国有物业企业财务管理的问题与对策研究

一、引言

从1981年第一家物业管理公司在深圳诞生以来，经历三十几年的发展，伴随着我国经济体制改革，国有物业企业的全面推进和广泛覆盖，对提高政府机关及城市管理水平，改善职工工作环境、增加就业、扩大后勤服务队伍建设、促进经济增长发挥了重要作用，极大地促进了奔向小康社会以及创建社会主义和谐社会的进程。但是随着市场经济的不断发展，竞争力度不断加大，国有物业企业长期实行半企业化、半行政化的管理模式。这种模式严重地束缚住了企业的手脚，阻碍了企业自身的发展，很多存在的问题也暴露出来。这些问题突出表现在上下级隶属关系不明晰，管理体制不规范，财务内部控制薄弱，成本费用日益上升等。这些问题极大地限制了管理、经营、发展等自主经营目标的实现，管理体制的不完善成为国有物业企业发展道路上的一大绊脚石。

管理体制因素限制了企业的发展，除此之外的另一个重要限制因素就是很多国有物业企业缺乏围绕财务管理的运行模式，缺乏科学、健全的现代企业财务管理制度体系。依附主体与物业企业之间亟需一整套健全的、科学的财务管理体系，而上级单位对企业的管理方式又限制了财务体系的创建，它们是环环相扣的。

基于上述背景，本文以国有物业企业发展状况和A院服务中心（简称ZJ企业）的具体案例为切入点，对ZJ企业的财务管理模式进行深刻剖析，发现了该企业在财务管理过程中存在的诸多问题，包括财务管理基础不扎实，管理手段相对滞后，财务监督机制不完善，缺乏科学健全的激励与收益机制，从根源上分析造成这些问题的原因，主要是因为财务管理制度与财务内部控制中所存在的不完善。在文章的最后，笔者指出要想解决这些问题，就要从企业自身角度出发进行一系列财务管理体制与机制的建设。笔者希望根据导师的指导，结合专家的理论经验，加上自身的工作经验，来完成这篇论文，从而寻找此类型物业企业财务管理中的主要问题，寻找出可行的解决对策；笔者更加希望企业能够使用这些方案、措施，从而推动国有物业企业稳定健康地向前发展。

二、国有物业企业财务管理的目标

目前，企业进行财务管理的目标，学术界意见不一：第一种目标就是盈利，并且最大限度地获得利润，又称利润最大化目标。这里所谓的利润，就是企业新产生的财富；第二种设定的财务目标是每股盈余，最大限度的获得每股盈余，又称每股盈余最大化目标；第三种以股东财富作为出发点，最大限度的提高股价，使股东获得更多的财富，是股东财富最大化目标；第四种则是将社会价值最大化作为目标，又可进一步拓展为利益相关者价值最大化。这种目标均衡了各方利益，并不仅仅关注股东利益，更可能平衡出资者（股东）、经营者（管理者）、员工几者之间的利益。本文观点是，国有物业企业应该结合自身特点，根据自己的经营目标来制定财务管理目标。因此，文章的观点是实现利益相关者价值的最大化是国有企业进行财务管理的最终目标。

三、国有物业企业财务管理中存在的问题-以ZJ企业为例

（一）人员成本支出较大

多年来的计划经济体制，滋生国有企业出现了机构臃肿、人员过剩的现象。为了精简事业单位人员，ZJ企业便承担起为上级单位解决“人员包袱”的重任。原有事业单位的老职工的人事隸属关系非常复杂，他们的人事关系还是在A院的人事处，工资的发放标准仍然按照事业单位体制下的薪酬制度执行。这些人员工龄较长，有些又是职工子弟，为了权衡利弊，平衡整理利益，经过上级单位领导考虑与安排，把这些人员于ZJ企业成立初期整合纳入其中，与物业企业外聘人员共同进行物业管理工作，他们工资和年终奖也由ZJ物业企业发放。这对于财务整体的直接影响就是工资成本负担很重，再加上物业企业业务规模的扩大与外聘人员上扩招，人员开支和保险费用呈现逐年较快速增长的趋势，与现有营业收入增长率不匹配，造成工资、人员成本的严重超载问题。而物业管理的主要收入来源物业管理费的增加已经无法赶上成本费用增长的速度。这已经成为ZJ企业经营压力剧增的重要原因，特别是像ZJ这种国有物业企业因项目少，管理规模小，人员成本的不断上涨已导致经营较为困难。

