销售价格)，对数模型被解释变量为lnhp，样本数均为35，括号内数据为R2。

表3 对数数据相关性分析表

表4 一般线性回归模型参数

表5 正向纳入回归模型参数

对比发现，年末总人口(p)对房价的解释力较弱，财政支出(cz)对房价有较强解释力，财政收入(cs)对房价的解释力较弱，间接验证财政收入(cs)增加是房价上涨的结果而非原因。在进行正向纳入逐步回归时，一般线性模型和对数模型所选取的变量不同，一般线性模型纳入了财政收入(cs)、货物进出口总额(jck)进行回归，而对数模型保留了年末总人口(lnp)、年生产总值(lnGDP)和货物进出口总额(lnjck)，但财政支出(lncz)未保留，且国内学者普遍认为的对房价具有重要影响的人均工资(lnsr)也未保留，说明对数模型不太适用。无论是一般线性模型还是对数模型，财政支出的回归系数均是负值，与传统的公共产品资本化理论不一致，与财政支出的增加能够提高城市价值进而致使房价上涨的理论不符。韩正龙等在研究时也得出与传统理论不符的结果，其解释是东西部地区的差异造成[3]。而本文所选取的基本都是一、二线城市及省会城市，不能以地区差异因素解释。回归结果显示出货物进出口总额(jck)无论是原数据还是对数数据均与房价显著相关，而城市生产总值(GDP)、年末总人口(p)原数据和对数数据回归的结果P值有较大差别，对数模型中显示出显著相关性。对比采用原数据进行回归的正向纳入模型，对数模型的正向纳入模型剔除了财政支出(lncz)、财政收入(lncs)、人均工资(lnsr)等变量，仅保留了货物进出口总额(lnjck)、年末总人口(lnp)和年生产总值(lnGDP)，与原数据的回归模型出入较大。结合上述的回归结果和已有研究结论，选用货物进出口总额(jck)、年末总人口(p)、人均工资(sr)、财政支出(cz)等四个变量进行最终的回归分析，怀特检验结果表明模型中存在异方差，模型通过了多重共线性检验，采用加权最小二乘法进行最终的模型回归。模型参数见表6， 被解释变量为hp,R2=0.983 2,样本数为35。

表6 加权最小二乘法回归模型参数

加权最小二乘法回归模型中财政支出的参数估计依然是负值，与以上几种模型的回归结果一致，数值上也没有太大偏差，其他变量也保持一致，可以认为模型是稳健的。财政支出与房价呈现出的负相关关系与所选取的一、二线城市样本有很大关联。所选取的样本基本是直辖市、省会城市，具有比较强的地域性。较好的地理位置具有较高的房价，诸如厦门、福州等城市。成都、重庆等城市作为传统工业大城市，其税收来源广泛，财政能力强而本身房价却并不高。省会城市资源相对集中而城市发展不足，经济发展规模并不大却拥有较高的房价，诸如海口、南宁等城市。

五、 结语

房价与人均工资、货物进出口总额呈现正相关关系，与财政支出呈现负相关关系。财政支出对房价的影响系数为-2.52，即财政支出每上升1亿元，房价就下跌2.52元/m2。财政支出所提供的公共品结构失衡会导致住房价值相对降低。在中西部地区，财政支出的加大基本上会在基础设施方面，诸如道路平整、管道铺设、通水通电等，能够降低土地开发成本，从而间接降低了房价。

年末总人口、年生产总值与房价关联性较弱。很多城市是“移民城市”，年末总人口并不能真实反映城市的实际人口数量，同时城市的人口结构、人均教育程度也与房价有很大的关系，单纯的人口数量解释力度较小。

高房价并不意味着高财政收入，实际上恰恰相反。高房价挤压了很大一部分制造企业的生存空间，政府财政收入在长期内满足“租税等价”，短期内存在“租税替代”，即政府来自房地产的租金收入越高，来自其他行业的税收收入越低[9]。财政支出与财政收入明显相关，与城市生产总值也明显相关，而与房价却呈现负相关，这一方面由于样本本身的地域性特征和公共产品供给结构失衡，另一方面也是“租税替代”原理造成的制造业欠发达。

[1] 邵挺，袁志刚.土地供应量、地方公共品供给与住宅价格水平：基于Tiebout效应的一项扩展研究[J]. 南开经济研究,2010(3):3-19.

[2] 鞠方，林辉叶，周建军.土地出让收入、地方财政支出对我国房价影响的区域差异性研究[J]. 财经理论与实践，2013 (1)：77-81.

[3] 韩正龙，王洪卫.财政支出偏向背景下公共服务供给与住房价值关系研究：基于优化公共产品供给结构视角[J]. 财经论丛,2015(3)：24-31.

[4] 李祥,高波,李勇刚.房地产税收、公共服务供给与房价：基于省际面板数据的实证分析[J]. 财贸研究，2012 (3)：67-75.

[5] 白彦锋，宫旭，贾潇.地方财政支出规模及结构对房价影响的实证分析：基于拓展的Tiebout模型[J]. 税收经济研究，2012(1)：45-55.

[6] 孙伟增，王定云，郑思齐.地方财政支出、房价与居民住房支付能力[J].清华大学学报(哲学社会科学版)，2015(6)：165-177.

[7] 冯皓，陆铭.通过买房而择校：教育影响房价的经验证据与政策含义[J].世界经济，2010(12)：89-104.

[8] 顾杰，贾生华. 公共交通改善期望对住房价格及其价格空间结构的影响：基于杭州地铁规划的实证研究[J]. 经济地理，2008(6)：1020-1024.

[9] 黄少安，陈斌开，刘姿彤.“租税替代”、财政收入与政府的房地产政策[J]. 经济研究，2012(8)：93-106.

RelationshipbetweenFiscalRevenueandExpenditureandHousePrice— Based on Domestic Data of 35 Large and Medium-sized Cities

GUO Xinxin

(School of Public Finance and Taxation, Henan University of Economics and Law, Zhengzhou 450046, China)

The problem of housing prices has always been a heated topic which always attracts the attention of scholars. And as an important source of local finance, real estate tax actually plays an important part in this problem as well. To explore the relationship between the two is of great significance. Based on the data of 35 large and medium-sized cities in China in 2015, this paper analyzes the relationships between fiscal revenue and expenditure and house prices by establishing the regression model from the theory of public capitalization. There is a clear linear relationship between fiscal revenue and fiscal expenditure; Financial expenditure and housing prices show a strong negative correlation with the traditional capitalization theory of which are totally contradictory. It may caused by the differences between urban location and financial expenditure which are brought about by the imbalance of public product structure, and the “alternative tax” principle gave rise to less developed situations in other industries, especially the manufacturing industry.

fiscal revenue; fiscal expenditure; house price

2017-05-28

郭欣欣(1994—)，女，河南商丘人，河南财经政法大学财政税务学院硕士研究生，研究方向为财政理论与政策。

F224

A

1008—4444(2017)06—0069—05

蔡洪涛)