我国房地产宏观调控效果及对策研究

李翼玮

[摘 要] 我国房地产市场经过近几年的飞速发展，已经成长为我国的经济支柱产业，深刻影响着我国的经济生活的各方面。对房地产的宏观调控会直接影响着国民经济的发展状况，对政府而言也具有相当的难度和深度。本文针对我国房地产宏观调控效果现状进行分析，并提出积极改进策略。

[关键词] 房地产；宏观调控；对策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 01. 080

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）01- 0141- 02

1 我国房地产发展现状

1.1 居民对购房持观望态度

在经济发展不景气的时期，居民的金融、旅游、消费信心等指数都会受到一定的抑制。目前我国的房地产产业并非理想的发展期，许多居民对于购房依然持观望态度，有些人即使有购房的刚性需求也不急于购房，这在很大程度上反映了居民对房地产行业的信心不足。虽然“新国五条”的出台很好地控制了房价，稳定了市场，但房地产行业依然存在很大的不确定性。从长远上看，观望态度会导致去化量降低，严重阻碍了我国市房地产的发展。

1.2 国家政策扶持

近些年，为了保持房地产行业健康稳定，并进一步促进其快速发展，国家针对市场实际出台了多个调控方案，覆盖行业多个方面。例如，针对市场过热，商品房价格过高的现象，国家出台了抑制市场投机行为的调控政策。另外，政府“国八条”“新国五条”等针对房价发力，保持商品房价格的相对稳定；调整住房供应结构，增加经适房、廉租房等的供给；充分发挥法律手段和舆论工具的作用，引导居民进行正确的住房消费……这些政策法规为我国房地产的走势产生了重大影响。2011年伊始，我国的房价不断上升，进入房价的鼎盛时期，国家出台通过限购、信贷、土地审批等方式调控房地产市场，侧重于保障性住房的建设，来稳定房地产市场。在过去15年，我国房地产业以超过20%的年均快速增长全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年有数据记录以来最低点，仅为1%。

2 我国房地产宏观调控存在问题

2.1 政策调控与市场的功能错位

由于我国房地产市场的价格偏高，国家为抑制房产价格的快速上涨，相继运用多种手段进行房产价格调控，政策涉及面广，在金融、土地、财政税收等政策上都有所涉及，虽然取得了一定效果，但在执行过程中存在多部门管理、统一协调性差、各部门制定的政策也多有矛盾，致使调控效果无法达到最优。我国目前所采用的调控政策多为行政命令方式，政策存在时效性，难以长时间的约束，政策的制定环节也存在运作不规范，政策的执行更是有着诸多的漏洞。许多地方的政策条文也与国家大的政策方针在理解上有出入，政策交叉与彼此矛盾多有发生。具体到我国市所采取的调控政策，也存在不健全之处：①税收多而杂，但是对住房权利的保护远远不够。②房地产融资渠道环节仍有不畅通之处，资金未能有效配置。③基本住房保障制度还没有形成，居民的住房需求与住房权利不能充分保证。④房地产是资金密集型行业，行业的大量占用资金不可避免的带来信贷风险，房地产市场缺乏有效监管也是各级行政主管部门存在的主要问题。

2.2 保障性住房调控结构性失衡

关于保障性住房整体结构性方面的问题也出现了种种的声音。在我国保障性住房的构建过程中，是有明文规定每户的结构和比例的。保障性住房有别于商品房的另一个原因是它的实用面积是严格控制的。不能出现面积过大现象，因为保障性住房只用作租住，不能用作商业租赁或者转手销售。换言之就是户型合理，要符合实际情况，如果过大，也许会出现价格偏高购买能力跟不上的状况，这样一来就会出现资源配对不符的情况发生。而且我国可供建设的土地也比较有限，人流量多接近市区的地方也都被作为商品房建设使用。

3 我国房地产宏观调控效果建议

3.1 加强立法，完善法制体系

从整体性来看我国的房地产政策，是不完善的，如今国内还没有相关的法律文献对房地产细则的实施作出约束。针对房地产政策的实施要权责分工，合理管理规范，完善工作机制。有关部门必须加强房地产政策的质量管理，确保建设过程的安全和规范。要杜绝腐败现象滋生，要求公平、公正，一方面，要建立强大的、完善的、有力的监管和约束制度；另一方面，要积极利用媒体和网络等平台公示房地产政策任务的执行情况。我国政府必须发挥到其作用，对各个区域进行合理的规划，统一的设置好房地产建设区域。在建设的过程中也要进行合理的监督与管理。只有以法律作为支撑才能使得我国房地产每项政策走在最民主的道路上。

3.2 完善住房供应体系

如何既解决基本的住房保障需求，又要满足市场对居住环境的多层次考验着政府调控的智慧。住房的投资与消费、保障与市场需求同样存在对应的关系。目前我国主管部门与市场的关系可以界定为准市场供应关系，也就是在住房供应体系中既要依靠政府的有限调控，又要依托市场作为主体的配置功能，给予房地产市场自由发展的空间。当然任由市场无序发展、恶性竞争，发生损害购房人利益的情况时，政府部门应该加以干预与引导。发挥市场作用，最大限度满足购房人多层次的购房需求，同时在政府的适当指导下，合理保障中低收入者的基本住房需要已经成为住房供应体系的发展趋势。其核心是充分发挥市场的供应调节功能，以市场为基础，政府部门依托市场发挥积极作用。政府与市场各司其职，取长补短，互相促进。

4 结 语

房地产宏观调控设计与制定需要站在国家的角度，宏观把握、统筹全局，政策的制定方涉及中央与地方，如何协调兼顾各方利益，平衡处理各方关系是需要决策者深思熟虑的，同时政策的制定要考虑普通群众的利益，因为房地产调控不仅是市场宏观调控的一部分，还关系到国计民生，国家的经济发展最终是要让人民群众享受到实实在在的好处，促进社会的和谐健康发展，而不仅仅是部分少数人获利。因此，房地产调控的作用越来越重要，房地产市场会越发的规范与完善，促进民生经济的持续发展。

主要参考文献

[1]杨玲.我国保障性住房管理现状与完善——以重庆市为例[J].西部论坛，2011（5）.