（二）工薪收入分配不合理

由于物业服务企业在国有体制背景下人员结构复杂，很难避免工薪分配不均现象的出现。一些原有事业单位分流下来的老职工，奖金分配不按岗位工作量和工作质量评价绩效体系，而是依照上级事业单位工资、奖金及年终奖标准执行。为了解决上级单位“人员包袱”，因此物业企业每年要承担相当大的工资支出为这些人员的安置。另外企业外聘的物业管理人员及一些重要岗位技术人员的工资奖金却不太高，甚至与原有老职工的工薪形成极大反差。以ZJ企业为例，同岗位同工龄的编制员工与外聘员工工薪收入差距较大，编制员工的工资是外聘员工的2.13倍，编制员工与外聘员工在奖金项目上反映的差额较明显，编制员工的奖金是外聘员工的8.40倍。造成这种状况更深层次的问题是由于国有体制背景下企业文化的“人为因素”过重与上级单位“硬旨令”制约以及工薪管理制度的不健全、不合理造成的。

（三）内部控制不健全

出于整体利益考虑，A院计财处在划拨资金的同时对ZJ企业应当行使内部监督的职能，但是实际工作中却无人监督，使物业财务部门处于无人制约的境地。虽然已经通过努力按部门和岗位重新修订一些管理制度，建立了年度财务个人报销金额限制及部门成本费用支出控制明细台账，但至今为止还是没有一套完整的属于自己物业本身特点的内部各项具体制度执行情况的财务管理体系，用来奖惩分明，制约到个人利益。即便就是已有的财务制度还是会遇到无法执行到位的情况，再加上事业单位内部审计的监督职能弱化，未能真正发挥其应有的监督作用。每年ZJ企业的预算都很难做，院里拨给的资金总是不足、岗位兼容、各部门信息沟通不畅都导致财务管理出现很多漏洞和隐患，使内部控制推动起来“举步维艰”。

据物业行业调查报告显示，国有物业企业中有 42%的企业管理层并没有重视内部控制的设计与执行，近40%的企业对内控态度淡然，仅有 18%的企业管理层有较强的意识参与内部控制的设计与执行，约81%的中小企业都制定了内部控制制度，但真正能够执行的中小企业只占了不到 40%。这些数据充分反映出目前我国中小企业内部控制的制订与执行现状。

四、提高国有企业财务管理水平的对策研究

（一）对ZJ企业财务管理对策进行总体研究的思路

ZJ企业应根据自身财务管理的目标，结合自身特点，对财务管理过程中面对的困境进行改善，其总体研究思路为：以满足相关者利益最大化为目标，从三个层次上提出解决财务管理问题的对策。第一个层次是从管理者的角度出发，企业的管理人员首先要有正确的财务观念，从态度上重视财务管理；其次，企业需建立、健全各项管理制度，逐渐走向规划化轨道；再次，企业未来将逐步面向市场，需转变思路，拓宽企业发展渠道。第二个层次，是从出资者ZJ企业的依附单位（A院）角度上看，要对ZJ企业加大监管力度，建立财务总监委派制度，通过建立外部协助与内部配合制度使企业的内部管理和控制更严密、降低企业自身的风险。按照此思路制定出明确、系统、具体的解决对策后，将各种制度、措施形成一套科学、完整、合理的财务管理体系，再根据ZJ企业财务管理中存在的问题及原因，有针对性地采取具体的改进对策，以期对ZJ企业财务管理中存在问题的改善取得显著效果。

（二）从管理者角度出发解决ZJ企业财务管理问题的具体对策

1.加强管理者对财务管理的认识

要解决以上问题，首先要取得公司管理者的认可，使管理者在思想和观念上对现存的财务问题要予以重视，并且必须明确财务管理的目标。总经理及各部门主管从自身也要起到以身作则的作用，严格遵守各项规章及企业财务制度。财务部门对于没有经过审批的费用以及不符合标准的费用不能报销。另外，由于财务岗位的特殊性，其设置也要保证安全性和独立性，回避连带关系。企业的管理者和财务工作者应该具有前瞻性，从整体的角度来把握企业目前存在的种种问题。在处理经营活动中的财务问题时，要持有正确的财务观，分析问题根源所在、加强解决问题的职业能力。企业管理者只有从态度上认识并树立起财务管理的核心地位，经营活动中的一些财务管理问题才有可能得到解决。

2.完善货币资金管理制度

目前，ZJ企业规模不大，经营业务单一，还处于成长期阶段。企业没有投资与筹资活动，主要依靠经营活动产生现金流量。资金上过分依赖上级单位，有些时候如果资金不到位、不及时，对资金周转速度以及企业运营方面会产生很大的影响。在资金管理方面，可以采取的具体改善措施如下：

（1）ZJ企业在整体资金管理中要加强内部监督。在资金使用上，不仅是事后改善，事前审批与事中执行环节上也要进行严格的管控与记录。财务人员在现金支付之前支付缘由必须明确。有合同的工程项目，财务人员在支付之前，需要有相应的合同对应，并且得到单位负责人的审批。一些大金额的支票申领（超过50万元）或者超过5万元的个人因公借款需要经过企业总经理的审批签字和财务人员亲自确认核实后才可以付款。企业的管理者报销时，财务人员也不能“开绿灯”，要遵守相应的财务报销制度执行，不能搞特殊化。

