棕地再开发评价指标选取研究

曹艳雪　王鹤　张昊天

摘要：棕地问题随着可持续发展战略的提出而日渐受到人们的关注。从棕地再开发的指导思想和选取原则入手，对棕地再开发评价指标的环境因素、社会因素、经济因素、政策因素、居住健康安全因素等5个方面进行了论述，以期为我国棕地再开发提供了一定的思路。

关键词：棕地；评价指标；筛选

棕地（或称褐地）起源于西方国家，是工业发展过程中形成得大量被闲置和废弃的土地。英国将棕地定义为正在或曾经被已经开发的住宅及相关的地面基础设施永久占据的土地；美国将棕地定义为废弃、闲置或未被充分利用的工业或商业用地；加拿大将棕地定义为废弃的、空置的、被遗弃或未充分利用的商业、工业用地或公共财产，具有一定的再利用潜力；日本将棕地定义为存在现实或潜在的污染，使得其内在价值未利用或未充分利用的土地。虽然各个国家对棕地的定义有所不同，但是其特征可以规纳为以下4点：一是受污染的土地；二是被遗弃的土地；三是闲置的土地；四是已开发的土地。

目前国外对于棕地再开发的技术已经涉及到了多个领域，主要有互联网、GIS、自动化评估系统等现代技术；化学、物理修复方法、植物修复方法以及微生物修复方法等污染修复技术；还有景观改造技术，比如矿区公园、工业遗址等。我国在经历数十年的高速经济发展至今，大量开发过的工业土地随着产业结构的转变，造成了一系列土地污染、闲置废弃等问题。我國棕地再开发的研究相对较晚，而棕地涉及层面比较多，因此建立适宜的棕地评价指标是非常有必要的。在研究棕地再开发指标建立原则的基础上，对棕地评价指标和筛选方法进行了分析。

1棕地再开发的指导思想

为了使棕地发挥巨大的生态价值、社会价值、遗产价值以及产生一定的经济效益，因此本研究针对棕地所在区域环境及周边环境，进行总体整合规划，把土地使用与周边环境结合起来，达到可持续再开发的目的。指导思想如下：

（1）在进行棕地再开发项目时，其社会效益和环境效益都很重要，由此棕地再开发要秉承生态思维与可持续发展的理念，将开发过或利用过的土地进行整治、修复、再开发，结合科学合理的方法将土地合理运用。

（2）确保开发后土地污染带来的影响降到最低，防止发生环境污染事件。场地的修复不仅仅是对土壤的治理，还包括水体、建筑物和构筑物的清理。同时，由于场地污染对周边环境所带来的影响一样不容忽视。（3）棕地再开发应该从时间和空间等多角度去改造，不能急于求成，因为有些污染物可能会经历数十年才被修复完全。更多的是在历史的演进中推进可持续生态景观形成。在地形地貌和植被更新的过程中，应注意土地结构的转变，使得再生景观能够达到最大程度的自然状态。（4）坚持因地制宜的原则，从实际出发有效地利用场地原有景观并结合周边环境。构建与城市相通的设施脉络。

2棕地再开发指标的选取原则

棕地再开发指标的建立是项目改造中判断和分析适宜方向的决定性因素，评估指标的建立应遵循以下原则：

2.1易理解性

指标应该是容易理解的，通过相关资料能够使指标清晰了然，如果造成误解或者无法解释，则必须放弃或者用其他指标代替。

2.2稳定性

基于科学方法来衡量，一项指标应该被多数人所认同，同样适用于其他相同情况。在不同的情况下结果同样可以比较，具有参考价值。

2.3适时性

棕地再开发指标的建立应考虑符合当时的情况，能够使决策者及时做出决策并解决当时问题。

2.4实用性

指标的建立一定要确实可用的，如果模糊不清或者无法在实际中运用，应该用其他指标代替。

2.5可预测性

指标的建立应该能有动态特性，能够随着时间的推移随之变化，能够长时间检查预测，注重其时间性和空间性。

3棕地再开发指标体系构建

在可持续发展理论、生态学和景观生态学理论等基础上，构建棕地再开发综合评价指标体系。林慧颖从土地资源管理学、城市规划学和景观生态学等多学科角度出发，基于“多规融合”的思想，构建棕地再开发指标体系；万里霜在棕地再开发的风险、收益及财务措施等方面进行了研究，为促进棕地再开发推出了政策建议；李伯苍通过专家访问等方法建立了棕地再开发评价指标体系；张立立在评估层面提出了经济、社会、环境、政治等层面；蓝怡评提出了生态环境、生活品质、城市经济、城市社会、体制的执行因素等等评价因素；国外学者Brano Glumac等人提出污染程度、土地缓解、土壤性质、行政支持、政府奖励等等因素。

本文整合了棕地再开发的评价指标体系，根据生态学和景观生态学理论，棕地再开发的评价指标应该与其特征相关。综上所述，棕地再开发评价指标，分别从环境因素、社会因素、经济因素、政策因素、居住生活与健康安全因素等5大因素阐述，分为一级指标和二级指标，见表1。

对表1中个别指标进行说明，其中生态保护及修复规划是指陆地生态系统、水生态系统以及自然生态景观的保护与修复的影响。社区改造的认同是指项目自身改造的提升和周边群众的认同度。周边房地产价格变动率是指土地的改造对周边房地产的影响。土地性质定位是指相关规划对于土地性质的定位。与土地使用计划相配合是指按照土地规划的规范利用土地。市政及公共基础设施规划是指周边市政基础设施和服务设施情况。大众运输交通是指地块交通运输功能的影响。消防及人防工程的规划是指防火据点的设立以及逃生避难的路径规划设计。废弃物的管理是指对于废弃物应该妥善处理，包括被污染的水体和土壤以及构筑物等。

4结语

棕地再开发评价指标体系的建立和筛选具有重要的理论和现实意义。本文整理了棕地的定义和特征，棕地再开发所涉及的各个领域。总结了棕地再开发指导思想的4个方面，并提出了5个指标选取的原则。根据相关学者研究成果整合，建立了棕地再开发的指标体系，其中包括环境因素、社会因素、经济因素、政策因素、居住生活与健康安全因素等5个一级指标和地块环境现状、地块区位及面积等22个二级指标。本文结合当前棕地开发现状，为棕地再开发提供了一定的指标选取方法。