（2）釆用电子信息技术对资金进行跟踪管理。在报销方式上，ZJ企业目前还是采取人工报销，报销时间存在一定的滞后性，企业员工手里经常有未能及时签字、报销的票据。在日后的工作中，企业财务部门可以购买一套专业报销软件系统，将网上报销系统平台建立起来。员工则可以通过网上审批，设定期限为30天，在此期间内将月度期间所发生的费用进行报销；如果预支剩有多余的现金、发生变卖收入和罚款，也要及时交到企业财务部。

（3）ZJ企业要不断完善各个岗位的资金控制细则，重新修订财务报销制度。增加对各部门以及个人（主管以上）的资金使用台账管理和报销限额设置；在个人交通费报销票据上要注明时间、地点、缘由；在购买材料、物资、办公用品报销单上要注明材料物资用途等。

3.注重对往来账款的管理

由于企业往来账款能牵涉到企业内部管理、外部沟通以及未来合作等问题，因此，往来账款对每个企业的财务部门来说都是一项非常艰巨而复杂的工作。ZJ企业在往来款项管理上主要存在两个问题。一是ZJ企业对于往来账款管理方面还没有专门的管理制度；二是企业内部员工的个人往来借款管理不到位。

在应收账款回收方面，可以在财务部门指定专人负责跟踪回款并且监督应收账款回收的情况，并且定期要向财务部门负责人进行汇报与反馈。当企业业务部门签订合同时，可以根据合同金额来划分审批方式。在应付账款管理方面，ZJ企业在款项支付时没有明确的相关规定，只要有合同和对方发票就进行支付。这在公司已经形成了“定律”，而且企业总经理审批时也不会对大额费用进行太多干涉，这就会存在一定的资金风险。根据企业现状的问题，财务部门需要再次修订相关制度规定，明确在支付款项时更详细的审批流程。特别是对于一些成本比较大的工程维修项目，必须由项目负责人签字、将合同复印件，发票等证明性文件交予财务部，由财务负责人先审核资料真实性与完整性，再征求总经理的同意，同意后下达付款通知，才能予以付款。这样做的目的是加强资金的安全性，防止合同、文件资料作假。

在员工借款管理方面，可以借助网上报销系统，具体可参照企业现金管理的相关内容执行。主要是为了督促员工及时报销，及时归还未使用的款项。企业要制定规定来明确报销流程、报销费用范围、报销限额，建立完整的员工报销管理制度并附有具體操作细则。企业还要建立内部员工往来明细账，并且要按月编制与核对账目，随时关注账款的变化情况。如果存在借款超过30天的情况，就要进行催款；员工若有特殊原因需要推迟报销，也必须要得到部门主管和总经理的批准并在财务部门进行登记、备案。

4.建立、健全内部控制制度

一方面，我们期待行业相关部门能够出台不同类型国有物业企业（如：隶属于事业单位附属部门的独立核算的物业企业）的财务管理制度细则，以此来规范该类物业财务管理活动，这样的话对内部控制执行效果的考核也更具有科学性和可操作性，既便于员工自我完善和整改，也便于上层管理者的监督和管控。

从另一个角度而言，企业需要建立内部牵制的制度。所谓内部牵制就是要在员工，部门，岗位之间创建一种关系，这种关系能够起到相互监督，相互制约的作用。主要是分配相关责任，使某一部门或某个人不能独立处理某项经济或业务活动，需要经过其他部门与人员的查对。在纵向上，至少有两级参与该项活动，上级监督下级，下级牵制上级；横向上有两个以上独立部门的参与，两个部门相互牵制。通过创建这种内部控制制度，能够使授权批准、业务经办、会计记录、财产保管、稽核检查等职务相互制衡，对财务管理起到积极的促进作用。有效地执行该制度，能完善物业服务企业财务管理基础工作。财务部门要将财务会计及其他有关工作岗位进行科学合理分配，企业内部也要出台相应的管理办法与条例来配合业务流程的实施。这样通过建立、健全内部控制制度，有利于企业健康发展，也有助于企业规避财务风险。

五、结语

在国有物业企业缺乏一整套科学的、完善的财务管理体系的背景下，建立有效的以财务管理为核心的运行模式，科学的、完善的现代企业财务管理制度体系，成为企业亟待关注和研究的重点。文章深入探讨ZJ企业财务管理中出现的各种弊端并对其进行深入分析，得出物业企业在进行财务管理时暴露出的缺陷和漏洞，并针对此给出弥补，改进方案。在现代物业企业的治理中，一个健全、完善的财务管理体系，对提高企业经营效率，确保国有资产完整，保障经济效益安全具有非常重要的作用，因此加强物业企业财务管理水平更是迫在眉睫。此外，企业必须结合自身具体情况来建立适合本企业的财务管理体系与制度，只有这样才能实现财务管理的有效性。建立有效的财务管理体系需要经历一个漫长而艰辛的时期，不能急于求成，而且要随着时代的变化不断改进与完善。（作者单位为中国城市规划设计研究院科旅中心）